北京房产中介正在洗牌 二手房市骤起波澜

　　“我们现在的门店数量是３８家，今年的规划是达到１００家，计划两年一定要占到市场第一的位置。”４月６日，北京中原房地产经纪公司三级市场部副总经理宫萍在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　是日上午，北京中原和北京银行联合宣布，开设二手房交易资金专用账户，已履行完毕开立存量房交易结算资金账户全部备案手续的北京中原，成为北京市首个开设“资金监管”专用账户的专业地产经纪公司。

　　二手房市骤起波澜

　　北京二手房市场近年来一直保持平稳发展态势。据了解，在北京市场，目前门店数量在２００家以上的房产中介有我爱我家、链家和中大恒基，目前这三家中介在二手房市场业已形成三足鼎立之势。

　　以北京中原成立为标志，香港中原正式进入北京市场是在１９９４年。“实际上北京中原２００２年就已经在做二手房业务，但当时我们进来的时候不敢去扩张，因为那时吃差价，欺上瞒下状况太多，而中原又不允许，我们只收居间服务费，让买卖双方、租赁双方见面。”

　　因此，当许多二手房中介公司纷纷大举扩张的时候，北京中原始终坚持走中高端路线，仍然以一手房的代理销售为主，对二手房业务的扩张十分谨慎。

　　北京二手房市场的迅速发展，成交量逐年增长，进一步刺激北京二手房经纪公司不断扩张规模，但是，由于经纪公司鱼目混杂、良莠不齐，出现部分经纪公司将客户交纳资金挪作他用等情况，这些事件均给消费者造成巨大的经济损失，在很大程度上对消费者置业产生了严重的负面影响。

　　建设部和北京市建委先后于２００６年底和近日发布了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（下称《通知》）和《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（下称《规定》），严格存量房交易资金的监管。

　　“我觉得这个政策的出台意义非常深远。” 宫萍说，这个政策出来之后对整个市场进行规范性和引导，如果大家都遵守，那么吃差价的空间会越来越小，欺上瞒下的这种状况也会越来越少。对此，链家和我爱我家等相关人士也纷纷表态，表示全力支持政府有关部门制定和实施的这一政策措施。

　　建设部《通知》规定，房地产中介必须通过银行专用账户结算交易资金，二手房交易资金的划转通过银行转账方式进行，不得支取现金，并由相关机构进行监管。

　　北京市建委３月２２日发布的《规定》进一步除明确了房地产经纪机构、交易保证机构居间或代理存量房买卖的，须通过存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称“专用账户”）划转交易结算资金外，还规定设立“专用账户”的房地产经纪机构、交易保证机构应符合下列三个硬性条件：熟悉房屋交易市场的相关法律法规，信用档案无不良行为记录；注册资本应不低于１００万元；向本市专设的存量房交易保证金专用账户（以下简称“保证金账户”，该账户由中介协会设立）存入１００万元保证金。而未设立“专用账户”的房地产经纪机构，其成交业务的交易结算资金应通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构实施划转，不得自行或委托其他经济组织代收代付存量房交易结算资金。

　　市场格局面临重新洗牌

　　“在二手房交易中，一些依靠‘挪用’为卖房者代收的房款进行资金周转的小公司的日子将会越来越难过。”我爱我家有关人士对记者表示，上述政策的实施，对于一些实力雄厚的品牌经纪公司来说，则是一种利好。

　　“大家都做居间服务的时候，中原就没有什么惧怕的了。”宫萍说。看来，北京中原选择在今年逆势扩张似乎有它的道理。

　　“这个政策可以让市场透明化操作，经纪公司完全靠居间服务费来赚取佣金，凭借自己的专业、技能、服务和你的效率来做事情，来经营公司，那么，大家的竞争力就看谁的速度最快，谁的服务最好，谁的经营模式最具有核心竞争力。”

　　眼下，有两类房地产经纪公司值得人们关注：一类是进入快速扩张期的公司；另一类则是扩张遇挫或经营出现危机的公司。前者如“２１世纪”就是很好的代表，其此前曾号称一天开一家门店；后者比如“顺驰”，其能否挺过资金监管这一关，尚是一个未知数。

　　宫萍说：“并不是单单靠门店扩张，就可以把客户和资金吸引过来，从而使得客户选择你的品牌，在这个过程当中，公司内部的管理，怎么来匹配，你的平台、信息系统怎么使用，这里边，可能存在内部运作模式和理念方面不一样，效率也不一样。”她认为，只有在竞争中每一个环节都具有优势，这样的房产经纪公司才能最大化地掌握市场资源，如果一家房产经纪公司原先的操作模式并不是按现在的资金监管要求来运作的，那么这样的公司可能会承受很大的波动。

　　据知情人士透露，除北京中原外，其他很多房产经纪公司目前基本已暂停了扩张的步伐。包括宫萍在内，多位业界人士均认为，房产经纪行业交易规则的变化，势必会促进该行业洗牌。

　　宫萍说，现在北京一年的商品房交易是２０几万套，二手房只有７万多套，今年二手房市场预计比较乐观，在９万套左右，两者一共也就是３０万套左右，但经纪公司有６０００家左右（含注册的２６００家在内），还有剩下没有注册的，比如说夫妻店，或者一个门脸。“我觉得房产中介门店的数量会有１００００多个。”

　　另有统计数据统计显示，目前二手房市场上一半交易是自由交易，也就是不愿意通过经纪公司完成的交易。这种情形，１００００多家门店，去竞争３万多套房源，其竞争的激烈程度可想而知。仅去年一年，北京市就注销了８００多家房产经纪公司，同时又再生了６００多家，这说明市场在激烈的竞争中不断地淘汰弱小的经纪公司。