调研称上海住宅供大于求将至少持续3年 投机难久

　　上海房价飞涨、一房难求的火热局面正在改变。上海商品住宅价格在连续6年持续上涨后首次出现下跌，同时供求关系发生逆转，未来几年将出现供远大于求的局面。

　　供远大于求的局面将至少持续3年

　　上海社会科学院房地产业研究中心新近完成的研究报告显示，上海房价上涨幅度在逐步回落，住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅，2006年的涨幅为-0.5%。

　　这一数据与过去一年间国家统计局公布的情况一致。在过去12个月中，上海新建商品住房销售价格涨幅几乎一直处于跌势，其中5次领跌全国。

　　与房价下跌紧密关联，上海的商品住房已出现过剩迹象。鉴于2005年上海住宅施工面积约8100万平方米，2004年至2005年初出让的土地可建住宅约5600万平方米，所以，未来5年可预见竣工的住宅合计约有13700万平方米，年竣工量将在2750万平方米以上。而同期的商品住宅市场实际平均年需求预测仅2000万至2200万平方米。供大于求的发展趋势已非常明显。

　　此前，上海市政协所作的一项专题调研也指出，上海未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比约为1：0.72。

　　上海社科院房地产业研究中心的报告预警：未来几年，上海商品住宅将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。近期出台的一系列抑制需求的政策将加剧供大于求的矛盾。

　　房地产型财政埋隐患

　　两年前，上海楼市还是一派供不应求的景象：普通市民通宵排队购房，一些中介、投资客转手炒卖楼花，如今怎么就出现了大逆转？相关研究报告指出，都是借地生财、寅吃卯粮埋下的祸根。

　　“十五”时期，上海全市生产总值年均增长率为11.5%，房地产增加值年均增长(绝对值)高达20.54%，地方财政收入年均增长(绝对值)23.56%。据初步测算，房地产业所产生的税、费和土地出让金相当于同期上海地方财政收入的35%左右。

　　房地产型财政纵容土地供应过量。“十五”时期，上海出让了32351万平方米土地，可建各类房屋建筑面积约等于2000年上海全部存量房屋面积。其中，住宅用地13030万平方米，可建16122万平方米的房屋，相当于2000年全市城镇全部存量住宅面积的73.8%。由于供应的土地须在两年内开工，居住用地的过量供应，势必给未来两三年住宅市场的供应造成压力。

　　土地的过量供应又刺激房地产业投资冲动。5年内，上海房地产累计投资达4700多亿元，占同期全上海固定资产投资的35.5%。其中，商品住宅投资尤其突出，高达3504.7亿元，比“九五”时期增长100.9%。

　　上述报告指出：“由于投资惯性，新形成的投资规模，将对未来几年的投资造成压力。”

　　楼市投资、投机需求难持久

　　房价飞涨曾是上海房地产市场的一个刺眼的标签。中房上海住宅指数显示，上海商品住宅价格2005年6月比2002年12月上涨72.5%。多数购房人感觉，这还是个非常保守的数据。

　　住房价格非正常上涨与成本增加关联度并不大，而主要是受供求关系左右。其时，大量的投资、投机需求充斥市场，供不应求的局面被人为地加剧。上海社科院的研究报告认为，这不仅影响了广大居民居住条件的改善和城市化进程，最终还会影响房地产自身的健康发展，影响社会稳定和经济健康。

　　事实上，2000年以来，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年大幅增长，后续供应量在递增。2003年，商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年，竣工面积和批准预售面积均超过3000万平方米。供应量累积所致的空置量隐患已现，但当时大量投资、投机资金点燃的火爆市场，暂时掩盖了这一矛盾。

　　到了2006年，在宏观调控的连续作用下，短期炒房者纷纷离场，长期投资者也变得谨慎，只剩下有限的真实住房需求。上海商品住房供求关系开始出现逆转，商品住宅租售量占供应量(竣工面积与上年空置面积之和)的89.27%。这意味着市场需求开始小于供给，商品住房供应无法被全部消化。

　　当投资、投机资金作鸟兽散后，对住房市场起到真正支撑作用的唯有自住需求。但高企的房价令购买力有限的潜在购房人心有余而力不足。

　　上海社科院的研究报告指出，上海居民家庭总支出逐年快速上升，2003年家庭总支出开始超过总收入，负债居民家庭逐渐增多，对购房需求增长不利。由于上海居民家庭可支配收入增长速度呈倒金字塔形，高收入户增收速度高于中低收入户，而中等收入户和中等偏上收入户才是未来购房自用需求的主力，这会制约需求的形成。加之“十一五”时期，股市表现将日趋好转，居民投资渠道增多，政策不鼓励住房投资，住宅投资需求将大幅度减少。

　　鉴于上海楼市供求关系逆转，自住购买力有限，投资需求已不可期，上海社科院的研究报告警示，要“防止出现房地产硬着陆的风险”。(徐寿松)