浙江广厦项目置入使公司脱胎换骨

　　自公布股改及向大股东的定向增发方案以来，浙江广厦（600052）引起了市场的极大关注，公司股价也随之出现了一倍以上的涨幅。不过市场也同时担心公司由一次性资产结构调整而带来的业绩改善，是否具有持续增长的能力？在回答市场的上述疑问之前，我们认为首先应当分析一下集团资产注入的动机。

　　股改触发战略调整

　　由于以前集团对公司的控股比例较低，集团对于上市公司的重视不够。因此在上市公司遭遇到大盘开发困境、宏观调控危机以及金信信托的拖累时，集团对上市公司并没有给予更多的帮助。但是上市公司发展缓慢，甚至出现的一些负面因素，反过来对集团却产生了很大的不利影响。

　　近日我们走访了浙江广厦，并与公司管理层以及公司实际控制人董事会主席楼忠福先生进行了多次交流。

　　我们认为集团在股改中提升上市公司控股权比例，注入优质资产并非仅仅是为股改通过所做的应急性安排，而是在资本市场出现了制度性变革后，所做的一个长期性战略性调整。基于此分析，我们预期上市公司在集团的体系当中地位将进一步上升，也基于此，集团在随后还会将更多的优质资产注入到上市公司。随着众多优质资产的加盟，股改后的浙江广厦将迸发出新的增长势头。

　　置入项目提升业绩

　　本次股改置入的四个房地产项目，规划总建筑面积132.79万平米。其中戈雅公寓、都市枫林及南岸花城三个项目均在杭州。南京邓府巷则位于南京市的黄金地段新街口。我们预期该四个项目将给上市公司贡献90亿元以上的收入，销售净利润21亿元左右。此外本次置入的杭州三个项目截止去年12月份，就已收到21亿元的预售款。随着这几个项目利润的陆续结转，浙江广厦近三年的业绩将呈现稳定增长的格局。

　　按照我们的分析，本次股改资产置入，只是浙江广厦资产结构调整的第一步。随后公司的资产结构还将进一步被优化，一些盈利能力较弱，与房地产主业无关的资产还被剥离出，相应地集团手中的一些优质的地产资源又会不断地注入到上市公司。

　　我们调研了解到，广厦集团的房地产资源主要集中在经济活跃、消费能力较强的江浙沪地带。在浙江义乌开发的旅游项目江南生态园中有1200亩可开发为别墅。在浙江东阳拥有别墅用地近600亩，其中一期已在售，均价在万元左右。在安徽合肥也有一个500亩的旧城改造项目。此外在上海也有一些可开发的土地资源。我们判断，也许就在近期，义乌和东阳的别墅用地就有可能被置入上市公司。原有开发项目现在也能逐步产生利润回报。

　　重庆广厦城盈利能力未来仍将较为有限。西安水岸东方还未进入销售期，不过公司的楼盘在铲河边，景观较好，预期能为公司带来较好的盈利回报。

　　股权投资增值空间较大

　　公司持有浙商银行1.43亿股，股权比例为9.54%，是浙商银行的第四大股东。

　　浙商银行为第12家全国性的股份制商业银行，2004年8月正式开业。目前在杭州、宁波、温州和成都开有分行。截止2006年中期，资本充足率9%，不良贷款率0%，资产规模313亿元，生息资产比例97.54%。

　　由于成立的时间较短，浙商银行的各项规模指标与一线的股份制商业银行相比仍然差距甚大。不过浙商银行立足浙江，而浙江省是全国金融生态最好的省份之一，加上浙商在全国各地都比较有影响，故浙商银行的未来发展空间十分广阔。

　　此外，公司2000年以2.08亿元拍卖竞得的华侨饭店，位于杭州湖滨路，地段极为优越。虽然华侨饭店每年给公司贡献的利润并不多，但西湖周边地段的土地增值较快，公司计划在提高容积率的基础上，重新开发华侨饭店。如果公司能将容积率提高到4以上，则华侨饭店的价值将接近15亿元。

　　盈利预测和估值

　　虽然2006年公司的业绩仍将亏损，但随着股改置入项目的贡献，我们预测近三年公司的EPS将分别为0.38元，0.62元与1.05元。高出公司在股改中的业绩承诺。以2007年及2008年业绩预测来计，公司动态PE分别是29倍，18倍，基本在合理估值的范畴内。在集团的全方位支持下，我们认为公司未来的发展将与股改前不可同日而语。我们给予公司增持的评级。（证券时报）