公积金贷款遥不可及:申请者劳心劳力开发商拒绝

　　随着银行贷款利率再次上涨，利息负担变得更加沉重，于是很多人想到了住房公积金。现在，公积金贷款利率是4.77%，商业贷款利率已经到了7.11%，相差2.34个百分点。它们之间的这点差别给一个贷款人的压力却大不相同，如果在银行办理40万元的等额本息商业贷款，15年下来要付近21万元利息，而选择住房公积金贷款只用付16万元利息，少了近5万。

对一个工薪阶层来说，不是个小数目。但现实中却有很多人对公积金贷款望而却步。

　　公积金贷款使申请者劳心劳力

　　武先生是一家公司的技术部经理， 2004年从日本留学回国，落户在北京以后，买房成了他最头疼的事。居高不下的房价，让他想到了贷款。可是贷款种类分为商业贷款和公积金贷款，究竟用哪一种呢？他最先选择的是公积金贷款。

　　武先生：“就是觉得利息要低一些，就想贷上。”

　　但是，武先生的许多同事在买房的时候，竟然都避开了低利息的公积金贷款，选择了商业贷款，对此武先生感到很纳闷。同事告诉他，“您还是先上网看看公积金贷款的流程图吧！”看过之后武先生心里发毛了。

　　武先生：“第一次看到公积金那个图的时候觉得特别吓人， 000244一看流程图那么复杂，又得自己去办房产的评估，又得公积金证明，又得到公司里来开收入证明，相当耗时间。”

　　看来，不专门请几天假，公积金贷款是跑不下来的。可面对繁忙的工作，请假两个字，武先生跟领导怎么也张不开嘴。

　　武先生：“尤其是在公司里面请假也不是那么容易的，你得有一个合适的理由。而且项目比较多的时候陈4带000403 那我们老总肯定不批的000450 作为工薪阶层来说，时间是非常看中的。”

　　可是用商业贷款，武先生又心有不甘，利息涨高之后，买一套房毕竟要比公积金贷款多还不少钱。山重水复之际，武先生得知有一家代办公司，可以帮自己跑公积金贷款的手续。

　　武先生：“我当时我一听说有代办公司，我毫不犹豫的说，这肯定得请代办。太麻烦了，这可能比我来北京，从国外落户的时候还难了。”

　　但是市场上的代办公司可不是白帮忙的，是要收费的。

　　武先生：“ 我付了几百块钱费用，但这相比于我请假扣的钱，我觉得还是值的。”

　　本以为破财买了个省心，没想到更麻烦的事情还在后面。武先生没想到，公积金贷款还有限额，最高只能贷40万。可武先生130平米的新房总价是97万，还差57万。思来想去，武先生准备两条腿走路，商业贷款、公积金贷款一起上，来个混合贷款。

　　武先生：“当时我那开发商就说了，不能混合贷，我就向亲戚朋友借的，就很困难的。还有几个朋友收入比较高，还能借到这个钱。”

　　经历了两个月的折腾，房钱终于是借到了。武先生感叹，用公积金贷款买房，可真是个劳心劳力的活。

　　房地产开发商将公积金贷款拒之门外

　　武先生跑贷款，劳心劳力，难怪不少人会对公积金敬而远之。不过，和很多贷款人相比，武先生还算幸运的，至少，他最后终于还贷到了40万公积金贷款，省了好几万的利息。北京很多房地产开发商直接就把公积金贷款拒之门外，购房者只能去找利率更高的商业银行。

　　在东三环的一家售楼处，记者了解到，他们出售的最小的户型面积是64平米，每平米一万八，总价为117万左右，却只能用商业贷款购买。

　　售楼员：“只能商贷，公积金可以用住房合同提出来。”

　　售楼人员解释说，由于目前北京市的公积金最高贷款额为40万，对于总价100多万的房子来说是显然不够的。那么总价较低的房子又是否能够使用公积金贷款呢？记者在另一家主打项目是小户型并且总价位并不高的售楼处了解情况。

