从供需两方面调控房地产市场

    □戴东凯

    我国住房市场目前面临着房价居高不下,购房者还贷负担沉重,潜在购房者有效需求能力不足等严重问题。目前,国内在解决上述问题时,主要寄希望于政府加大对于房价的调控力度,但实际效果并不显著。

而发达国家,尤其是英国在解决住房问题方面有许多好的做法。英国政府对于住房市场进行积极干预,它不仅直接影响不同类型住房的供求,还直接参与住房建设的选址,决定住房建设的标准,为居民提供强有力的住房金融支持,引导居民建造、购置和置换住房,为中低收入者提供住房补贴。当购房居民因失业等原因而无力还贷时,其社会福利保障部会同一些保险机构帮助居民还款,使居民不至于因短期的支付能力问题而失去住房；其财政部,通过保持合理的经济增长速度及合适的利率政策,保证居民住房支付能力逐步提高,保证居民购房贷款的还款额不发生大的变化；其环境交通和区域部,主要负责在住房政策的制定和实施过程中,保证公房建设与维修资金的分配及公房优先购买权政策的实施。同时,政府职能部门根据《住房法》的规定,切实履行监管职责,从开发商立项到房地产项目竣工有严格的期限限制,坚持房地产商信息公开化和透明化的原则,避免人为抬高住房价格。英国住房运行机制经历了两百多年的发展时间,在促进住房消费方面的成功经验,对于我国解决住房市场的难题有重要的借鉴意义。

    在19世纪中叶前,英国政府对于住房体系采取的是放任自流的做法,完全依靠市场机制解决住房问题,但结果却并不理想,大多数住房建造质量较差。鉴于此,英国议会1832年通过Cholera Act,对住房市场实行政府干预。随着时间的推移,英国政府干预住房的形式也发生了很大的变化,现在主要是通过对住房供给和住房需求两方面采取干预措施。

    改善住房供给是必要前提

    政府引导和规制。政府通过建造标准条件的社区住房,制定最低住房质量标准等形式,引导开发商按照市场的需求提供高质量的住房,同时政府部门对于新建造住房的标准进行验收,代表居民决定开发商所建造的住房是否达到居住标准,是否可以在住房市场上公开出售。政府引导和规制是力求在不干预和少干预住房市场运行的情况下,来避免由于住房供应商的原因导致购房居民的权益受到侵害。

    政府对住房生产提供补贴。政府为了保障中等收入居民都能够在市场上购买到性价比适中的房屋,引导住房开发商按照政府制定的住房标准建造住房,通过加大公共支出中转移支付的力度,对住房生产商提供财政补贴,通过政府津贴的形式引导住房供应商提高建房标准,降低住房价格,减轻购房居民的负担,提高居民的居住舒适度。

    政府生产和控制。政府对于低收入者的住房问题,采取的是政府生产的形式,建造适量的公共住房,出租给低收入者居住。政府部门严格审核居住公共住房居民的条件,每年根据家庭的年收入确定下一年租赁公共住房的标准。政府通过增加就业量,提高居民的收入水平,加大转移支付力度等手段减少低收入者的数量,控制公共住房的规模,并逐年减少对于建造公共住房的投入,政府职能由政府生产向政府提供方向转变。

    干预住房需求有效缓解矛盾

    二战后,英国两党为了持续性的赢得大选的胜利,一直对公民的住房需求比较关心,政府根据选民的要求,不断地在调整对于住房需求的干预,包括保证充足的住房贷款资金,控制住房的价格,增加住房的可获得性。英国政府从保护与满足公民的住房需求的角度对住房需求进行干预。

    制定影响住房消费的政策。英国政府通过多种形式的政策影响着公民对于特定住房的需求。简单归纳有十种做法：调节居民获得住房的价格,调整公民的可支配收入,加大住房抵押贷款可获得性,稳定抵押贷款还款利率,对于住房产权人的信息透明化,充分考虑住房位置与公民上班的交通成本,控制公共住房和私人住房的出租价格,多方面满足不同消费者对于住房形式、质量与坐落位置的需求,通过控制住房价格变化的比率来鼓励潜在购房者加入到住房市场中,保障住房产权的自由平等交易加快住房的流通速度。通过上述措施对于居民住房需求产生一贯持续的影响。

