每年百万收益去向不明 “业权收益”理应归业主

　　周二本报(北京晨报)《今后买房有望实现“零物业费”》的报道引起了读者的广泛关注，一位姓张的先生致电记者表示，他们社区也早在去年就拿到了“业权收益”，只不过数量不大。他倡导所有社区的业主都要积极争取属于自己的这部分权益。

正在追索前期物业启动经费的健翔园业委会主任任晨光说，他们小区每年至少有上百万元的业权收益，这笔钱的去向却没人说得清。

　　一些小区已尝到“业权”甜头

　　记者采访了解到，已经获得“业权收益”的绝不止华远尚都国际中心和华远盈都两家物业的业主们，北京新世纪家园业委会去年也拿到了10万元的收益。该小区业委会成员王燕女士告诉记者，2004年小区业委会成立后就很重视这个问题，和物业公司约定所有公共收益采取三七分成的分配方式，业主享有70%利益。小区公共收益主要来自公共区域的广告收入，2005年业主分配得到10万元，今年略有增加，大概有20万元左右。王燕还告诉记者，美丽园、万泉新新、新标等社区的业主也都获得了公共收益。

　　记者注意到，华远地产旗下的两家物业是开发商主动向业主承诺并分配公共收益的。在业主入住前双方通过补充协议的方式约定，所有公共收益均归业主所有，并直接冲抵和减免物业费。而和上述两家物业相比，其他已经取得“业权收益”的小区，则绝大多数没有遇到像华远一样主动送出“奶酪”的开发商，由于小区没有业委会，业主个人不可能从公共收益中得到任何利益，小区公共收益一般都被物业公司占有和处分。已经得到收益的小区业主多是成立业委会后，通过追索方式向物业公司力争得到的。

　　每年上百万元收益去向不明

　　还有一些小区业主已经意识到“业权”的存在，但维权之路举步维艰。本报多次报道的海淀区健翔园小区业委会和前期物业公司的诉讼纠纷中，除了要求移交“物业启动性经费”以外，还包括要求返还本小区公共房屋出租收益及广告公共收益的诉讼请求。在向物业公司多次索要无果的情况下，业委会将北京健翔物业管理公司告上了法庭，目前正在等待法院的判决。

　　健翔园业委会主任任晨光介绍说，从小区业主入住至今，小区的地下车库、电梯广告以及其他一些公共收益的去向一直是个谜。小区的业主们对此也颇多疑惑，“你看我们小区不大，但听说居民楼上的一块广告牌一年的收入能有好几十万。”对于公共收益，健翔园的一位业主还给记者算了这样一笔账：一个ATM取款机一年进账3万元左右、快餐厅月租金5000元、电梯广告一年2万元、地下停车位及户外广告牌……每年至少有上百万元的收益，而对于这笔钱究竟是进了物业的腰包还是开发商的口袋，没人说得清，业主没有得到任何利益。

　　随着《物权法》的实施，小区公共区域产权归属问题已经明确，越来越多的业主开始关注小区公共区域经营收益的分配问题。北京业申委召集人之一陈兵在接受记者采访时说，业申委对于属于业主的公共利益非常重视，目前，业申委正在组织各小区业委会开展学习宣传《物权法》活动，并积极支持各社区对于物业启动经费、公共收益方面的维权和诉讼活动。

　　新闻链接 业权收益冲抵物业费尚存难点

　　对于公共收益的处分，华远的做法是将收益所得和物业结余扣除成本和税金后，按套内每平方米计算收益，然后根据每户面积分配所得，款项进入各户的物业费账户，直接冲抵下一年度的物业费。

　　记者采访了解到，北京新世纪家园并没有将所得收益按户分配并冲抵物业费。王燕解释说，没有把收益款用来冲抵物业费，原因是收益额并不是很高，加上一些业主根本不交物业费，业委会没有权利主动替别人交物业费，因此冲抵起来比较麻烦。去年所得的10万元款项主要用在了业委会的正常开支和为业主的一些服务上，今年业委会准备为小区安装一套卫星电视接收天线。

　　记者随机采访了几位业主，多数人表示，如果自己小区存在公共收益就会主动争取，但主要寄希望于业委会的努力，业主希望收益可以用来冲抵物业费，有的小区或许存在收益高而物业费低的现象，不排除业主用来冲抵其他费用如采暖费或直接分配到业主手中。

　　可能产生收益的小区公共设施 会 所

　　一些小区会所被物业公司改为经营用房或者部分改为经营用房，违不违法，主要看会所的产权归谁。如果业主购房款的公摊面积不含会所，会所属于开发商所有。如果已经公摊，就归全体业主共有。只有业主大会才能决定会所的用途，开发商或物业公司擅自占用或经营属于侵权，业主可以要求返还收益。

　　停车位收费 与会所等情况类似，应当按产权确定收益归谁。 地面停车位

　　就是小区道路上的停车位，除了物业公司的管理成本外，其他收益应为小区全体业主共有。 地下车库停车位

　　如果未公摊，则收益不属于业主共有；如果业主已经公摊，则该项收益扣除物业公司的管理成本外，应归业主共有。 广 告

　　广告是公共收益最重要的“大头”。可是作为业主，对不同项目，广告收益难以搞清楚。 楼体广告

　　包括楼外立面或楼顶，这是收益最大的。一些地段好、比邻马路、交通发达的住宅小区或写字楼会有，写字楼的位置较好，楼体广告的价格动辄几万、十几万甚至几十万元。

　　楼内广告

　　高档的写字楼一般都有液晶电视广告，费用一般为每年数千到上万元不等；写字楼的电梯广告，其价格与写字楼的档次挂钩。在写字楼大堂、大厅中，各种展板、电子显示屏也是要收费的。

　　路边、绿化带 栏板广告、告示牌 有些公司会主动向物业公司免费提供栏板、告示牌等，里面含有广告。 业主活动用房

　　业主活动用房是一项绝对属于全体业主共有的财产，是供全体业主活动、休闲的公共空间，物业公司不能以任何名义改变其用途，但有的被用以经营或出租。如超过三分之二的业主认为部分可以出租，可以委托物业公司进行经营活动。除了管理成本外，经营收益应当归业主共有。

　　展台、活动、促销

　　在小区，经常有拉着条幅或者搭设展台进行促销活动的，这些物业公司都是收费的，根据实际情况收费不等。这笔费用也应当纳入公共收益的范围，归全体业主共有。（韩全义/文）