上海限制外资买地现松动信号

    此举并不意味着对外资投资房地产控制的放松

    证券时报记者周悦

    4月27日,上海市房屋土地资源管理局发布了今年首个国有土地使用权挂牌出让公告(一号公告),与去年的几个出让公告相比,一号公告对境外购买人的资质要求明显放宽。

不仅出让保证金可以用外币支付,而且不再要求境外购买人必须拥有内地注册公司。

    外资买地被封锁一年

    去年国内多处房地产被热钱哄炒,舆论一致认为外资在其中推波助澜,7月11日,国家六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件),旨在防止境外热钱短线炒作境内房地产以稳定房市。此后,上海市房地资源局推出2006年国有土地使用权挂牌出让一号公告中,在竞买资格及要求一项中明确规定：参加竞买的境外投资者必须领有一年期外商投资企业批准证书和营业执照。对于外资投资者而言,这就意味着必须在拿地之前先行注册公司,并注入至少一半投资额的注册资金,这对于尚未拿地的公司来说几乎是不可能完成的任务。这一规定使得外资直接买地的大门几乎被完全关闭,从最后的出让结果看,去年一号公告土地的获得者全部是内地房地产企业。

    从2006年上海二号经营性土地出让公告中,上海市房地资源局开始对于外资买地环节的资格要求放松,规定“境外的自然人、法人、其他组织”都可以参加土地竞买。但由于保证金均需要以人民币支付,如果不是在国内有足够的流动资金,境外房地产公司很难完成保证金支付。境外公司如果希望在内地购买土地,只能够曲线进行,或通过内地子公司,或通过与本土公司合作的方式拿地。事实上,去年成功买地的外资公司,其保证金基本上都依靠内地公司支持完成支付。

    今年一号土地出让公告显示,不仅“境外的自然人、法人、其他组织”都可参与土地竞买,这一规定是去年二号公告以来的延续。除此之外,此次土地出让的保证金,除了可以用人民币支付之外,还可以用美元、港元、日元以及欧元等四种非人民币币种支付,账户名为上海市房屋土地资源管理局。意味着境外公司可以直接通过境外汇款的方式给付。

    至此,对于境外资本买地资质的限制,已经基本消除,业内人士预计,此次土地出让过程中,热门地块将会有更多的竞争者参与。国泰君安的分析师张宇分析,放宽外资进入条件也对活跃市场有好处,可以使外商投资方式更灵活。

    对房地产业影响有限

    不过,业内人士同时认为并不会对房地产企业造成多大影响。国信证券的分析师方焱认为,房地产方面的限制一直存在,但从没有禁止,此前在保证金方面的限制并不对外商投资房地产构成大的影响,外资“该进来的早就进来了”。

    中华企业(600675)文化部王经理也认为,放开外资买地可能是今后的趋势,可能对中小企业会有点影响,但对于中华企业应该不会有太大影响。他指出,一方面,本次一号公告中新批地块基本上集中在市郊偏远地区,对住房开发会有点难度,公司并不感兴趣。但如果有市中心地块招牌挂,尽管出让金大很多,但只要合理,竞争是没问题的,公司还是有一定实力的；另一方面,开发是件很复杂的事,与外资进入相比,国企的优势较大。作为明智的选择,外商也许和国内大型企业合作更为稳妥；此外,二线城市的房地产也在发展,因为同样有限的资金,可以在长三角周边地区拿到多的土地,因此外资进入不会带来过多的竞争。

    业内人士还指出,今年一号土地出让公告中,绝大部分为工业用地,对于外资进入房地产不必过于忧虑。同时,买地环节的资格放松,并不意味着对于外资投资房地产控制的放松。

    与此相反,今年外资在公司注册审批以及资金进入方面正面临着更多的阻力,操作流程正明显放慢。今年3月份,商务部发布2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见,意见明确指出,今年将“严格限制外商投资房地产”。

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