对话金融高层第3期:易宪容谈房产泡沫的金融威胁(实录)-搜狐财经

　　对话金融高层第3期:易宪容谈房产泡沫带来的金融威胁（实录）

对话金融高层第3期:易宪容谈房产泡沫的金融威胁

　　主持人魏喆：各位搜狐的网友大家好，欢迎进入搜狐中国金融观察“对话金融高层”会客厅，今天是“对话金融高层”的第三场访谈，之前我们探讨了亚洲金融危机十周年中国的警示、如何建设繁荣、可持续发展的股市等话题，有兴趣的朋友请关注搜狐财经中国金融观察“对话金融高层”栏目。我们今天非常荣幸的邀请到经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容老师做客。今天我们聊天的主题是“房地产泡沫带来的金融威胁”，欢迎广大网友参与提问，在线交流。

　　从三方面判断是否存在“房地产泡沫”

　　今天既然探讨的是房地产泡沫话题，先问一下易老师，究竟出现一些什么样的标志或者表现才能可以断定出现了房地产泡沫，我们现在的房市是一个怎样的情况，有没有出现泡沫？

对话金融高层第3期:易宪容谈房产泡沫的金融威胁

　　易宪容：如果就泡沫来讲，我们设计的价格和实际价格的偏离程度高低就决定了泡沫大小。对于房地产市场的泡沫，用一个什么衡量标准？现在讨论存在的各种各样的模型，各种各样的理论很多，一般来看，有一个基本标准，居民可支付收入跟房价比。如果住房作为居民基本消费品的情况下，居民的购买能力，可支付收入跟房价的比来讲，就决定了房价到底是贵还是不贵。如果房价很贵或者贵得离谱的情况下，房地产泡沫就出来了。

　　根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右，这是一般的标准。在经济条件比较好，更发达的国家，在低位水平，比如买一个一百万的房子，用一个家庭里大概三到六年的工资（税后的工资），应该可以付清这个房价的费用。还有一个衡量标准，居民每年的工资跟他每年支付的住房按揭的比，一般是28到35的水平，如果超过了这个水平，房价就比较高。现在银监会规定，一般工资跟按揭贷款比是50%，这是比较高的。但是这50%来讲是极限，超过这个水平，居民购买能力压力就比较大，居民没有能力购买价格很高的房子。第三，家庭的资产负债率，比如说每年住房按揭贷款要付多少，你信用卡贷款的多少，还有比如说其他的成本是多少这个比，居民以全年可支付收入除以投资负债，不良负债不超过50%。

对话金融高层第3期:易宪容谈房产泡沫的金融威胁

　　北京市通过这样的模型去做，能够计算出房价的泡沫程度。东北财大在2004年做了一个调查，计算出了2004年房地产市场泡沫程度就达到了24%，在05年和06年条件不变的情况下，中国房地产泡沫程度就是49%到62%。房地产泡沫最根本点就是居民对住房购买支付能力在那里，这是基本的价格调整。跟市场的价格做一个比较，偏离度多高，就决定它的泡沫程度是多少。

　　主持人魏喆：刚才您谈到了房地产要看它是消费品，但是国家出台的政策，有的时候是倾向于把房子看作是一种消费品，有的时候是看作是一种投资品。但是房地产本身既具有消费的属性，也有投资的属性，这很难完全分开，也很难强求政府一定在两者之间选择，但是政府应该保持政策的一致性，请老师谈一下，如何保持政策的一致性问题。

　　房地产市场首先应该是消费品市场

　　易宪容：房地产它的基本特性是可以既消费也投资，但是这个东西对中国可以说适应也不适应，不能说住房这个产品本身有这个特性，我们根据住房本身的特性来出政策，出台各种法律。我们要根据中国实际情况。因为中国是一个发展中国家，中国的土地是公有土地。在这样一个前提条件下，中国的住房来讲，房地产市场首先应该是消费品，首先要保证我们中国居民的居住条件，最低的居住条件也要保证，既然保证居民居住条件，首先是一个消费市场，如果能够解决基本的居住条件，才能谈投资品问题。如果不把这个东西鉴定清楚的话，我们房地产市场的有没有泡沫，泡沫程度就没法计算了。因为对于投资，房子体现的是投资价值。投资者对住房产品未来价值如何判断，决定了他的购买行为，预期的价格比较高的情况下，投资者会进入到这个市场。

