REITs 调控房地产的良药

    □陆一

    目前国家有关房地产业的宏观调控政策主要针对的是个人住房领域出现的价格大幅上涨趋势,防止可能的地产泡沫以及因房价上涨过快可能引起的社会不安定因素。

而从REITs的固有性质和发展趋势分析,个人住房资产不会成为主流标的物。这一点可以在我国房地产投资基金(REITs)的试点阶段通过限制REITs所能持有的物业种类为成熟商用地产资产来实现。另一方面,现行房地产调控政策的重点是房地产开发阶段地产开发商通过商业贷款将风险过度集中于银行体系。而REITs主要集中于成熟物业资产的投资和管理,从海外市场经验分析,房地产投机基金(REITs)将不能成为解决地产发展商开发阶段融资需求的主要手段。由于房地产投资基金(REITs)的基本特性,它还能够通过引导商业地产投资方式的改变而有助于我国房地产调控政策的落实,减轻房地产泡沫从住宅领域蔓延至商业地产和其他地产领域。

    引导和疏通住房的投资需求

    目前的调控政策不仅在政策上严格限制了个人第二套住房的购买和加重租房的税收,约束和打击了租赁住房的市场发展,同时历史上中国的金融业就没有给建立住房和租赁市场提供过任何信贷支持。成熟市场经济和健全的社会保障的国家,住宅租赁市场的主体应该是政府和专业机构。

    如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因可以发现,国内外资金的取向是明显不同的。国内资金由于社会保障体系改革的滞后,医疗、教育、养老保险覆盖面极小,导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通胀的担心,因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段,从麦肯锡2005年一项社会调查结果看,超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。国际资金的逻辑更为简单：随着中国经济在世界经济中地位的不断提升,那么他们必须增加在中国的资产配置比例,而房地产作为一种流动性较好的资产,无疑会得到部分资金的青睐。

    我国的房地产调控一直没能收到应有的预期效果,也许正是与没有真正分析清楚在房地产的需求中的各种复杂的因素有关。如果按照建设部官员的正式估计存在着20%的房地产住宅投资需求,那么按照这个官员提供的2005年个人购买商品住房消费为1.42万亿元的数据推算,可以见到,如果针对着20%的投资性需求设计和创新金融证券产品加以转换、疏导,那就将是一个至少近3000亿元的投资市场。

    REITs可以为公众提供房地产市场投资工具,有效引导民间投资资金,减少住宅假性需求。由于民间投资渠道的缺乏,大量资金为分享房地产市场增长的利润,只能投资于住宅,即“炒房”。炒房者不是为了自身居住,而是为了将来高价变现来谋利,这种投机性的“假性需求”造成房子的供给不足,社会需求大增,进一步刺激了房价提升。REITs将为公众提供一个合适的房地产市场投资工具,可以有效引导炒房资金用于工业、商业以及基础设施的建设。从而从整体上平衡房地产市场供需。

    发展REITs市场(尤其是公募型房地产投资基金)可以使普通老百姓通过资本市场参与房地产(特别是个人几乎无法单独投资的商业、工业、仓储和医疗保健用房)的投资。与直接购买房屋资产动辄上百万元相比,通过资本市场参与房地产投资(购买房地产投资基金)成本小、流动性强、市场透明公正,更有助于国家平抑地产价格、保护普通老百姓利益、实现调控目标、建设和谐社会的政策目标。

    同时,未来REITs发展有可能给租赁住宅提供资金供给,从而扩大市场的租赁供给,减少住宅的刚性购买需求。中国目前的住宅租赁主要是由个人业主持有经营。今后将有更多的专业机构进入房屋租赁市场。未来的REITs将是这类机构中的一个重要组成部分。美国REITs市场中Residential(租赁住宅)板块多年来一直是和Office/Industry(写字楼与工业厂房)板块并驾齐驱的最大板块之一。但根据目前市场情况来看,中国REITs在发展初期不太可能进入普通公寓领域,较可能的切入点是高端公寓,以及配合政府的廉租房的供给。尤其是廉租房的提供,包括开发和持有都需要相当的资金,未来通过REITs合理引导民间资金进入,能有效地解决市场刚性需求稳定,从而进一步平稳房价。

    因此,尽快发展我国房地产投资基金市场不但与现行房地产宏观调控政策不相违背,反而会成为实现国家宏观调控战略目标的重要手段。

    缓解外资直接进入我国房地产市场的压力

    国家统计局数据显示,2006年境外资本投资中国房地产的金额达到82.3亿美元,比上年增长51.9%。这一趋势2007年仍在继续。据了解,外资进入境内房地产市场有多种渠道和手段。 较为普遍的方式是个人以消费方式购买多套住宅投资。投资机构也以购楼或者股权收购的方式向境内开发企业提供过桥贷款,然后以回购的方式获得固定回报。这些方式都可以以个人或者其他企业名义操作,超越境内房地产市场相关法规、统计和管理权限。

