房地产：近期可能出行业方面政策

　　目前来看主要影响这个行业的政策如我四季度报告中所说的一个是预售款管理一个是物业税.

　　由于物业税影响范围太广，实施难度较大，所以可能不会贸然实施，应该先试点、再推广；

　　预售款管理是最近可能出台的一个政策，目的很清楚，降低银行和购房者风险，主要有两种可能：

　　1、预售条件的严格执行：多层封顶、小高层/高层投资达2/3，这是一个老政策，目前在北京、上海、深圳在执行，这个政策直接的后果是开发商延迟拿到预售款；

　　2、预售资金的使用管理，预售款设立专门账户，按照项目完工比例支付使用。

　　我们认为预售资金管理是一个必然的过程，但会是一个循序渐进的过程，如果资金管理过紧可能对房地产行业带来较大的打击。

　　总的来说，虽然程度不同，但都会进一步加大开发商资金压力，降低其资产周转、提高资金成本。对行业龙头企业影响较小，因为融资渠道较为通畅，而对中小企业(行情论坛)影响较大，如果结合土地增值税的影响，房地产行业将加快整合的过程。由于供给短期内难以有效释放，所以可能进一步推高房价。我们认为房地产企业的利润增长仍该不会受到影响，或影响较小。维持这些公司评级，维持逢低吸纳的策略不变。

　　作者：0　中金公司