摸准住房建设和消费模式“中国特点”

　　■周海涛

　　在两会上，房价问题是代表委员讨论的热点之一。全国政协委员、山东经济学院教授郭松海列举了两组数据足以说明我国住房问题的严重程度。依据世界主要国家和地区消费结构变动规律，住房消费超过收入30％的家庭，即存在过度负担。

据我国主流媒体的一项调查，目前31．8％的购房者月供占到月收入的50％以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。目前我国大中城市房价收入比大多已超过了6倍，其中北京、南京、青岛等的比率都超过了10倍，房价显然偏高。同时，我们知道，一些大城市房价已经超过美国。在城镇百姓平均收入是美国近二十分之一的情况下，让其购买比美国还贵的住房，如何能够承受得了？两会上，一些代表委员拿当地的一些实际情况来说明房价的极其不合理性。全国人大代表、北京市大兴区委书记沈宝昌亲身感受了北京最近几年的房价上涨。“我4年前到大兴，那时候商品房均价是2600元，还有很多楼盘卖不动；第二年房价涨到了3300元；2005年一下子涨到4500元；去年涨幅最高，到了6000元。短短4年增长了一倍多！”老百姓对房价居高不下的担忧和埋怨，给他留下了深刻的印象。深圳宝安区的房价仅半年就从7000元一平方米翻了一倍。一些重点城市连续几年房价涨幅一直排在全国前列。

　　房价居高，政府几年调控都不能见效的症结究竟在哪里呢？有地方政府执行中央调控不到位，助推房价快涨的原因；有一些开发商进行囤地、囤房惜售、哄抬房价，牟取暴利的情况；有非理性需求消费住房，助推房价的因素；有信息不对称，盲目跟风购买的行为等。然而，笔者认为，我们应该从住房建设供给和需求两个方面进行分析。从需求上说，目前的住房需求主要是非理性需求，投资、投机占了相当大比例。据国际某权威研究机构在近期提交的一份报告《中国房地产需求结构与其泡沫问题》中称，中国房地产需求40％是由于非理性的预期形成的。也就是说，投资、投机和跟风购买占了一大部分。从住房建设和供给上看，从1998年住房改革以后，我国住房建设只有一种形式，那就是由开发商建设商品房；房屋供给只有一种品种，那就是单一的商品房。需求的非理性，建设和供给的单一，把住房需求者全部推向商品房市场，房价节节走高就成了必然，低收入者买不起房就会自然出现。加之，中国土地有限，人口众多，商品房结构又不合理，更加使房价居高不下。

　　解决高房价问题在强化各级政府责任，实行问责政府；打击开发商囤地、囤房惜售、哄抬房价，牟取暴利的同时，必须建立具有中国特点的住房建设和消费模式。在建设和供给上，形成开发商进行商品房建设和供给、政府进行廉租房和廉价房建设和供给、单位和个人开展集资建设和供给，分别适应高收入者、低收入者和中等收入工薪阶层不同层次的住房需求。从我国人多地少、人口众多的国情出发，鼓励建设适合大众的普通住房，限制高档和别墅类住房建设和供给，合理引导住房消费和需求。

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