人民币加速升值掀起土地价值重估风暴

机构：渤海投资
7.6951，伴随着7.70大关的成功突破，人民币对美元的升值也达到了汇改以来的新高，随之而来的便是受益明显的地产股集体飙升：万科、金地集团、泛海建设、保利地产等地产蓝筹集体涨停，二线地产股万业企业、亿城股份等也有良好表现，人民币加速升值带来的土地价值重估效应，正在地产板块中编织着一个个财富神话。

一、人民币升值推动土地价值重估

土地作为不可再生的稀缺资源，其长期的保值增值是不言而喻的。而本币升值带来的以本币计价的资产价值的提升，从而吸引国外资金的大量投入，进而推动土地价值的重估。而在土地价值不断提升的示范效应下，“赌”人民币升值的国际热钱可能会继续流入具有保值增值功能的房地产市场，进而加大了土地资源的需求，进一步推动其价值重估进程。因此，在人民币持续快速升值预期较为稳固的情况下，土地资源有望展开一轮又一轮的价值重估风暴，具备丰富土地资源的上市公司无疑将享受人民币升值带来的土地价值重估盛宴，其在二级市场上受到资金追捧而持续飙升也就顺理成章。

二、在价值重估风暴中寻找估值洼地

人民币升值所推动的土地价值重估可谓如火如荼，但如何寻找市场中的估值洼地，将是我们在此轮持续的价值重估风暴中是否会独占鳌头的重要砝码。目前，商业地产的价值重估已经被市场深度挖掘，继续上涨的空间相对有限；住宅类地产受宏观调控制约，缺乏持续上升动力；而价格明显偏低且受益交易方式变革的工业地产，无疑具备着广阔的增值空间，有望成为新一轮土地价值重估风暴的主力军。

此前，由于大部分工业用地均避开市场通过协议成交，导致其交易价格严重偏离价值。随着国土资源部在06年9月发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，《通知》将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免，人民币的持续快速升值则将加速其价值重估的进程。此外，房地产业宏观调控的对象为住宅类地产，对工业地产基本不构成影响，从而使其具备了与商业地产同样的“调控避风港”效应。因此，我们认为，未来工业地产将有较大的增值空间，而持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显，值得我们重点关注。

实战出击：锦化氯碱（000818）

公司去年底将长期亏损的聚氯乙烯资产置换锦化集团面积为352969平方米的三宗土地使用权，在人民币的加速升值推动土地资源价值重估的大背景下，其工业地产价值重估概念值得我们予以重点关注。（渤海投资）

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