区域房价前4月涨跌互现 五一后上海楼市咋走

　　　又到“五一”。有业内人士认为，五一”将是上海楼市的分水岭。

　　天天房展网研究中心的数据显示，今年以来（1月1日－4月23日），上海楼市共推出418.93万平方米新房源，成交面积760.53万平方米，供需缺口达341.6万平方米。

新增供应的严重不足，使得市场上积压的大量房源获得去化。至4月23日，网上可售房源由年初的2461.24万平方米，下降到2196.64万平方米，其中商品住宅的可售量下降到1000万平方米的警戒线，可售住宅套数由年前的10万套，下降到6.8万套。

　　价格方面，天天房展网的数据显示，今年以来中环内没有8000元/平方米以下的楼盘有成交记录，内环内10000元/平方米以下的楼盘没有成交记录，中外环的成交均价也达到8992元/平方米。

　　中心城区同比跌6.64% 与在售楼盘无关

　　从天天房展网研究中心提供的商品住宅价格波动表可以看出，静安、黄浦、卢湾三个中心区的房价变动最为显眼，今年中心城区住宅均价较去年同期同比下降6.64%。

　　天天房展网分析师薛建雄认为，导致中心城区均价下滑的主要原因是由于去年3月份前后翠湖天地御苑15亿元的收购案，去年同期，翠湖天地御苑共成交169套房源，成交均价4.9万元/平方米；华府天地也以6万元的成交均价成交9套房源，因此去年同期的成交均价被拉高。而今年华府天地由于暂无新增供应，因此没有成交；与此同时，翠湖天地御苑今年也只以48313元/平方米的均价成交17套，因此，价格与去年同期相比，有所回落。

　　事实上，汤臣一品、翠湖天地御苑、世茂山庄等一批上海乃至全国最贵的顶级豪宅，在2005年底的最后两个月内相续推出。而这些单价5万－10万元/平方米的顶级豪宅的上市，把上海楼市推向了高潮，使得上海房价在2006年初达到历史巅峰。

　　薛建雄强调：“尽管成交均价同比下滑，但中心城区在售房源价格并没有出现下调。”

　　与此同时，天天房展网资料显示，2007年以来，中心城区近4个月来无一新楼盘上市，推新房源的楼盘也只有远中风华园一个，这让中心区的豪宅重新热销，御翠园、翠湖天地御苑、远中风华园等顶级豪宅都有不错的成交业绩。抢手起来的中心区楼市，连一些前期滞销的楼盘也能卖出好价钱。使得中心城区的房价环比涨幅远高于全市水平，涨幅达2.83%。

　　郊环外房价高涨15.67% 经济型别墅受追捧

　　几乎还没有市民愿意前往的郊环以外区域，今年以来房价却大幅上涨3.78%，确实令人不解。对此，薛建雄指出，郊环外房产的开发由前些年的全面开花，逐步向几个郊区行政商业中心集中，是导致郊环外房价上涨的主要原因。

　　其中，青浦新城的旅游休闲产业开发得非常成功，也带动了青浦旅游休闲地产的大力开发；奉贤的南桥新城发展大型商贸产业，把周边工业区聚集的优势发挥到极至，使南桥成为了蓝领置业的天堂；而金山新城更是在海湾旅游产业的带动和化工业产业的经济支撑下，房产开发迅猛。

　　由此一来，郊环外的房产交易就逐渐向这几个经济高速发展的行政商业中心聚集，特别是这些区域的更是热销，从而使郊区的房价从去年初的4728/平方米元上涨到今年以来的5469元/平方米，涨幅达15.67%。

　　事实上，5469元/平方米的价位，已经比南桥新城和金山新城的住宅价格还要高，这主要是因为这些区域价格在8000元/平方米左右的经济型别墅非常热销。

　　居住郊区化的趋势，已从高端人群向中产阶层转扩散，未来将全面扩散到所有居民，薛建雄指出。今年以来，成交量最大的10个板块中，外环外就占了6个；另外4个是7000-10000元/平方米中产消费为主的中外环板块。

　　薛建雄认为，这一迹象表明，市民购房的重心，已经由原先的市区转向外环线周围的近郊。同时，随着上海轨道交通的加速建设，近郊的各种生活配套也会随之完善，加上环境上的优质，外环线周围的近郊将成为上海主要居住地之一。

　　外郊环房价环比跌1.46% 热销板块集中

　　在上海房价止跌回升的大势下，外郊环的成交价却出现了1.46%的下跌。对此，薛建雄指出，外郊环的房价下跌主要是受顾村、九亭等新兴板块房价下跌和成交比重上升的双重影响所至。

　　从近几年上海房价的变动来看，中心城区的房价到2005年时已经走到了顶峰，随着供应量的下降，中心城区也由前期高速上涨，转为平稳慢涨。中环线在2006年投入使用，带来了内中环区域的交投两旺，2006年也是内中环房价涨幅最大的时期；到了今年，内中环的供应量也已经非常稀少，涨幅也有所回落。

　　进入2007年，中外环开始成为了楼市的重心。目前有影响力的热销楼盘都在这一地区，中外环也成为了今年楼市的热点，4.29%的房价涨幅比全市水平高出两倍以上。而外郊环还有大量的土地可供开发，区域内的各种配套也不成熟，此时一些房价在前期被拔高的板块，出现回落很正常。

　　但是从成交量来看，外郊环从两年前的少人问津，到现在成为热销板块最集中的地区，已经出现了很大改善。房价虽然比前期有所回落，但比去年同期却上涨了7.46%。