苏宁环球：异地开发成就扩张之路

　　公司-苏宁环球在2005年底借*ST吉纸净壳上市，借*ST吉纸上市后的苏宁环球2005年底的业务已完全由纸业转变为房地产业，纸业的资产也全部置换为房地产业资产。但因当时吉林纸业被*ST，根据证监会有关规定借壳上市的公司需要一个完整会计年度的盈利纪录方可申请摘帽。

由于2006年度公司-苏宁环球经审计的财务报告实现盈利，且主营业务同时实现盈利，因此，经公司申请已获得深交所批准撤销对公司股票交易的特别处理，公司股票将于2007年3月30日起恢复交易。股票简称将由ST环球变更为苏宁环球。

　　公司摘帽并冠以苏宁环球的名称，市场将以全新的视角审视公司，苏宁环球房地产的品牌价值也将被市场重新认识，对其的估值也将重新考量。

　　借壳上市后的苏宁环球，2006年房地产收入和净利润大幅增长；公司经营快速、稳健发展，超额完成经营指标；异地市场开拓取得长足进展；向控股股东定向增发在2月份已获得证监会批准，定向增发近期也进入具体实施阶段。摘帽的苏宁环球的房地产品牌和市场影响力将被市场重新认识，其估值也将大幅提升。

　　公司土地储备迅速增加，尤其在南京以外的异地取得长足发展，公司先后在吉林、长春、北京设立了全资子公司，目前公司项目土地储备将有968万平米建筑面积，足够公司6-8年的开发。

　　公司原有的南京苏宁天润城330万平米、定向增发注入的南京-天华硅谷37.86万平米以及吉林市苏宁天润城即将取得的5800亩土地（600万平米）合并共有建筑面积968万平米。相对于增发后的4.9亿股的股本、拥有近千万平米开发储备的房地产公司，这在上市公司中是非常罕见的。我们预计吉林市苏宁天润城5800亩土地全部开发完毕将带来30-50亿元净利润。

　　公司从2006年开始就已进入高速增长期，未来3年内，公司的主业收入与净利润也将呈高速增长，净利润将成倍增长。加上公司今年进入异地--吉林市开发，拉开了公司全国性开发的战略布局，公司成为全国性开发商已指日可待。未来集团剩余地产若能适时注入更将助推公司成为全国性蓝筹房地产公司。

　　据此，我们认为公司股价在短期内应为20元，在中期内应为25元。将公司的投资评级由观望调升为强烈买入。

　　事件3月29日公司公告交易所撤销公司股票交易特别处理，并更名为苏宁环球。

　　点评一：摘帽拉开苏宁地产品牌之旅公司-苏宁环球在2005年底借*ST吉纸净壳上市，借*ST吉纸上市后的苏宁环球2005年底的业务已完全由纸业转变为房地产业，纸业的资产也全部置换为房地产业资产。但因当时吉林纸业被*ST，根据证监会有关规定借壳上市的公司需要一个完整会计年度的盈利纪录方可申请摘帽。由于2006年度公司-苏宁环球经审计的财务报告实现盈利，且主营业务同时实现盈利，因此，经公司申请已获得深交所批准撤销对公司股票交易的特别处理，公司股票将于2007年3月30日起恢复交易。股票简称将由ST环球变更为苏宁环球。

　　公司摘帽并冠以苏宁环球的名称，市场将以全新的视角审视公司，苏宁环球房地产的品牌价值也将被市场重新认识，对其的估值也将重新考量。

　　点评二：吉林市异地开发使公司晋升为全国性房地产开发商公司2006年的年报已披露，公司在吉林省吉林市拥有全资子公司--吉林市苏宁环球有限公司，注册资本1亿元。我们根据吉林市有关媒体报道以及网上发布的信息，了解到吉林市苏宁环球有限公司在去年下半年已与吉林市签订了意向协议，将通过分期付款方式取得吉林市5800亩住宅项目，该住宅项目命名为苏宁天润城。

　　根据有关报道，吉林苏宁天润城项目占地约5800亩，容积率1.5，拟开发600万平米超大型住宅。项目位于吉林市最好的地段，在温德河以南，松花江以西，小白山以东，红旗大桥（规划中）以北，未来吉林市政府将搬迁至此，未来项目升值潜力大。根据公司开发南京大盘的进度计算，估计项目将在5-8年内开发完毕。

　　吉林市苏宁环球有限公司将以最好的产品、最好的服务、最好的理念奉献给广大消费者。公司将追求卓越，以人为本，潜心打造临山滨水超大新城，吉林首席帝王人文滨江生活特区，建造江城人民自己的经典之城。

　　跟据当地媒体报道，苏宁天润城项目已被吉林市列为2007年吉林市十大重点工程之一。今年4-5月份公司可能取得1000多亩的首期供地。根据公司在南京江北开发苏宁天润城的风格、速度和模式来看，我们估计，该项目一期可能在6月份开工，先期可能先开发30-50万平米，2008年即将有利润贡献。

　　我们估计，吉林市苏宁天润城的楼盘品质将与威尼斯水城相似，售价将走南京苏宁天润城的路线--以低价进入市场的策略，在销售中体现大型楼盘的综合成本优势。

　　根据目前该项目区域老城区改造的土地拆迁净地成本，我们估计，公司拿下该地块的成本在30万元以下，拿地成本比南京苏宁天润城更低廉，销售利润预计不俗。我们预计整个楼盘全部开发完毕将给上市公司带来30-50亿元的净利润。

　　结论与投资建议借壳上市后的苏宁环球，2006年房地产收入和净利润大幅增长；公司经营快速、稳健发展，超额完成经营指标；异地市场开拓取得长足进展；向控股股东定向增发在2月份已获得证监会批准，定向增发近期也进入具体实施阶段。摘帽的苏宁环球的房地产品牌和市场影响力将被市场重新认识，其估值也将大幅提升。

　　公司土地储备迅速增加，尤其在南京以外的异地取得长足发展，公司先后在吉林、长春、北京设立了全资子公司，目前项目土地储备已有968万平米建筑面积，足够公司6-8年的开发。

　　公司原有的南京苏宁天润城开发储备3300亩（330万平米）、定向增发注入的南京-天华硅谷项目493亩（37.86万平米）以及吉林市苏宁天润城即将取得的5800亩土地（600万平米）合并共有建筑面积968万平米。相对于增发后的4.9亿股的股本、拥有近千万平米开发储备的房地产公司，这在上市公司中是非常罕见的。

　　公司从2006年开始就已进入高速增长期，未来3年内，公司的主业收入与净利润也将呈高速增长，净利润将成倍增长。加上公司今年开始进入异地--吉林市开发，拉开了公司全国性开发的战略布局，公司成为全国性开发商已指日可待。未来集团剩余房地产资产若能适时注入更将助推公司成为全国性蓝筹房地产公司。

　　据此，我们认为公司股价在短期内应为20元，在中期内应为25元。将公司的投资评级由观望调升为强烈买入。

　　风险提示：

　　注意公司基本面变化或国家宏观调控带来的投资风险。李少明中投证券

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