在6月14日上午国贸地交会现场举行了“绿色地产，建筑文化万里行”启动仪式，暨“品牌地产和谐中国”go2map的主题论坛，本次论坛由全国工商联商会主办，中美可持续发展中心，国家环保总局认证环境中心，还有全国房地产设计联盟等全国各机构联办。

    以下是全国工商联不动产商会会长聂梅生发言，她在谈及这一轮宏观调控的时候表示，房地产尽管受到一轮轮的宏观调控，但是房地产作为国家支柱产业这一点一直没有变，而政策导向鼓励普通住宅的建设，起码到2010年。

    【聂梅生】：各位嘉宾上午好！因为最近几天一直在各种不同场合开会，其中有些会确实都是和可持续发展和绿色地产和节能省地生态有关系的。我想这件事情已经非常深入人心了。在今天这样一个场合，可能大家都知道现在宏观调控力度很大的时期，都希望我能说说这个。

    实际上，今天的主题并不是宏观调控的事情，我还是说一点点关于宏观调控的大的方面。因为最近争的也比较多。实际上九部委的意见和细则，有四件事情大家要明确，第一房地产地位很明确，仍然是我们重要产业，不要只见树木，不见森林，一说到90平米，70%，又是这个那个，首付3成，营业税两年五年，一说起这些事情 ，反而把最根本的事情忘掉，国务院六条当中非常明确，房地产仍然是我们的重要支柱产业。房地产作为支柱产业这件事情不是当然的，也不是从来就是，在121号文件的时候还不是，后来121号文件发了以后是关于金融，经过很多讨论发了一个18号文件，国务院18号文件才说房地产是支柱产业。因为我来建设部很多年， 作为支柱产业是非常重要的一件事情。后来经过调控，尤其这次调控，一下子从媒体，从大家的热点都弄到具体的事情上去，反而把这个忘了，所以不要忘记了，我们仍然是重要chinaren的支柱产业，既然是重要支柱产业就和国计民生有关系，国家非常重视这件事。

    第二调控的对象越来越明确。其实这些调控的对象，各地区，特别是城市人民政府要切实负起责任。各地人民政府是这次贯彻执行中央的宏观调控当中的重要的一个负起责任的。现在各个地方政府都在制订有关的细则，怎样贯彻执行，所以这一点对象也是很明确的。

    第三重点是明确的。满足发展当地居民自住需求的中低价位中小套型的普通商品房。重点很明确，至于其他的都是执行这个重点，满足当地居民自住需求的中低价位中小套型的普通商品房。这些定语缺一不可，后面可能还会有很多具体贯彻执行的细则和措施。第三很多人问这个政策管多少年，十一五时期要重点发展普通商品住宅，起码管到2010年政策导向是这样。有些政策还没有出完，大家要认真的去思考，去注意关注这个后续的政策实施。

    下面回到今天的绿色地产，品牌地产和谐中国。我曾经在宏观调控讲这个的时候，我就说宏观调控的所有政策出台，有两个非常重要的背景不能忘记。其中一个背景就是关于和谐社会背景，另外一个背景是循环经济的背景。所以我觉得今天这个会很切题，和谐社会，循环经济，无论如何在中国当前经济当中是非常重要的一件事情。

    我讲一下和谐社会这件事，和谐社会这件事情，说起来大家都懂，也知道这次政策出台和和谐社会政策有关。不妨回顾一下历史，这件事情有不同的说法和争议。现在在历史上，中国的住房政策是一个什么样的政策，换句话说，在98年以前是什么样的政策，我曾经在不同的场合说过中国的廉租房是缺位的，各个地方政府没有把这一块补起来，廉租房体制现在收缩很厉害，谈这个事情的时候，和建设部领导谈这个事情，他们有一些意见我觉得非常正确，你想想中国在房改以前就是廉租房政策。全中国都是廉租房政策，我觉得也是，我是公务员也好，还是建筑院设计员也好，租焦点房地产网的房子都是廉租房，一个月就几十块，中国这么多年就是廉租房政策，这个是站得住脚的，怎么会从所有的廉租房变成没有廉租房，这次房改把所有廉租房变成了商品房，从所有的福利分房的低租金，变成商品房当中的房价越来越高，越来越市场化。这有一个翻转性的过程，这就留下了不足和缺陷。回顾这段历史，来想我们的住房体制是有道理的。因为我们去年在Reco报告当中提了很多，廉租房缺位等等，这些是不合理的，这个在住宅市场不合理，引起社会不和谐。现在之所以在和谐社会上引起不同的调子，就是说70%，中国工薪阶层买不起房子等等这些都是去年的说法，当然也催生了宏观调控的一些政策。

