广州"政策市"怎解供需老问题 稳房价还待增供应

　　今年2月，广州市长张广宁对外承诺，要降低房价。日前，广州市国土房管局发布消息称，3月广州市一手房均价环比下降了700元，而中小户型均价更是下降了887元/平方米。

　　这一消息引起了广泛的关注，到底是什么让广州的房价出现了大幅度回落？是广州市为兑现承诺而采取的措施震慑了楼市，还是市场的自我调节，抑或是另有原因？

　　广州房价出现去年以来最大幅度下降

　　广州市国土房管局发布的《2007年3月广州市房地产市场分析》显示：该月，广州十区一手楼除海珠区每平方米上涨120元外，其他各区都出现了下降，均价为7029元/平方米，比2月下降700元/平方米，降幅约达9%，是去年以来的最大降幅。

　　成交量方面，3月十区一手住宅成交面积为59.75万平方米，降幅近两成，是今年以来楼市成交量首度下滑。中心城区(越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔)新建商品住宅交易面积为35.8万平方米，同比减少41.6%。而花都等比较偏远区域的成交量则出现了大幅增长，这在某种程度上拉低了房价。

　　“这是比较典型的‘政策市’”，深圳社会科学院城市营运中心主任高海燕说，由于楼市长期疯涨，宏观调控效果不佳，今年以来一些急需买房的消费者逐渐接受了高房价的现实，纷纷出手购房，因此近期广州、深圳楼市的成交量明显回升。此次，广州房价大降，成交量大幅萎缩，说明政府的强力介入起了较大的作用。

　　广州市寒桐房地产顾问有限公司总经理韩世同认为，节日效应和政府官员的表态影响了楼市。由于3月份的房价信息是在国土局登记备案的信息，会比即时的交易信息滞后一个月左右，而2月份适逢春节，成交较淡是正常现象。同时，广州市政府官员在多个场合关于抑制房价的表态以及政府陆续出台的相关举措，都会对市场预期造成影响。

　　政府还是股市为广州楼市降了温？

　　广州市长张广宁2月起就强调广州中小户型房价一定降，政府将出台措施调控房地产，奉劝市民不要急于买房。3月底，广州市出台了《关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》，要求从加大土地供应、加快政府保障型住房建设、盘活存量土地等七大方面加强宏观调控，该《意见》被业内称为“广七条”。

　　“广七条”出台后，从4月9日起，广州市发改委、国土房管局、规划局等11部门联手整顿房地产市场，重点打击囤积土地、违规交易、故意延迟发售、恶意炒作、囤积房源等六大恶行。逾期不改的不良房地产经营企业，将被依法严肃处理。

　　据当地媒体报道，截止到目前，广州市已经两次大规模检查楼市，对违规企业作出了处罚。广州市政府部门雷厉风行的做法，无疑在某种程度上震慑了开发商，给市民吃了一颗定心丸，社会对楼市的心理预期为之一变。

　　广州合富辉煌首席分析师黎文江则认为，广州楼市出现大幅度下降，重要原因是因为近期股市、基金看好，吸引走了很大一部分滞留在楼市的资金。目前，股市大好，深市已经突破一万点，沪市也在上涨。有说法称，尽管当前已经是高位，但由于股指期货等众多利好因素的作用，今年股市还将走高。在这种情况下，在股市“冲浪”显然比在楼市“囤房”收益更大，因此一部分游资就抽离楼市转而进入股市，导致了近期广州楼市的回落。

　　“还有一种可能，就是政府在玩数字游戏。”深圳一位不愿透露姓名的房地产评论人士告诉记者，政府有太多的资源可以操控，如果想要房价数字出现变化易如反掌。此前，华东某市房价曾经出现大幅下跌，原因就是政府部门压着大户型不让发售，小户型集中出货当然就会拉低房价。

　　房价稳定还有待增加供应

　　大多数专家认为，这两年广州房价过快增长的根本原因还是供求关系出了问题。此次“广七条”的最大亮点，就是变过去“压需求”的做法为“增供应”。2004年以来各部门出台的宏观调控措施，无论是加息，还是增税，其着眼点都是在抑制需求，期望能够通过强力措施减少市场对房地产的过度需求。这在打击房地产炒作、投机方面确实起到了重要作用，但它无法解决社会对房地产的刚性需求，因此效果有限。

　　根据广州市出台的《意见》，从2007年开始广州将连续三年确保全市十区每年供应住宅用地500万平方米以上，这将打破2003年土地出让实施“招拍挂”制度改革以来，广州年土地出让的最高纪录。即使在地产新一轮调控开始的去年，广州十区共出让土地也才200多万平方米。

　　此次广州市国土房管局公布的数字显示，1至3月，广州十区批准预售商品房项目166个，可预售商品房16267套，可预售商品房面积为180.33万平方米，与2006年同期相比，项目数减少8.79%，套数和面积则分别增长24.17%和34.43%。可预售商品房的增加，也显示了广州市宏观调控思路的转换。

　　“从长期来看，目前这种‘妙药’加‘猛药’的方式是有效的，但要真正取得实效，则还需要经受时间的考验。”深圳社会科学院城市营运中心主任高海燕说，一方面，政策能否执行到位需要时间来检验，同时从增加土地供应到大量的楼盘项目上市也还需等待时间。（记者:彭勇）