□ 朱广德 喻桂华 韩伟
近年来,房地产市场和房地产贷款快速发展。个人住房按揭贷款由于还款来源相对稳定,风险相对可控等优势,成为各家银行竞相发展的信贷品种。
随着当前我国宏观经济调控措施的逐步落实,房地产市场正面临着复杂的变化,房地产贷款中的一些风险也陆续暴露,虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门统计,该行不良个人住房贷款中,80％是由虚假按揭造成的。因此,个人住房虚假按揭贷款问题必须引起我们足够的重视。
虚假按揭实为套取银行资金,房地产风险转嫁银行
在实际操作中,我们认定的“虚假按揭”是指借款人采用提供虚假材料等各种方法,通过按揭贷款的形式骗(套)取银行信贷资金的行为。在此,我们强调造假这个基本特征。通过提供虚假材料,最终通过银行的贷款程序,获得了按揭贷款。在这个过程中,有些是虚假目的和用途,有些是虚假住房交易,有些是虚假住房价格,有些是虚假贷款主体,还有一些是多种作假手段的综合运用。在这些虚假按揭中,最为普遍的是开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人,通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款。
通过对江苏省内部分商业银行虚假按揭案件进行归纳,我们可以从虚假按揭的目的、主体和标的等三个方面来分析虚假按揭的表现形式。
一、虚假按揭目的。虚假按揭实质上是以住房做抵押,融通资金用于非购房目的。目前,这种虚假按揭较为普遍,涉及金额较多。虚假按揭目的具体形式有三类。
第一,一些开发商为解决开发公司资金周转困难,以内部职工及关系人的名义批量集中办理虚假按揭。这些虚假按揭的还款方式都是开发公司按月以转账或现金的方式,将资金转到借款人账户上,为其归还贷款。因此会出现同一家开发公司的虚假按揭贷款要还一起还、要欠一起欠,以及首付款、月供等完全按照合同规定精确到具体几角几分的现象。
第二,一些房地产开发商将未卖出的楼盘交给房地产中介(销售)公司,房地产中介公司再安排内部职工向银行申请按揭贷款,然后再将银行按揭贷款实际转到了房地产开发商手中,等中介找到真正的买家后又以转按揭的形式顺利完成金蝉脱壳。
第三,二手房的虚假按揭。部分中介和个人,通过伪造的身份证、产权证、他项权利证等进行虚假交易。这类案件作案手法与虚构一手房产权相似,但是由于不法中介的介入,使得此类案件更加隐秘,查处难度加大。
在虚假按揭目的类案件中,低成本的银行资金用于相对高风险的生产经营活动,导致了银行资金无法获得准确的风险定价。一旦房地产开发商楼盘销售不畅,或者遭遇房价下跌等市场因素,商业银行的风险立即显现。
二、虚假按揭贷款主体。一些购房人凭本身的资质无法申请按揭贷款,于是利用他人名义申请贷款用于购房,造成购房人和抵押贷款人不一致。例如有些父母给子女购房,为了避免日后的遗产税或者过户税费,直接在产权证上登记子女的姓名,由父母还贷。还有一些贷款人骗取他人的证件资料办理按揭贷款,受害者在收到银行还款通知的时候才知道自己的证件被冒用。这类案件中,真正的购房者不符合银行贷款条件,按揭贷款的第一还款来源往往无法保证。
三、虚假按揭标的。按揭的标的就是抵押物,这虚假按揭标的类按揭贷款的抵押物,或者不存在,或者产权无法保证,或者贷款得不到全额的抵押。
产权无法保证的虚假按揭主要有两种表现形式。第一,开发商或中介公司虚构房源,然后虚造资料,用根本不存在的房屋骗取按揭贷款。这类案件中,房地产公司恶意骗取银行贷款,抵押物子虚乌有,或者还款来源缺失。第二,房地产商利用当地房地产管理部门抵押登记制度的缺失和银行内部管理的漏洞,将同一套房子同时多次销售给购房人,造成“一女二嫁”,重复骗贷,必然导致部分银行债权得不到法律保护而悬空。
