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房地产:投资房价双反弹 推荐4只龙头股

  发改委建议调整房地产业政策日前,国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发表报告提出:造成经济结构性失衡的两个原因是“经济发展政策对房地产及出口两部门的过度依赖”。报告建议,对房地产发展政策进行大调整:国家和地方政府都要放弃把房地产作为支柱产业的提法,对房地产发展采取适度抑制的宏观政策;尽快征收物业税和对房地产商征收暴利税或空置税,促进住房供给的释放;提高居民住房转让所得的税率,对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策等。

  投资增速、房价涨幅未达调控目标今年一季度,全国完成房地产投资额为3543.78亿元,同比增长26.9%,与去年同期20.2%的增速相比,投资增速明显反弹。另据国家发展改革委、国家统计局的调查数据,2007年3月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%,涨幅比上月高0.6个百分点。虽然,新房售价的月环比在轻微地缩减,但并未出现趋势性的回落。

  投资机会在于房价、业绩超预期受近期市场热点的影响,房地产类股票中表现较为活跃的也是资产注入、买壳上市类型的公司。相反,万科、金地集团等优质蓝筹地产股反而表现平平。在继续看好蓝筹地产板块的同时,我们同样关注可能成为股价催化剂的超预期因素。其中,房价和业绩是两个核心因素。

  京、深、穗短期房价续涨,长三角表现超预期短期内,北京、深圳和广州的房价表现仍然相当强劲,今年继续取得两位数的涨幅并不困难。可以预计,保利地产(600048)、招商地产(000024)、阳光股份(000608)、亿城股份(000616)的业绩还会不断超出预期。长期而言,我们更加看好长三角地区。实际上,长三角地区最近一年的房价走势也比人们想象的更为强劲。房价基数较低、可负担能力更强的江苏省的房价从去年下半年开始已经走出盘局,重新向上。浙江省内各区域的房价表现虽然并不一致,3月份,温州市房价环比上涨3%。

  上市公司中,万科(000002)凭借二次收购南都,应是最大的受惠者。

  发改委建议调整房地产业政策日前,国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发表了题为《宏观调控:

  重点调整过剩流动性的流向》的2007年一季度的宏观经济形势分析。该报告提出,造成经济结构性失衡的两个原因是“经济发展政策对房地产及出口两部门的过度依赖”。

  报告建议,对房地产发展政策进行以下的大调整:第一、国家和地方政府都要放弃把房地产作为支柱产业的提法,还房地产业的本原,即民生性产业。用经济手段来抑制第二套住房的需求。第二、在工业化和城市化完成之前,都应对房地产发展采取适度抑制的宏观政策。即把房地产的过度刺激政策,调整为中性政策,甚至是中性偏紧的政策。第三、尽快征收物业税和对房地产商征收暴利税或空置税,促进住房供给的释放。第四、提高居民住房转让所得的税率。第五、取消期房销售制度,改为现房销售制度。第六、对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

  众所周知,流动性问题已经成了当前宏观经济和资本市场最为关注的焦点。国家发改委在一季度的宏观经济形势分析中,对其做重点的阐述也在清理之中。

  不过,其针对房地产政策的观点和措辞之鲜明和激烈,仍是出人意料和不多见的。我们认为,这可能与一季度房地产投资和房价涨幅等指标居高不下有关。

  对于所谓的流动性泛滥问题,我们在年初发表的《中国地产股的历史性重估机遇》的报告中有过深入的分析。我们认为,如果政府不能有效抑制持续快速增长的贸易顺差,那么资产价格泡沫的膨胀恐怕在所难免。当然,对于房地产而言,由于最近两年政府已经采取了一系列的政策措施抑制房地产投机,房地产投资的交易成本大幅增加,因此短期内未必会再出现大规模的投机热潮。

  但是,其他资产市场的价格上涨,尤其是股票市场的上涨也会对房地产市场带来复杂的影响:一方面,在对股市上涨的乐观预期影响下,富余的资金将从房地产市场流向股票市场;另一方面,一部分自住性购房者在股市中获利,提高了他们的首付款的支付能力和购房预算,又对市场产生了支持性的作用。总体上,我们判断,股市的上涨对房地产市场而言是正面的。