    境外资金加速收购内地地产的根本原因还在于高回报。德意志银行旗下房地产业务机构RREEF日前发布报告指出,中国住宅项目的毛利率高达20%－30%,未来表现可能超过美国。

    写字楼的投资回报更诱人。跨国物业顾问服务机构世邦魏理仕发布的报告显示,2006年全球写字楼投资收益率,北京和上海以8%并列首位,高于纽约、芝加哥、多伦多等地1个多百分点,而巴黎、悉尼、中国香港等城市收益率只有4%－5%。

    在我国开始新一轮房地产市场的调控以来,外资进入我国房地产市场开始出现了新的动向：直接投资、股权投资、参与开发和进入商业地产。

    在此条件下,国内具有良好投资价值的商业地产正加速向海外市场流失。趋势如果继续下去,将有大量优质地产资产流失海外,国内证券市场将失去又一批具有高投资价值的优质资产资源,这对于迅速做大做强国内资本市场是非常不利的。

    因此,未雨绸缪,尽快研究开发我国房地产投资基金(REITs)市场有关问题是避免在不久的将来国内大量优质商用地产资产流失海外的惟一有效途径。与此同时,我国房地产投资基金(REITs)市场的发展,既可以发展和提高本地资本市场的规模和水准,为我国的房地产市场提供多样化、市场化的融资渠道,也为外资投资我国房地产市场提供了更多的工具和产品。

    成为券商和基金公司业务创新的新渠道

    开发房地产投资基金(REITs)市场是我国基金公司、证券公司拓宽核心业务、提高综合竞争力的重要机遇。

    REITs使得房地产投资市场更多地由基金等专业投资机构参与,将引导市场的投资理念更加成熟,投资方式更加趋于理性。目前的住宅投资的市场参与者基本是个人散户,投资理念不是很成熟,投资工具单一,对风险的预测和承受能力都较差。

    这主要表现在：受市场投机行情驱动,盲目跟风,不能对房地产的内在价值以及经济趋势作出理性分析,把房地产价格炒到不合理的高价位；一旦市场出现价格波动,会产生盲目抛盘,资金大进大出。这种不稳定的资金流动加大了房价的大幅波动；目前投资房地产市场的个人散户,过于依赖银行的按揭贷款,贷款比例高,没有合理计划长期还款安排,还款资金链通常较紧。当市场利率或个人收入出现波动时,会造成较大风险,给市场价格带来较大波动。

    房地产投资基金(REITs)将使得市场逐步由个人直接购买房产变为间接投资于REITs单位,通过这些专业的金融机构以及专业的房地产资产投资和管理者的参与,市场的资金和价格将变得更加稳定,减少房地产市场的大起大落。

    在REITs市场的发展过程中,良好的制度设计和机构逐渐成为市场主体、更加公开透明的交易和监管,将减少房地产市场不透明形成的人为炒作。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个困难,这种不透明的状态增加了人为制造紧张空气、加剧了价格炒作的可能。政府有关部门出台房屋交易网上备案制度也是希望对此问题的解决有所进展。REITs作为一个公众的投资基金,接受公众和管理部门的监管,会不断主动和被动地要求进行充分的信息披露。如果其成为一个市场的重要参与者,则将会大大加大市场的透明度,减少人为的市场扭曲操作。同时,REITs的价格会更加及时地间接反映出房地产的价格,成为房地产市场价格的一个明确参照标杆。当价格偏离价值的时候,市场这只看不见的手也会较快、较有效地作出反应。

    REITs将在资本市场给房地产资产提供基于现金流的估价基础,使得价格预期更加理性,减少因心理预期而产生的泡沫。目前住宅市场的定价基本是根据成本加价,以及心理预期因素的影响,因此价格受市场炒作影响较大。REITs是以稳定租金作为回报的投资工具,其定价基础是基于对房地产资产现金流进行理性、系统的分析来进行定价的。REITs的推出,将可起到重新审视房地产估值和资本化率的作用,特别是对于目前流动性较低的市场尤其如此。这样,就能将价格租赁比(Price-rent Ratio)保持在一个合理范围内。REITs在资本市场的兴起,将给大众带来更为理性的价格认知方式,减少非理性的价格预期,从而减少盲目投资的泡沫。

    房地产投资基金是地产业与金融业相结合的产品,结构先进,产品设计与发行要求专业金融机构全程参与。从国外市场发展经验看,证券公司、基金公司等金融中介和服务机构在房地产投资基金市场的发展过程中不可或缺。因此,如果我国证券公司、基金公司通过参与房地产投资基金的研究、设计、定价、发行、承销、交易、资产管理等环节,大幅提升自身的核心竞争力和盈利能力,将有利于提高我国证券类金融机构大资产管理业务的国际竞争力,是证券公司、基金公司进一步发展壮大的重要契机。