开发商称土地增值税税负过高 不利市场正常发展

　　尽管到目前为止，全国各地的税务机关还没有对土地增值税的征收问题进入实质操作阶段，但记者了解到，众多开发商已经准备通过增加成本、增大商业地产比例和提高价格等方式进行应对。 [经济观察：“清算”土地增值税 影响楼市几何？]

　　增值税压力当头

　　2007年2月1日前，我国对于土地增值税的增收多采用“预征”的形式，即楼盘开发完毕，并取得销售(预售)证后，由地方税务部门按照既定的税率来征收，目前业内平均预征税额标准为：房地产项目销售收入的2%-3%左右。

　　上海五合智库有关负责人向记者表示，由于土地增值税的数目较大，而预征税额相对较小，所以开发企业会设法延长项目公司注销的时间，对应结算销户的项目搁置等办法，以拖欠土地增值税。在实际操作中还发现，某些热销的楼盘会故意留几套单元不售；或将部分物业长期出租，拖着不结算土地增值税。预征制度给偷逃土地增值税埋下了巨大的空间。

　　1月16日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，决定从2月1日起开始清算土地增值税。

　　两个多月过去了，到目前为止，因缺乏具体操作细则指引等原因，各地的土地增值税清理工作并没有实质性进展。

　　但记者了解到，迫于增值税压力当头，众多开发商已经准备通过增加成本、增大商业地产比例、提高价格等方式进行应对。

　　精装提升项目成本

　　4月初，有开发商向记者表示，土地增值税主要针对增值部分进行收税，如果项目成本提升，那相应的须交纳的增值税自然也就下降了。具体来看，多做一些精装项目有利于提高成本。

　　按照目前的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。该条例还规定，增值额未超过扣除项目金额20%的普通住宅免征增值税。

　　该开发商表示，简单装修一般指厨房、卫生间中的设备，还有房屋大体粉刷；高档精装修，包括配备所有的家电设施，比如电视、电脑、音响、空调……一应俱全，按照每一个单项集中采购的方式，能在很大程度上抬高运作成本。

　　增持商业项目

　　针对此次增值税变革，早有大的投资机构发布研究报告指出，一些商业地产公司受到该政策的影响非常轻微，在这种思路的指引下，已经有众多房地产企业纷纷加大对商业、租赁物业的持有比例，以回避相关风险。

　　据国泰君安有关报告显示，不考虑税法规定的最后一项扣除项，即属于多个房地产项目共同的成本费用，只有项目的毛利率高于35%才需要交纳土地增值税；如果考虑最后一项扣除项，该部分成本大约占地价和开发成本的20%，只有当项目的净利率达到25%，毛利率达到43%，才需要缴纳土地增值税。

　　毛利率在43%—59%之间的公司，交纳土地增值税将使销售收入下降5%—10%，净利润下降1%—3.3%。以非普通的高档住宅开发为主的开发商受到的影响较大；而中国国贸、张江高科、浦东金桥、陆家嘴等绝大部分开发项目用于经营而不涉及产权转让，因此不用交纳土地增值税，几乎不会受到影响。

　　在这种思路的指引下，已经有众多房地产企业纷纷加大对商业、租赁物业的持有比例，以回避相关风险。金融街、招商地产等公司都纷纷在2006年的年度报告中，表达了要增加租赁业务比重的意愿。在香港上市的富力地产、华润置地也陆续在增加公司的商业地产储备。

　　部分企业酝酿提价

　　上海五合智库有关负责人向记者表示，每一次调控政策的出台，开发商都会力争在法规允许的范围避税，这一次也不例外。在需求大于供给的市场条件下，任何一种税收都会传导给消费者，而土地增值税清算也有可能让购房者为开发商缩减的利润买单。问题的关键在于市场预期，即当前的房地产市场究竟是卖方市场，还是买方市场？

　　例如上海市场，目前基本是买方市场格局，开发商通过提价将税收负担转嫁到消费者的可能性不大，而对于一些市场供不应求的二线城市，如北京、天津、内蒙古等国内区域的城市，在市场供不应求的情况下，开发商存在将税费转嫁给消费者的条件，不排除开发企业通过抬高房价来维持原有利润空间的可能。

　　也有开发商向记者表示，从北京市场来看，刚性的需求还是客观存在的，目前还没有见到具体的增值税操作细则。如进入实际操作阶段的话，估计将在市场接受的范围内进行灵活调整。

　　-反响

　　开发商反映税负偏高

　　在记者采访过程中，市场人士普遍认为，目前的土地增值税税负有些过高，不利于市场的正常发展。

　　有人士表示，1993年及以前的大部分房地产开发土地是通过划拨的形式拿到的，土地增值收益相当大。在这种情况下，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)规定的土地增值税税率高达30%—60%是合理的。

　　但近两年，全国普遍实施了商业六类项目的土地出让招拍挂，这样的话，按照开发商们的说法，《暂行条例》所设置的税率就明显偏高了。

　　上海五合智库有关负责人向记者表示，土地增值税由德国首开先河，目前世界开征该税的有英国、法国、韩国和台湾等国家和地区，通过对这些国家的税率分析，国外的税率水平在17%-50%之间，且根据不同的持有时间与各类用地性质，最终设定较为完善的税率体制。相比而言，我国30%-60%的累进税率设置偏高。

　　同时由于在开发企业还须交纳所得税，土地增值税只作为费用允扣，造成了对土地、房产转让增值的两次调节，即33%的企业所得税或20%的个人所得税的第一次调节和30～60%的超率累进税率的土地增值税第二次调节。

　　照此税率匡算，房地产开发企业的销售收入将被课以最高达73%的税收，相对于其它国家的增值税征收情况而言，我国的税负偏重。

　　有业内人士表示，税负偏高在一定程度上加重了企业负担，也有可能会增大税务部门的工作难度。 （肖宾）