  投资增速、房价涨幅未达调控目标今年一季度,全国完成房地产投资额为3543.78亿元,同比增长26.9%。完成商品住宅投资2462亿元,增长30.4%。其中,经济适用住房投资88亿元,增长41.6%。与去年同期20.2%的增速相比,投资增速明显反弹(参见图1)。

  另据国家发展改革委、国家统计局的调查数据,2007年3月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%,涨幅比上月高0.6个百分点。虽然,新房售价的月环比在轻微地缩减,但并未出现趋势性的回落(参见图5)。分地区看,与去年同月相比,涨幅较大的主要城市包括:北海13.7%,深圳10.7%,长沙10.1%,北京9.9%和广州8.6%等。与上月相比,涨幅超过1%的城市有22个,涨幅较大的主要城市包括:北海5.2%,惠州4.3%,温州3.0%,长沙2.9%,南宁2.4%,石家庄2.4%和长春2.1%等;蚌埠、丹东等四个城市略有下降。显然,全国房价持续上涨的趋势并未得到控制。

  我们认为,房地产投资的增速反弹可能与价格因素有关。实际上,房地产投资的增速是一个名义的数字,而并未提出价格上涨的因素。反观,土地开发面积、商品房新开工面积等反映“物理量”的指标,可以发现今年以来的同比涨幅都是个位数,有些还出现了下降(参见图2、图3)。因此,我们的解释是,房地产投资的反弹与土地价格和建筑材料价格的上涨有关。

  房价方面,今年前两个月全国商品房销售均价达到了3824元/平米,比去年同期提高近两成。在商品房销售面积与去年同期基本持平的情况下,需求的增长直接体现为房价的上涨。这也强化了我们对未来两年全国房地产市场的基本判断:人口因素和收入因素带来的需求增长,在房屋供应量未能充分满足的前提下,只能体现为房价的上涨。除非央行大幅加息,否则这一局面无法改变。

  投资机会在于房价、业绩超预期受近期市场热点的影响,房地产类股票中表现较为活跃的也是资产注入、买壳上市类型的公司。以苏宁环球(000718)、ST广厦(600052)、华业地产(600240)、SST幸福(600743)为代表的二三线重组型地产股表现强势。相反,万科、金地集团等优质蓝筹地产股反而表现平平。

  这种现象显然与整个市场的资金结构变化有关。但是,无论从公司质地和估值来看,蓝筹地产股的股价都更具有安全边际。我们相信,在市场进入调整之后,基本面因素才会正在显露出来。在继续看好蓝筹地产板块的同时,我们同样关注可能成为股价催化剂的超预期因素。其中,房价和业绩是两个核心因素。

  短期内,北京、深圳和广州的房价表现仍然相当强劲,今年继续取得两位数的涨幅并不困难。可以预计,保利地产(600048)、招商地产(000024)、阳光股份(000608)、亿城股份(000616)的业绩还会不断超出预期。当然,这些地区地方政府的调控压力也更大,出台更多行政性调控措施的可能性也更大。

  长期而言,我们更加看好长三角地区,因为后者的经济和居民收入的增长更加坚实而持续。实际上,长三角地区最近一年的房价走势也比人们想象的更为强劲。尤其是,房价基数较低、可负担能力更强的江苏省的房价从去年下半年开始已经走出盘局,重新向上。浙江省内各区域的房价表现虽然并不一致。但是,我们得到越来越多的信息和证据表明,温州的房价已经重新进入上升轨道。实际上,我们从发改委的房价数据中同样得到了印证:3月份,温州市的房价出现了3%的环比涨幅!

  我们认为,市场对于长三角地区房价的复苏并未充分预期。从开发商过去两年的拿地策略来看,也是存在着明显的分歧。现在看来,在市场调整期择机增加土地储备的公司将成为赢家。在上市公司中,万科(000002)凭借二次收购南都,应是最大的受惠者;栖霞建设(600533)和新城B股(900950)等区域性开发商在低谷期仍不离不弃,体现了良好的判断和对市场的信心;此外,在长三角区域拥有较多土地储备的公司,包括:中宝股份(600208)和世茂股份(600823)也终将收获丰硕果实。

  作者:赵强 光大证券

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