　　售楼员：“主力户型是在35平米之间，均价一万一，精装修的，然后总价30万到40万都有。”

　　30万到40万的价位对于公积金贷款来说原本是非常适合的，然而售楼人员的回答却恰恰相反。

　　售楼员：“公积金现在办理不了，商业贷款现在可以做。”

　　对于记者购买总价高的房子，增加首付，减少贷款额然后使用公积金贷款的要求，售楼人员也同样拒绝了。

　　售楼员：“它跟首付没关系，开发商就是不做公积金贷款。”

　　几经周折，售楼人员终于说出了拒绝办理公积金贷款的原因。

　　记者：“为什么呢？”

　　售楼员：“没有为什么，开发商就是不愿意做公积金贷款，公积金回款太慢了。

　　据售楼人员透露，公积金贷款比商业贷款回款要慢两三个月，而北京的房价却又在不断飙升，对于开发商来说，两三个月的损失不是个小数目。所以开发商根本不愿意白白等待

　　售楼员：“我们大概15天到20天左右会调一次价，调价幅度都在一千块钱左右，我们8月份结盘，涨到两万五没问题，一点问题都没有。”

　　售楼员：“这房子一压两三个月，两三个月怎么也要涨三四千块钱，开发商不可能给你压那么长时间。”

　　公积金贷款程序繁琐成为“鸡肋”

　　办理公积金贷款，不仅购房者跑着累，房地产开发商也耗不起办理公积金贷款的时间和成本。本来，住房公积金应当给老百姓买房提供方便，有个更实惠的贷款渠道，可现在，它却变成了一根鸡肋，在风起云涌的房地产市场上，公积金贷款和现实需求的差距越来越远。

　　北京的沈先生在买房前了解到了办公积金贷款手续会麻烦一些，但是一想到比商业贷款低1％左右的平均利率，沈先生家还是决定用妻子的住房公积金贷款买房。为此两个人分工行动，交替请假。

　　沈先生：“如果是她本人必须要去，就她去跑，可以代办的就我去跑，我们都抽出了一定时间去办，就是请假。002320心态上你别起急，要起急的话，非常困难，让你怎么办你就怎么办。”

　　尽管做好了充足的思想准备，沈先生还是觉得整个过程比想象中的长。

　　沈先生：“因为你要去好多地方，比如说银行，建行，公积金管理中心，开发商这边，另外你还要找自己的工作单位，这样几个单位下来也耗时挺长的，还有等待的时间。002018 反正每个地，你都得去个三四趟，三趟左右。”

　　沈先生每次都尽心尽力的准备材料，因为一次公积金贷款，涉及到四个机构，分别是房地产价格评估机构、贷款担保服务机构、个人信用评估机构、还有贷款代办服务机构。仅在贷款担保服务机构，也就是北京住房公积金贷款服务中心，就要经过借款申请、咨询、初审、信用评估、初审取件、等待电话通知、面签、转银行等八个必经程序。

　　沈先生：“跟做完装修的感觉差不多。”

　　对于二手房项目来说，公积金贷款使用起来似乎更加困难。孙先生在国家机关工作，享受住房公积金，但他买房的时候却没有使用住房公积金贷款。

　　孙先生：“因为我买二手房，卖家说他想要早点拿到钱。”

　　记者了解到，二手房中介机构对于客户选择用商业贷款还是公积金贷款买房都是接受的态度，但真正办理起来，公积金贷款买房的成交率相对来说还是很低的。

　　我爱我家控股公司总裁胡景晖 ：“如果一个人卖二手房，他碰到的客户是要做公积金贷款的客户，很多业主就会拒绝，因为严重的影响他拿钱的时间。”

　　售楼人员：“公积金贷款要一个月才能下来，就看房主能不能等了。因为商贷就一个礼拜，最长10天就下来了。房主一等七天，公积金必须是先过户后作公积金，后拿钱，房主怕担风险。”

　　胡景晖：“那很多卖房的人是对钱有非常着急的要求，可能比如说孩子留学啊，买股票，买基金啊，他需要赶快套现，所以一般二手房的一些业主会拒绝使用公积金贷款”