　　如果这个价格来讲，假定政府觉得这个房价要保持在一定的水平上，这个产品又是投资品，就说明投资市场肯定是价格只涨不跌的市场，投资者就是零风险市场，投资者会拼命地进来。如果加上现在银行体系，金融市场，有一个便利的金融杠杆，房地产市场的价格肯定一直会推到很高。在这种情况下，如果以现在的居民投资者的需求作为房地产市场的价格，就没有办法衡量房地产市场有泡沫还是没有泡沫。

　　现在很多房地产开发企业和房地产开发商，称对于房子市场有一个刚性需求，有很多人在买。那么我们买的，到底是一个什么商品，是投资品还是消费品。如果是投资品，政府在整个市场担保的时候，需求是无限的，因为你借银行的钱，我又不出钱，这样是零风险，在这种情况下，最高的价格也没有泡沫。现在我们谈房地产市场有没有泡沫，首先要建立一个房地产市场产品一定是消费品，只能站在居民对住房的基本需求和居民可支付收入在哪里，在这个前提下讨论才可以讨论泡沫问题，否则就没有办法讨论。

　　主持人魏喆：我们再来谈一下房地产对于金融业的影响，房地产项目对银行的拖累，银行有多大比例的贷款投放到房地产市场，这个比例您是否了解，其中多大比例的违约，会对银行有影响？

　　金融是房地产市场的核心房价下降30%对银行影响不大

　　易宪容：房地产市场发展对银行的影响，这里有一个问题，中国房地产市场发展基本上是银行的按揭贷款金融工具，能够创新，能够使用才发展。所以金融是房地产市场的核心，离开了银行的贷款，离开了银行的按揭贷款这部分来讲，可以说房地产市场还是计划经济，发展快不了多少。有了按揭贷款，能够推动房地产市场。现在有这样一个金融杠杆，有这样一个好的金融工具来保障房地产市场的发展，那么银行的工具开拓出来，对它多少风险。按照一般的情况来计算，一般的正常情况下，比如说按揭贷款，30%或者20%。如果房价上涨速度按照一般的上涨速度来讲，没有突发的情况。房地产势头的价格，如果在2007年5月15号这个实点上，如果这个价格是一平米一万，买房人付了30%或者20%的贷款，就取平均是25%，在这个实点上，房价下跌25%，是零风险。如果按揭贷款，买房人支付了以后，再推到半年以后，可能还支付了一部分贷款，所以银行的风险还降低了。按照这个计算，银行遭受房价下跌的风险，在一般情况下，下跌30%对银行来讲没有多大风险，这个风险是房地产消费者自己来承担。

　　主持人魏喆：我们刚才谈的都是普通消费者和银行之间的贷款产生的金融风险问题，那么对于房地产企业贷款部分，对银行会有怎样的风险呢？

　　房地产市场的发展，一定要站在个人需求的角度

　　易宪容：企业贷款这部分，是很重要的。但是相对于个人按揭贷款是次要的东西。房地产市场的发展，一定要站在个人购买或者个人需求这个角度，只要需求不停下来，房地产开发商，空手套白狼，他没有钱。通过按揭贷款，把自己的风险转移出去，转移到银行，转移到消费者那里去。他就怕房价下跌，那样面临的风险很高。今年，尽管通过房地产宏观调控，尽管通过政府对房地产的一系列调控政策，但是对房地产市场影响微乎其微。现在银行看房价上涨，贷给房地产企业，对个人贷款，他就把优质资产，因为房价上涨，即使他们违规，损失越来越小。在这种情况下，银行就愿意贷给企业。银行现在有一个抵押贷款最适合或者最保险的方式。房地产企业能贷款，有项目在抵押，有土地在抵押，所以面临的风险比较小。

