调控房价政府大有可为 应瞄准"市场失灵"部分

　　包宗华

　　2005年和2006年，中国连续两次颁布了以稳定房价为重点的调控文件，但一些城市的同质房价(指同区位、同档次住房的房价，具可比性)竟以高于10%甚至20%的幅度上涨，调控似乎在走向它的反面。

而另一方面，2006年11月财政部公布了对39家房地产开发企业的检查情况。这些企业会计报表反映的平均销售利润率为12.22%，而实际平均利润率高达26.79%(最高的超过50%)，隐瞒利润超过一半。对于房地产暴利以及持续走高的房价，政府的“作为”似乎成效甚微。

　　《瞭望》新闻周刊载文指出，政府欲在住房问题上“有所作为”，除了全面落实2006年提出的各项宏观调控措施外，要大力深化和完善住房制度，充分发挥制度的保障作用。对此，提出如下意见和建议：

　　应该明确政府介入住房问题加强调控管理，是解决好中国住房问题的重要保证，是建立健全住房制度的重要内容。

　　中国的住房政策和制度，重点是解决好中低收入者的住房问题，并以保证每户享有(含购与租)一套与自己经济能力相适应的住房为基本出发点。这也是引导合理消费的基本出发点。

　　大比重地建设中小套型、中低价位住宅，是从中国实际出发，有利于解决好中低收入者的住房问题和住房领域里存在的突出问题，有利于节能省地，有利于可持续发展的正确政策。

　　文章指出，解决好中低收入者住房问题，必须抓住三个主要环节：一是在发展经济基础上不断地增加居民收入；二是完善住房分类供应制度，着重解决好中低收入者的住房社会保障问题；三是大比重地建设与中低收入者经济承担能力相适应的中小套型、中低价位住房。

　　建议制定如下补充规定：对中等收入者供应由政府限价的“限价房”，对低收入者供应由政府定价的经济适用住房。每个城市每年建设限价房和经济适用住房不得少于总建房量的70%。政府要给予中低收入者住房适当的住房社会保障，从而有理、有权去调控中低收入者住房的房价、套型和供应对象。政府限、定价的计算基础是，分类的社会平均建房成本，加上合理利润。

　　建议对今后建设大套型、高价位住房收取高土地出让金、高住房建设税费、入住后收取高物业税。特别要收取大套型住宅开发建设利润累进税，以避免出现高额利润，并对居民出售第二套住房提税。

　　文章强调，以上规定，需要由各主管部门协同动作而不能各自为政。例如，土地部门要为建设中低收入者住房提供中低价位或免费土地，金融部门要向低收入者购房提供低息贷款等。

　　还要加强引导广大居民树立理性的住房“梯度消费”理念；要积极开辟“渠道”，使居民手中多余的钱有多种“出路”，而不仅仅是通过买房才能保值增值。

　　制定并实施以上制度，也是1998年房改政策的深化发展。它不仅有利于全面完成宏观调控任务，而且使城市政府在调控房价、房地产企业高额利润和住房供应结构等三个重大问题上，将从前几年的“作为”有限，转变为“大有作为”，是一项有利于长治久安的举措。