限价房四大硬伤为房产调控雪上加霜

　　　北京民众期待已久的限价(限制价格、居住面积)商品房终于进入实际操作阶段。据报道，北京市限价房的定价原则是：比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%—15%。限价房给很多期待者的第一反应是：“太贵了！”在广州市，限价房给公众的感觉同样是“太贵”。

去年8月，广州市国土房管局发布公告称，对位于城郊的广州开发区两块住宅地挂牌拍卖，要求建成90平方米以下中小户型房，房价不得超过6000元/平方米，但该地块周边住宅市场均价不到5000元！

　　限价房是建设部不久前发明出来的一种住房供应形式。按照建设部的构思，限价房的主要任务是满足中低收入家庭自住需求，即解决一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的“夹心层”，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。

　　从表面上来看，限价房似乎有利于公众，四个层面的住房供应体系也引人遐想，然而，华美外表掩盖下的则是另一方情形——它可能给受阻的调控政策再套上一个沉重的枷锁：

　　第一，力扛房价。限价房价格是在其周边商品房价格基础上降低10%-15%计算出来的，而目前的商品房价格本身就包含着巨额暴利——开发商与地方政府分享了这份暴利，假如这种定价机制被确定下来，实际上等于变相承认了目前商品房价格的合理性，等于为目前的高房价装上了一个认证标签，在客观上起到了强化商品房价格的作用，如此操作，房市调控还将走向何方？

　　第二，主次颠倒。为什么要把限价房定位于“超过经济适用房购买条件的夹心层”，而不是定位于“超过廉租房条件而买不起经济适用房的夹心层”？这种定位本身就有主次颠倒之嫌，因为目前最迫切需要解决的是低收入者，而不是“超过经济适用房购买条件的夹心层”的住房问题。并且，把本来应该购买经济适用房的人从社会保障体系中拖出来，纳入到商品房供应体系之中，对他们是否公平？

　　第三，削弱调控功能。所谓的限价房仍然是商品房，只不过是相当于在商品房的基础上打八五折或九折(以北京的限价房为标准)，这种做法将削弱对房价的调控功能。因为，经济适用房和廉租房供应量的增加，有利于抑制房价过快增长。研究表明，经济适用房或廉租房的供应每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。限价房的推出实际上在挤占经济适用房和廉租房的空间，削弱其调节功能。

　　第四，强化商品房地位。我国房改时的政策框架是：经济适用房承担为普通民众服务的功能、廉租房承担为困难群众服务的功能、商品房承担为高收入渚提供服务的功能。但是，在具体落实过程中，许多地方拒绝建造廉租房；经济适用房在某种程度上被打上商品房的烙印——被定性为带有社会保障性质的商品房，落脚点仍为商品房，许多人根本买不起。在这种情况下，更应该做的是加大廉租房和经济适用房的落实力度，强化政府的责任，而不是继续向商品房靠近——不伦不类的限价房比打上商品房烙印的经济适用房更靠近商品房。

　　限价房的供应看似在构建所谓的“以商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面为主体的住房供应体系”，实际上使处于高价位的商品房的地位得到了强化，而使经济适用房和廉租房的地位受到削弱，这其实是在变相抹杀住房中所包含的公益性特点，弱化乃至规避政府在社会保障方面应当承担的责任。最简单的一个道理是，经济适用房用地是由政府划拨的，政府不能从出地出让中牟利，相关税费收入亦大幅减少，开发商的利润也被限定在3%，而限价房却能让政府和开发商继续牟利，并且是披着所谓社会保障的外衣牟利——限价房的社会保障体现在何处？

　　如果有关部门真的为房价调控着想，真的为广大中低收入者着想，就应该在落实廉租房和经济适用房方面下功夫，而不是弄出华而不实的限价房这种怪胎，为正受到重重阻力和羁绊的房市调控政策雪上加霜。 (时寒冰)