抵押物价实不符也有两种形式。第一,一些开发商预先与购房人串通,通过虚增房屋面积或提高销售单价(变相“零首付”),签订“阴阳购房合同”向银行申请按揭贷款,而借款人按实际价格购买房屋。也有一些开发商或者购房人与银行信贷人员勾结,发放的按揭贷款金额远大于房价,超过实际购房需要。第二,在二手房交易中,个别开发商或买房者为得到银行更多的贷款,通常会与中介评估公司串通抬高所卖房屋的房价,在一定的抵押率下获取更多的按揭款。
这类案件中,造假者通过虚高房价降低个人首付,将房地产价格变动的风险全部转嫁到银行。如果到期借款人及担保人都无法还贷,银行处置抵押物所得很可能低于贷款额,造成信贷损失。
虚假按揭助长了房地产投机,负面影响不容忽视
按揭贷款本质上是一种抵押贷款,但在法律特征和权益结构上与抵押贷款有三点区别：一是按揭贷款中设定抵押权的房屋尚未支付全部房款,仅仅是“预购期权”,而抵押贷款中的抵押人对抵押物拥有“全权”；二是按揭所取得的贷款完全用于支付剩余购房款,而抵押贷款的贷款人在取得贷款后可能用于各种各样的用途。三是按揭贷款中有首付比例的要求,银行承担剩余部分的房价款。
按揭贷款的三个法律特征是其权益保证的基础,也是其风险较小的原因所在。而虚假按揭通过造假直接破坏了这三个法律特征,形成了权益上的缺陷。
第一,规定按揭贷款的目的,是为了保证第一还款来源的稳定。按揭贷款的还款来自于房屋的租金(自住房相当于自己给自己付租金),根据终身收入假说,加上分期付款,这个资金流相对比较稳定。如果按揭款用于其他目的,特别是生产经营性目的,则风险要大得多。
第二,规定按揭主体,也是为了保证第一还款来源的稳定。各行的实践中对按揭借款人有一定的限制,就是为了保证其还款能力,虚假的按揭贷款则破坏了这种权益结构。
第三,规定按揭贷款的标的,是一种补救措施保证还款的。抵押物的法律文件是否真实有效,价值是否能覆盖贷款额,都影响到贷款抵押权的实现。另外,按揭贷款规定了首付比例,让购房者和银行共同承担房价波动的风险,起到了类似于项目资本金的作用。如果虚高房价实现零首付,则房价波动的风险全部由银行承担,这在一定程度上助长了房地产的投机行为。
制度约束不到位导致虚假按揭现象频频出现
虚假按揭过程涉及到开发商、购房人、银行以及政府房产管理等各个部门,也涉及房地产建造、买卖、评估、抵押、登记等各个环节,其形成原因也是多方面的。按揭贷款容易审批,利率较低并且时间较长,使得造假者有造假的内在冲动。对开发商、银行和借款人而言,如果没有相对应的惩罚机制,虚假按揭现象将难以避免。所以,制度约束不到位是虚假按揭得以形成的最重要的外部因素。
对开发商而言,其造假所受到的惩罚与造假可能获得的收益相比微不足道,甚至有部分开发商造假被发现后可以选择退出房地产市场等方式使得造假的惩罚落不到实处。从严格意义上讲,虚假按揭涉嫌金融诈骗罪,严重破坏金融秩序,银行完全可以追究开发商和其他责任人的刑事责任。但是,实践中银行往往以民事方式处分抵押房屋了事,很少采用刑事手段,对造假者威慑力不足,客观上纵容了“虚假按揭”现象的发生和蔓延。
对个人而言,其造假所承担的是有限风险。个人以购房者名义帮助房地产开发商进行虚假按揭以后,即使发生“断供”的情况,银行也只能将这些假购房者“购置”的房屋拍卖,个人在经济上并不会有任何损失。在个人实际首付比例不高的情况下,个人造假的止损点往往就是所抵押的房产。由于个人征信系统的不完善,虚假按揭缺乏相应的暴露机制和惩罚机制,对虚假按揭产生了逆向激励。
对于商业银行而言,虚假按揭中造假活动不经仔细辨认也可蒙混过关。在此过程中,信贷人员的个人努力程度、尽职程度无法准确衡量；虚假按揭到底是由于业务水平不高、还是由于审核不严、或者是故意勾结都不易区分；在“虚假按揭”暴露后,银行出于绩效考核和保全债权的考虑,往往采取民事手段挽回损失,而没有追究相关责任人的刑事责任,纵容了“虚假按揭”现象的蔓延。