　　办理住房公积金贷款的各种限制以及相对繁琐的流程，让很多人在买房时不得不放弃了公积金，转而选择商业贷款。

　　市民1：“左盖章右盖章的，也是挺麻烦。”

　　市民2：“本来把大家的钱存了就是给大家用的，现在给你设置那么多障碍，我觉得没必要，太复杂了。”

　　提高公积金贷款使用效率把账面上实惠落到实处

　　公积金贷款变成鸡肋，可能每个人都会心疼。公积金贷款里的每一分钱，除了来自每个月的工资，单位还要按月缴纳一笔，可真到了买房的当口，公积金却白白躺在账户里，想用用不上。使用效率低下，已经成了制约住房公积金发展的一大障碍，的确是对社会财富的巨大浪费。

　　一位在银行工作工作的先生，专门负责公积金贷款。然而，他买房的时候，却选择了商业贷款。

　　银行职员：“我现在想买个两居3居的，怎么也得100多万，他那点钱怎么都不够。那我还得去商贷，现在组合贷款的话，也非常麻烦。就觉得算了。我觉得还是商贷比较简单。”

　　令他无奈的原因是是：目前北京市公积金贷款的最高限额只有40万元。而对于40万这个额度的制定，许多人也都心存疑问。

　　市民：“为什么是40万，不是30万或者50万？”

　　中央财经大学的李德峰授解释，北京市住房公积金贷款的最高数额并不是一成不变的。

　　李德峰：“原来是我记得曾经前些年是40万，后来又降到30万，后来又提到，现在又提到40万，这个是什么呢，这个额度一个是根据住房消费贷款的需求情况，再一个是根据什么呢，住房公积金它的使用率的使用情况。”

　　李教授解释，当住房公积金的资金充裕而住房消费贷款需求又比较高的时候，就可能会上调一定的贷款额度，这种上调体现了政府鼓励百姓进行正常的住房消费。但是就目前来看，40万的最高贷款额显然不能满足买房人的需求。

　　市民1：“只能贷40万？那现在肯定少了，现在买房那么贵。”

　　市民2：“ 40万哪够啊？40万够什么？现在买一套起码也得100万，比如首付30万，那你再加一倍也不够啊。我们两代人也还不了。”

　　公积金贷款的最低额度应该是多少才能满足实际需求呢？北京住房公积金管理中心总经济师李持缨给记者作了一个简单的计算。

　　李持缨：“现在北京的均价可能是八千左右，那么八千左右来讲呢，他90平米的话就需要70多万元钱。那么贷款一般是八成最高，所以说七八就是五十六万，就是50万到60万之间。”

　　看来，目前40万的最高贷款额显然不够，那么其余的十多万又该去哪里筹集呢？中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为公积金与商业银行搞组合贷款就能够解决这一问题。但李持缨认为汪利娜所说得解决方案不太可行。

　　李持缨：“这种做法坦率地讲，我已经尽力了，就是程序很复杂，因为他既要满足商贷的条件，又要满足公积金的条件，然后呢还要两个部门都要去跑，最后还有一个抵押物，就是这个抵押到底是归银行啊，还是归资金中心，这方面的问题确实是，就是比较困难，组合贷款比较困难。”

　　公积金贷款，设立它时就不是为了赚钱，而是给大家买房提供个保障。可现在陈旧的程序，繁琐的手续，把急需贷款的购房人挡在了门外。今年，国家进一步扩大了住房公积金的覆盖范围，城市里有固定工作的农民工也可以加入，但如果不消除公积金贷款的障碍，公积金贷款的实惠仍然只会停留在账面上。

　　张成文是一家房地产公司的销售员，他干这行已经6年了。去年公司的一个新项目开盘时，张成文发现售楼处的工作人员里多了一些从几家银行派驻来的新面孔，她们专门负责商业贷款的咨询和办理的，而且效率很高。

