《物权法》历经八审终于出台 仍需详细司法解释

　　历经八审出台的《物权法》将自今年10月1日起施行，最高法院的相关司法解释也进入了专家的预期。

　　实际上，随着新法出台，人们已经迫切地将关注点放在了具体的实施层面上。

　　后续立法

　　将在实操中完善

　　“因为《物权法》10月就要施行，而现在《物权法》一些规定比较简略，会给法官的法律适用造成困难，最高法院会很快出台相关的司法解释。

　　中国政法大学民商经济法学院副院长费安玲教授在谈到新法后续立法问题时也指出，《物权法》是民法典的组成部分，是原则性解释，需要有单行条例、配套法规来解释。

　　北京市金诚同达律师事务所合伙人关军律师认为，本次《物权法》的条文约定相对比较原则，但部分条款约定比较细致，具有一定的可操作性。她相信，《物权法》颁布实施后，相关内容会慢慢的细化。“由于社会生活事件千变万化，一部成文法不可能穷尽任何事由，但可以确定基本原则。更细的环节一般在实践中会通过逐步出台相关的实施细则和司法解释来完善。但是到底是通过《物权法》法律的细化还是通过司法解释和配套的法律法规来细化，立法部门应会充分考虑。”她说。

　　关军指出，一般情况下，一部法律颁布后，最高法院都会出一些司法解释。因为法律的稳定性和权威性，诸如《物权法》这样的大法，一般所做出应是基本的、主要的原则，不易过细。在法律运作中发生了、遇见了新的情况，自然会通过配套的系列法律法规来完善细化。

　　北京市安伦律师事务所主任安晓地告诉记者，《物权法》是高高在上的原则法，目前不会对民事诉讼产生影响，只有出台了相应的司法解释才有意义。此外，北京市远东律师事务所主任律师乔冬生也认为，目前《物权法》还不能对具体的诉讼产生大的影响。乔冬生说，中国是大陆法系，还需出台相应的配套法系，与《物权法》组成一个法典。而《物权法》是此法典中最核心的法律。

　　专家观点

　　私权保护意识有待唤醒

　　关军表示，《物权法》颁布以后，能更好地解决权利人私有财产保护方面的纠纷，唤醒权利人对私有权利的保护意识。物权不同于债权，是对世权——也就是对自有财产排他独占的保护。以前发生物权方面的纠纷，一直都会按照民法通则中所规定的大的原则处理，但是没有具体的条款。虽然2004年宪法修订时增加了私产入宪条款，但仍没有对私有财产保护的细化法律。《物权法》的出台将弥补这一缺憾，随着《物权法》的颁布施行，老百姓的维权意识将被唤醒，“普天之下莫非王土”的观念将得到彻底的更新，转化为“风可以进、雨可以进，国王不可以进”的私有财产权属意识。

　　要点提示

　　质量将不再成为房屋纠纷热点

　　以前房屋方面的纠纷主要集中在基于房屋购销合同和房屋质量问题上。可以预见，《物权法》实施以后，建筑物区分所有权概念将进一步深入人心。关军判断，业主或准业主与开发商就建筑物区分所有权的对抗将加剧。

　　以往开发商对小区会馆、车库、绿化等问题一般采用补充合同的方式进行约定，购房者对此不够敏感。“我们国家的业主还没有这方面的观念。”关军指出，因此实践中购房者对车库归属、会所归属等问题的异议比较少。“随着《物权法》的出台，民众物权意识被唤醒，此类问题将逐步增多。”她说。

　　“有恒产者有恒心”，《物权法》将唤醒和促进人们对财富的进取心，而其中对不动产案件中权利和保护将有可能在司法实践中凸显。另一方面，关军认为，本次《物权法》对《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律规定没有太多突破，但对房改 政策施行后百姓对房屋土地使用权70年限的担心，将在《物权法》中得到很好的解决。

　　住宅期满后续期等待实施细则

　　目前，有很多商业用地都改作住宅用地来卖。有的开发商对购房人宣传的是住宅用地，结果购房签约后购房人发现是商业用地。按照即将实施的新法律，商业用地在使用期满时是不能自动续期的，这对公众的影响很大。刘承韪博士表示，自动续期可能预示不用交土地使用费，照顾了老百姓的意见。

　　不过，费安玲教授对此发表不同意见称，住宅用地70年到期之后续约的问题，《物权法》还没有详细的规定，如期满之后是否交使用费并没有规定。这需要一个配套法规来解释，不是司法解释能够规定的。

　　10月1日前案件不适用新法

　　关军告诉记者，基于法律不溯及既往的原则，对新法律实施前的案件往往是不需等到新法实施后按新的规定来审理的。

　　至于那些发生在新法正式实施后的案件，不论起诉时间是否在新法律实施前还是施行以后都应适用行为发生时的法律，因为法律的适用一般以行为发生时有效施行的法律规定为准，当时法律没有规定的可能会参照新法规定。

　　明确物权有利社会和谐

　　以往人们对私有概念陌生和淡薄，对私有财产归属缺乏安全感。丧失对私有财产追求和创造财富的兴趣，处于既“仇富”又厌恶“大锅饭”的矛盾状态。“这对整个社会的发展和社会主义市场经济体系的建立、和谐社会 的创建都是不利的。”关军认为。

　　此前，我们忌讳提及私有和私有财产的概念。而《物权法》保护的是权利人的合法权利，不论权利人身份的高低贵贱，国有还是私有，也就是说《物权法》加强了对“国有财产”和“私有财产”的全面保护，《物权法》的意义和重要性随着其实施将逐步彰显。