    在这里，一次重大的改革，一定会有一些牺牲的。比如当时经济适用房，本来经济适用房的出台是为了能够解决在房改过程当中并没有持有的这部分人，没有从廉租体系变成持有体系，这些是弥补和谐社会当中的不和谐，当时出台有这个意思，但是这个出台背景又被拉动经济和东南亚经济危机所掩盖了。当时催生经济适用房，恰恰是拉动销纳钢材。在一个巨大改革当中，会留下一个空白，这段空白就是现在关于廉租的问题，就会形成一个什么呢？我就是这样想，为什么去年社会上有关于集资盖房，有这个声音，然后各个单位又开始恢复自己找地盖房，这就是我们原来的廉租体制，多年来从新中国建立以来，就是廉租体制，这个当中衔接过程当中的一些问题，这是改革后面的一些问题。这是一个，关于和谐社会当中廉租房现在为什么缺位，这个要历史看，地方政府怎样把这一块弄好了，开发商在整个住房体制当中，把定位问题想明白，这个缺位是一次性缺位太大，我觉得要补上也不是太容易的。

    第二就是关于小户型的问题，现在不管90平米，还是100平米，甚至120平米，有一个限制，这个限制还是来源于土地焦点装修家居网的限制，如果我们国家土地资源有限，很多地方都要受到基本限制，这个限制常常有的时候不得不采用一种，反正我限一下，至于限的这个数是不是要浮动那是另外一个问题，限不限是一个绝对问题。在城市土地当中，能够提供给住宅的大户型这部分将来不会增加，肯定会减少。这就是为什么国土资源部坚决不批别墅。别墅坚决就停了，其他的还留了30%，这个和土地资源有关系和循环经济有关系，我们从2003年到2005年，这个期间很多的开发商，我们都经过了这一段，这一段时间盖的主要是偏大的户型为主，或者倒三期，比如说在2000到2005年盖的90平米以上的户型占70%，如果假定是这样，我估计差的不太多。缺位的是中小户型，中小户型就开始在社会上抢手，如果我们从2006年，这个政策执行期是十一五计划，到2015 年，70%盖小户型，30%盖90平米以上，这十年整个住宅总量会不会相对比较平衡，我曾经想过这个问题，是不是可以算一个十年的总量，住宅的使用期和汽车不一样，要50年的，前五年如果不平衡，后五年能够趋向于平衡，是不是整个期间，最后留给社会的是平衡的。当然理解不同，有的人理解认为会留下一些住宅垃圾 。

    如果十年总体是平衡的，那么对于将来的发展来讲，会不会是起到一个平衡作用。这里面转入我第二个问题，所以我觉得和谐社会的问题，引导消费是解决市场的平衡问题，解决历史上遗留下来的廉租房缺位的 问题，这些都是有历史沿革和总量控制的。

    即便是今后我们盖的都是这种中小户型的，90平米以下的，是不是也有一个节能省地的问题，我觉得更有节能省地的问题，从宏观上可能土地不够，具体我们做了什么？仍然有这个问题，我倒觉得现在不管政策下面执行力度怎样，还有多少政策要出台。作为商会，商会是企业的一个组织，到底怎样去做这件事情，我觉得更重要。不管怎样，应该把房子盖好，这样才能对得起老百姓，这是一个永恒搜狗的主题。我觉得这么多年来，大家致力于绿色生态住宅这个事情是不错的，而且我觉得恰恰是宏观调控催生了绿色地产，催生了这种绿色GDP，因为我们经常是在讨论一件事情的时候，不想另外一件事情，这两天开幕的农展馆，恰恰就是发改委在搞的能源节约的一个很大展览会，这两件事情是在国家平行推进的，我们为什么不考虑怎样把房子盖的更绿色更好呢？我觉得在宏观调控之前，在房地产市场比较热这种情况下，往往还不好推这件事情，因为 房子怎么都卖得出去，只要房子出来，全都给抢光，那个时候开发商和老百姓并不见得非常关注这个房子当 中的节能节地问题。在目前的理性市场当中，只有一个理性的房地产市场当中，科学技术才能成为核心竞争 力，否则不可能成为核心竞争力的。