　　张成文：“如果您的证件也是非常齐全的话，20分钟就可以做完。”

　　目前在北京，商业银行入驻售楼处现场服务的情况十分普遍，银行与开发商的合作使银行争取到了更多的个人贷款项目，楼盘的成交率也提高了很多，银行与开发商互惠互利。但对于商业贷款的便捷，公积金贷款却并没有什么举措。

　　张成文：“我们给他提供住房公积金的电话，公积金要自己跑，相对麻烦些。”

　　由此看来，使用商业贷款买房，基本是银行追着客户走，而相反，公积金贷款则要求客户追着贷款中心走。而且就目前来看还很难改变。

　　李持缨：“全国的公积金管理机构它的人员规模都是比较小的，而且它作为一个市场上，唯一的一个产品，都是由一家来操办，就是面向全市的楼盘，所以说不可能做到像商业银行那样，他把他的贷款申请前台、受理前台延伸到售楼现场，公积金中心没有办法做到，我只可以坐在我的办公地点等着你来找我，而不可能我去找你。”

　　由于客观条件的限制，公积金贷款的服务显然比不过商业贷款。而公积金贷款较低的利率，使商业贷款从一开始就把它当作了竞争对手。

　　记者了解到，许多开发商之所以不做公积金贷款，除了回款慢之外，还有另外一层原因，那就是有些银行与开发商之间会有某种强制性协议。

　　李持缨：“开发贷款我们是不可以介入的，这时候他（开发商）可能跟银行有一个合作关系，说我给你开发贷款，那么你把你的这个商贷也给我，那么他们可能就有一个合作吧，咱不叫不正当竞争 是较合作的关系，所以这是存在的 但是这么做的话，应该坦率地讲，实际上剥夺了买房人的一种选择，”

　　看似是竞争对手，事实上，公积金管理中心与银行本身应该是一种合作关系，

　　李持缨：“是这样的，就是这个钱是用我们的钱，包括风险也是我们承担，但是呢我们不是金融机构，所以说发放的手续以及从你账户上扣钱、划钱这些工作都要委托银行去操纵，是这么一个关系。”

　　据了解，公积金存在银行的利息，以及个人还款利息均为公积金管理中心所有，中心只是拿出利息的5%给托管银行作为手续费，而相比之下，银行用自有资金做出的每笔商业贷款都可以获得100%的利息回报。回报如此悬殊，银行当然会把商业贷款做为首选。

　　中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜：“这是商家的必争之地，那我为什么要把这个好的业务让给你公积金啊？你除了有一个比我低一个百分点的利率优惠之外，其他的优惠都没有，对不对？那这个业务我为什么要让给你啊？”

　　同时，《住房公积金管理条例》将公积金管理中心定位于“不以赢利为目的的事业单位”，隶属于地方政府部门。但实际上，许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色。汪利娜认为角色与职能的不相符是导致当前公积金问题的根源所在。

　　汪利娜：“就是说你现在在银行不断地竞争的情况下，你公积金在这个市场上到底怎么定位，你跟商业银行的区别是什么？如果你这些都不清楚的话，你再不改善你的金融服务，那你肯定在这个竞争中，你是没法跟现有的这些商业银行竞争的。”

　　半小时观察：公积金不是摆设

　　公积金贷款的设立是为了缓解购房者贷款的巨大压力，它的设立体现了社会的公平，但并不是说公积金的使用和管理就不需要讲求效率和实用。

　　一方面，房价一涨再涨，人们越来越买不起房子，而另一方面，本应更实惠的公积金贷款却像水中花，镜中月，看得见，摸不着，公积金离我们越来越陌生和疏远，如果连白领和银行职员都享受不到公积金的好处，他们离农民工们又有多远？

　　简化公积金繁琐的贷款手续是第一步，如今各家商业银行的房贷类型花样百出，贷款周期还款数额都可以随时调整，公积金贷款应该学一学。第二，公积金是老百姓的，不是某个机构的，对公积金的使用应该有明确的法规，只要是够标准的就应该贷给申请者。