商业银行防范虚假按揭四大对策
银行虽然是虚假按揭贷款的最终受害者,但它在虚假按揭形成过程中也负有不可推卸的责任。有部分商业银行按揭贷款制度有漏洞,给造假者可乘之机；有些银行内控制度不严格,信贷人员不尽职,贷款审查发放不审慎；还有些银行部分信贷人员与造假者勾结,共同骗取银行资金。
因此,各商业银行应客观认识按揭贷款中的风险,采取以下措施来加强防范虚假按揭的风险。
第一,完善房地产按揭贷款制度。应该按银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的要求,建立一套适合一线经办人员执行的行之有效的科学制度。例如,要完善内部操作流程和监督机制,从业务流程的每一个环节上加以细化规范等。
第二,加强内控管理。从合作商(房产开发商、中介公司)的准入管理-接受客户贷款申请-贷款审核、审批-办理相关资产抵押担保-发放贷款、档案管理归档-还款处理-贷后风险管理和控制等各环节按照规定程序和要求操作,将防范虚假按揭归纳为“四看”。
一看合作商资质是否合格。要严格审查合作的开发商或中介公司,严把贷款准入关,选择实力较强、资质良好、开发楼盘具有优势的公司作为合作商。对于不符合贷款要求或是打擦边球的房地产的开发商、项目和中介机构坚决不贷,从源头上降低虚假按揭风险。
二看借款人信用是否良好。开发商虚假出售骗贷中的贷款申请人,虽然都进行了精心包装,但只要详加审查,仍不难发现其中的破绽。一是借款人与开发商有着千丝万缕的关系,申请人往往是开发商的员工、员工的亲戚、朋友甚至是房地产中介,而且往往一人购买几套房屋。二是开发商通过虚假出售申请贷款的楼盘价格往往比同类型的价格要贵,按揭的成数也较高,借款人的收入水平也普遍较高。三是在银行网点进行贷款的相关事宜办理时,大多数借款人对自己“购置”的房屋情况几乎毫无了解,也不关心相关的贷款条文与细节,与正常贷款购房者有疑必问的情况有很大的差异。因此,必须根据银监会要求,严格把握个人住房按揭贷款申请人必须满足的条件。
三看各类证件是否真实。主要内容有：上、下家情况是否真实,对上家资料要重点审查各种权证是否齐全,房屋是否被冻结等,以保证抵押物的真实性和安全性。对下家应重点审查收入水平和还款能力,这对那些故意抬高房价的借款人尤为有效,即使以后房价出现下跌,抵押物价值低于未偿还贷款,也会由于申请人较高的还款能力而降低损失。另外,房产证是否真实、房产证上的户主与交易上家是否一致、过户后的新房产证是否真实以及户主与下家是否一致等也非常重要。通过对各类证件的审查,才能减少假证欺诈的发生。
四看申报价格是否合理。这可以通过以下几种方式进行。一是通过“网上房地产”进行询价,以确定房价大致的合理范围,这是大多数银行目前采用的主要方式；二是建立自己的房地产交易信息库,通过对相同或是类似房屋的查询,利用房地产估价中的比较法进行价格的确定；最后可以与专业的房地产估价公司合作,对某些估价难度大的房屋进行联合估价。
第三,建立违法违规通报机制。各商业银行要在日常业务中积累客户资料,一旦发现虚假按揭行为,立即对该客户、或者开发商、或者中介机构的其他业务进行复查,并采取相应措施,视情况中止与其合作关系。建立虚假按揭的黑名单制度,严格准入机制,并在本行系统内进行通报,并加强与其他金融机构合作,实现信息共享。
第四,加强信贷人员培训,增强识别虚假材料的能力。可以通过现场检查、讲座培训等形式提高基层信贷人员和审核人员的专业能力,减少上当受骗的概率。
(作者单位：江苏省银监局)
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