    我倒觉得，为什么宏观调控催生绿色地产，就是在这种情况下，开发商会理性考虑我怎样增加企业竞争 力，怎样去练内功，只有在一个理性市场下，才能够有这样的一些问题。

    下面我再具体说一下，绿色地产当中有两个误区，这个误区我曾经去年的时候就想讲，我害怕伤害一些 ，去年、前年我们开年会的时候，我本来想说这个事，我还是比较犹豫，不要打击那些正在做绿色的。绿色地产不能炒作，不能炒作绿色利润，这个事情我们算了一笔帐。为什么？我们国家提出循环经济是要降低整个的总量，就是能耗的总量要下降，而不是某一个高端建筑，做的价格非常很高的建筑，怎样去节能，怎样去零能耗，这个杯水车薪，如果我们整个能耗不会下降，这样国家能源问题不能解决，这和水的问题同样。从商会来讲，一定要大力推进即有住宅，普通住宅，中高档住宅和高档住宅都在内的分门别类来推这个绿色地产，分门别类来做优化方案，你是写字楼，因为写字楼的能耗比住宅要高得多，起码在五倍以上。在这种 情况下，分门别类图行天下的去指导才有意义。不要统一的50%，搞到最后不知道谁和谁说话，很多开发商不知道50% 给谁节。我曾经在清华大学MBA课上也提过，大部分都说和原来的楼盘来比，我原来楼盘怎样，现在的楼盘 跟它比节约50%，其实不是这样。在普通住宅当中，我们怎么做？在中高档住宅当中我们怎么做？别墅怎么 做？写字楼怎么做？商场怎么做？这个解决方案不一样，综合的解决方案完全不一样，集成也是不一样的， 技术用的也不一样。现在已经过了号召阶段。

    我们曾经在和国内的很多专家学者一起做了一些研究，包括清华大学，今天袁镔教授在这，也是绿建在中国最早的倡导人。研究了一些指标体系，标准，评估体系等等，这里不详细多讲。我们一起曾经做了到现 在23个绿色生态住宅，这23个绿色生态住宅遍布中国各个地方，包括最远的宁夏都有，北京、天津、上海、 深圳、广州都有。完了以后我们做了一个总结，对这23个绿色生态住宅抽出十个最有代表性的，有高档的别 墅，有普通的住宅，西安高薪一百多万平米的供应数，多层小高层的住宅。各种都有，最后得出的结论，我 把结论跟大家说说，以后要拿数据说话，这十个项目，它的平均节能率，按照国家规定节能率达到58%，58 就超过了50%节能要求，完全达到了建设部现在所要求的节能率达到8%，节水率达到20%几，也超过了现在建 设部这样的一些标准，换句话说，节能节水在我们示范工程当中，都达到了或超过了建设部规定的要求，这 个都是从2001年到2005年做的，在节能率达到58.8%，它的增加的单位面积造价增加了多少呢？增加了百分 之八点几。节水，如果说达到20%以上的节水率，那么它增加单位平米只增加百分之一点几的造价，这两项 加在一起没有超过9%，大概8.8%，我今天负责任的跟大家说这个数字。水是小头，增加一点几，能源是大头 ，增加百分之八点几，加在一起到不了10%，各个地方造价不一样，全国平均一千多，只增加一百块钱左右 ，增加一百多块钱17173的造价，不能因为做了绿色，节能了，超过50%的节能，超过20%节水，这是非常好的，然 后由于我做了绿色，所以我把房价提到一千或者两千。我造价只增加了一百多块钱，你凭什么把房价增加到 一两千块钱，我说的这个有道理，现在是该说这个话的时候了。我心里有这个数，我知道会增加多少造价， 我没有说出来，是因为推动绿色地产初期，是会有一些绿色利润的，如果没有这些人拿到绿色利润，也不会 在市场上引起这么大的震撼。从某个角度来说，占领了初期市场，拿到初期利润，这个也是市场经济当中的 必然。

    一招鲜，吃遍天。不是先的时候，不是最先进的，整个政府标准出来了，大力的循环经济科学发展观的 指导思想下，都在推绿色地产，一定要把这个底告诉大家。前几年开发商在整个市场经济，我是这么认为， 房改以后，负担起很多的经济责任和社会责任，如果没有他们，整个GDP方面，房地产这一块总是要有人实 施的，同时要承担社会责任，当然也引起了社会上不同的声音，对开发商有不同的说法，我们谈到和谐社会 ，品牌地产，在我们推动绿色地产的时候，绝对不能再形成一种，认为是绿色炒作，我们就是实实在在的， 应该把我们所采用的节能节地节水的技术，回报给人民，回报给国家，让国家的环境变得更好，社会声音变 得更加和谐，今天这样的会是很有意义的，希望通过我们商会，推动万里行，能够使我们的绿色地产全国能 够生根开花，同时从人文这个角度，从文化这个角度，从我的角度来讲，在广义的生态当中是包括人文生态 的，是包括在生态这个里面的，这个生态的问题，是包括人文，人脉的历史在里面，中国最近这么多年来， 也有一个文化的遗失文化，怎样找回自己的文化，怎样把生态和绿色结合起来，恐怕是我们今后的责任，后 面还有很多专家精彩goodfeel的发言，我就说到这，谢谢大家！