    对购房者进行补贴和税收减免。政府公共支出政策由补砖头向补人头方向转变。政府的住房公共支出政策从对正统住房计划的补贴,转变为社会福利计划中的住房补助和对自有住房的支持。包括从面向公共部门到支持住房自有者,从住房建设投资到住房补贴,从补贴公共住房建设到补贴住户住房消费等一系列转变。 另外,对于政策性住房金融机构的住房抵押贷款实行利息免税,并免征住房出售后的资产所得税和公房出售折扣价部分的财政收入损失。

    保持住房自有率稳定,促进租赁住房消费方式的增加。英国政府在较长时间里,住房自有率一直维持在70%左右,在欧洲处于平均水平。英国政府并不盲目扩大住房自有率,而是根据实际情况,通过对租赁住房的居民提供津贴等形式,鼓励未拥有住房的居民采取租赁的形式解决住房问题,在提供可供租赁的公共住房同时,还通过租赁补贴鼓励居民在住房市场上租赁房屋,以缓解住房供需矛盾,同时也解决了劳动力转移的问题。

    提高公民的融资购房能力

    对于大多数人而言,靠积蓄一次性付清房款非常困难,而住房金融的功能就是提高了公民的融资购房能力,延展了支付期限,在一定时期内减轻了购房居民的还款负担。 因此,住房金融对于英国住房市场的发展起到至关重要的推动作用。

    大力支持住房协会等政策性非盈利机构的发展。英国住房协会的发展已经有两百多年的历史了,从产生到发展,英国政府一直对住房协会给予了大力支持。譬如：对于从住房协会取得的股息与存款利息,英国政府一直实行减免税优惠,这样居民就愿意在住房协会进行投资,解决了住房协会资金来源的问题；英国政府对于住房协会发放的住房抵押贷款利息实行减免税优惠,使住房协会可以发放低息贷款,这样居民也愿意从住房协会贷款,解决了住房协会资金的使用与保值增值问题。

    在取得政府支持的同时,住房协会并没有停止发展的脚步,住房协会不断坚持在创新中求发展。住房协会以客户需求为导向,提供多种偿还抵押贷款的方式供客户选择,其中独具特色的一种方式使抵押贷款与借款人的定期人寿保险相结合,借款人在整个抵押期间,只是每月偿付利息,但同时要缴纳人寿保险费,这样等到人寿保险到期的时候,借款人就用其到期的保险收入来偿还抵押贷款。

    鼓励商业性金融机构进入住房金融市场。英国的商业银行、专业抵押贷款银行、投资银行、保险公司等商业性金融机构和外国金融机构上百家,都参与到了英国居民的住房抵押贷款中。商业性住房金融机构虽然贷款利率偏高,但凭借提供的抵押贷款品种多种多样,根据购房居民的收入水平,还款期限及偿还方式的喜好,为购房居民量身打造抵押贷款合同,因此和政策性住房金融机构展开了激烈的竞争。通过市场化的竞争,提高了商业性住房金融机构的服务质量和服务水平,丰富了抵押贷款品种,满足了不同购房居民的抵押贷款需求。

    股权房屋计划草案。2005年5月,英国政府推出了股权房屋计划草案,通过股权房屋的形式,动用政府基金和抵押贷款放款机构的资产减少首次购房成本,实现英国5年之内提升住房拥有率至75%的目标。这一计划引入了“股权”的概念,对于参与该计划的100万人,可选择在购房时支付房款的75%,其余25%的房款由政府和抵押贷款放贷机构共同支付,即双方各付12.5%,共同享有其余25%的股权。

    提高潜在购房者的住房消费能力。英国住房金融创造条件降低购房首付款,一般购房居民在专业性的非营利住房金融机构可以贷到房价款的90%,有的住房甚至可以贷到100%的房价款。贷款额一般为年家庭工资的3-3.5倍；还款期一般为20-25年,特殊情况下可以放宽到30-35年；还款方式有固定利率,也有浮动利率。同时,政府对低收入者购房给予贷款利息津贴和减免税收等优惠。 这些措施都有助于提高居民的购房能力,在一定程度上提高潜在购房者的有效需求水平。

    降低购房者的还贷负担。维持住房贷款利率的稳定,避免利率波动的风险加重购房者的还款负担。

    督促购房者购买贷款保险(失业与疾病保险),在购房者因失业和发生重大疾病影响收入,不能正常偿还贷款的前提下,保险公司可以替购房者履行还款义务。要求住房贷款机构不以处置抵押的房产为经营的目标,当购房者因不可抗力因素导致无法还款时,住房贷款机构可以对住房贷款进行展期,在此期间内,购房者可以只支付利息而不必偿还本金。