兴业证券：华发股份 厚积薄发 一飞冲天 强烈推荐

　　投资要点：

　　公司今日公告：公司大股东华发集团将整体产权对外公开竞价转让。

　　华发集团是珠海市最早的房地产开发企业，是一个以房地产开发经营为主业，同时经营投资、担保、汽车展销、物业管理、建材等多元化业务全资国有企业。

　　我们认为，集团改制将会实现珠海政府与华发集团二者的“双赢”。

　　集团股权转让将会使政府得到大量的资金用于当地的重大基础设施项目建设，而且，如果集团新股东将是资金实力较强的机构，借助新控股股东的资金实力与客户资源，通过异地拓展项目实现自身品牌与开发产品的输出，这将使华发集团未来面临巨大的发展机遇。

　　我们认为，公司通过近几年的扩充土地储备、培育区域市场、提高产品品质、提升品牌价值，公司未来3年将进入业绩快速增长的“厚积薄发”的阶段，而此次集团改制也将成为公司实现“一飞冲天”跨越式发展的重要机遇。我们认为，在公司未来从区域性地产龙头向全国性知名地产公司的过渡中，公司的长期投资价值将会被市场认可。..我们预计，公司2007年、2008年、2009年的摊薄每股收益分别为1.03元、1.51元、2.12元。公司全部项目储备采用RNAV法计算的RNAV值为26.20元。我们坚定看好公司的长期投资价值，维持“强烈推荐”的投资评级，并将公司股票6－12个月的目标价调高至33.20元。

　　公司公告控股股东－华发集团的股权对外转让华发股份今日公告：经珠海市人民政府批准，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会决定将公司控股股东珠海经济特区华发集团公司（以下简称“华发集团”）

　　整体产权对外公开竞价转让。珠海市人民政府以有关文件原则批准《华发集团整体产权转让实施方案》，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会已经根据批准文件的精神委托珠海市产权交易中心办理其持有的华发集团整体产权公开竞价转让事宜，并于2007年4月24日起在珠海市产权交易中心公开挂牌。股权转让事宜还须上报国务院国有资产监督管理委员会等有权部门核准。

　　公告中对股权转让的意向受让方进行了限定，其中包括“意向受让方或持有意向受让方15%以上股权的单一股东（或该股东的实际控制人）2005年度或2006年度有效财务报告的总资产规模不低于100亿元。”如果有两个或两个以上竞价方，则要通过现场竞价方式确定最终转让者，如为一个竞价方，则可能通过协议转让方式进行，但是转让均不能低于人民币18亿元的转让底价。公告中允许转让的意向受让方为符合条件的境外企业。

　　华发集团是以房地产开发主业，集团自身资产大多为房地产配套产业华发集团公司成立于1980年，是珠海市最早的房地产开发企业，是一个以房地产开发经营为主业，同时经营投资、担保、汽车展销、物业管理、建材等多元化业务全资国有企业，是由珠海市国有资产监督管理委员会直接授权经营的企业集团。除上市公司以住宅开发为主的资产外，目前华发集团的资产主要以住宅开发的配套产业为主。

　　华发集团成立以来，始终坚持以住宅地产开发为主业的发展战略，利用珠海经济特区良好的政策与市场形势，坚持“品牌开发、注重品质”的发展战略，集中开发精装修、高品质的住宅楼盘，并成为目前国内较早实施住宅全面精装修的开发商之一，多年来开发项目销售始终保持100%。

　　作为珠海本地最资深的房地产开发企业，华发集团在珠海市房地产市场的销售面积和销售金额的市场份额始终位居首位，“华发”品牌已成为珠海当地公认的地产第一品牌。公司能够主导当地房地产市场的价格，拥有较强的产品定价权与市场影响力，是珠海市房地产行业中当之无愧的“龙头”企业。

　　华发集团近年来资产规模与盈利水平不断提高，特别是华发股份2004年上市后经营业绩增长更为明显，2002年至2005年，集团资产从15亿元增长到50亿元左右，主营业务收入从4.7亿元增长到9.4亿元，净利润从3300万元增长到近7000万元。截止2006年6月30日，华发集团总资产为人民币52.52亿元，净资产为人民币8.58亿元。

　　华发股份是集团的核心资产和唯一资本平台，其主要项目储备及核心资产均在上市公司中。除华发股份在珠海及中山开发的项目外，集团在珠海及北京还拥有部分土地储备，目前正在开发的项目及土地储备占地面积约为54万平方米，可建筑面积约78万平方米。

　　公司业绩在2007年后将“厚积薄发”，集团改制将使公司“一飞冲天”此次华发集团是珠海市政府第一家国有企业改制的试点企业。我们认为，集团股权转让将会实现珠海政府与华发集团二者的“双赢”，更是华发集团未来面临巨大发展机遇的重要契机。积极推动当地国有企业改制是当地政府近年来的一项主要经济举措。从当地政府的角度来看，股权转让将会使政府得到大量的资金用于即将投入的广珠轻轨、港珠澳大桥、横琴岛开发等重大项目，以缓解当地政府在基础设施建设上的巨额资金需求。

　　但是，华发集团将是此次改制的最大受益者，并将成为华发集团实现“走出珠海，异地拓展”发展战略的重要机遇。华发集团虽然占据地理位置优越、发展潜力较大的珠海，并成为珠海住宅地产市场的龙头公司，但珠海毕竟房地产市场容量有限，华发多年来已积聚了较强的品牌实力与开发经验。如果集团新股东将是资金实力较强的机构，借助新控股股东的资金实力与客户资源，通过异地拓展项目实现自身品牌与开发产品的输出，这是华发集团及上市公司实现“厚积薄发、一飞冲天”的一个重要发展机遇。

　　维持“强烈推荐”，调高目标价至33.20元我们认为，公司至2004年上市始，就在不断地扩充土地储备、培育区域市场、提高产品品质、提升品牌价值，并以此来积蓄能力、磨练内功。2007年开始，公司未来3年将进入业绩快速增长的“厚积薄发”的阶段，而此次集团改制也将成为公司实现跨越式发展的重要机遇，“三年不飞、一飞冲天”！我们认为，在公司未来从区域性地产龙头向全国性知名地产公司的过渡中，公司的长期投资价值将会被市场认可。我们预计，公司2007年、2008年、2009年净利润同比增长率为128%、47%、40%，考虑可转债转股因素，未来3年的摊薄每股收益分别为1.03元、1.51元、2.12元，公司股票相对估值仍处于行业较低水平。公司全部项目储备采用RNAV法计算的RNAV值为26.20元。我们坚定看好公司的长期投资价值，维持“强烈推荐”的投资评级，并将公司股票6－12个月的目标价调高至33.20元。

　　作者：任壮 兴业证券