　　房地产市场银行资金占绝大部分

　　从2005年、2006年，特别是今年以来，尽管宏观调控，但是银行进房地产市场的贷款越来越多。比如说2006年1到11月份，银行贷款就占到51%，12月份占到34.2%，不知道这个数据怎么统计出来的。反正银行所贷款部分占房地产市场资金30%以上，还有个人住房预售贷款来讲，比重就更大了，占40%。现在房地产市场在2006年以前，银行资金占绝大部分。

　　房价的快速上涨会助长借贷资金大量投资股市增大金融风险

　　主持人魏喆：房地产价格的高涨，对其他的实物和非实物资产的拉动作用如何，会不会引起普遍的泡沫？

　　易宪容：房地产市场的价格的快速上涨，会影响其他物价的价格上涨，比如说房地产企业如果上市了，成为上市公司，一定会把他们公司市场价格抬高，抬高了，就有泡沫。而且把房地产上市公司的市场价格提高了，如果说我是其他的企业，持有房地产公司的股权，他们那些公司的投资收益率也提高，把另外一些企业的投资收益率也给拉高。

　　还有一个，房价的上升，最重要会导致两个方面很严重的问题。导致土地价格快速上涨，房价上涨，觉得有利可图，大家千方百计地获得土地，来进入房地产市场。更为重要的是房价上涨，居民很多都有住房，就把自己的住房重新按揭，就是加按揭或者转按揭。比如说一百万的住房，我房价上涨两倍或者上涨三倍了，这个价格变成两百万、三百万，重新做一个按揭，比如首期付款20万，20%，从银行贷出160万，贷出160万，先把前面那部分付掉，他自己还有80万可以折币，80万再扣除另外按揭的首付进去20万，手上还有60万，60万就可以进到股票市场快速上涨。股票市场赚钱效益比较好，还可以把这个钱进入债券市场。如果很多人都这样做加按揭、转按揭的时候，就会把股市价格一直往上推，大家都在做，股市的价格一定会抬高。我可能不一定全部进股市，可能又进了房地产市场，我多出60万，就可以做一百万的住房，可以做三套。

　　房地产泡沫膨胀会导致全社会消费萎缩

　　主持人魏喆：喜欢投机的人愿意这样做，对普通消费者，这样做的话，岂不是还给银行的钱更多？

　　易宪容：现在很多人都在这样做，一个简单的例子，个人贷款在一季度来讲增加了3500亿，这在以前从来没有过。

　　主持人魏喆：因为资本市场的红火，很多人通过这种方式投资？

　　易宪容：是，资本市场的红火和房价上涨和这个有关系。因为我出了以后，赢了是我自己，亏了以后，你杀掉我，我没有办法还，把房子还给你。因为这套房价如果跌得很厉害的时候，因为存一百万，二百万，三百万，三百万按揭，本来过去是80万，可能160万没有了，可能80万还可能会跌。在这样情况下，就面临一系列风险。

　　主持人魏喆：房地产泡沫的产生尤其是泡沫不断地膨胀，对于消费者信心的影响会怎么样，是否由于房价的高涨，影响了人们的生活水平？

　　易宪容：房地产价格或者说房地产泡沫比较大，不仅对银行增加了很高的金融风险，对我们消费者来讲，也是有他所面临的风险很高，他面临的风险包括好几个方面，第一个同样面临着很大的经营风险，假定房价推得很高，买了房子以后，就要定下来，定下来以后，开始房价上涨的时候，觉得没有关系，跌下来以后，收不住了。日本曾经跌了82%。

　　主持人魏喆：如果出现这种惨跌的情况，买房者相信干脆不要房子，直接给银行。

　　易宪容：即使这样，是你也亏掉了，即使你不要这个房子，这么多年前期付的那么多房贷，现在也没有了。你可以赖掉银行那部分，但是不能赖掉你自己付过的那些。你现在什么都没有。

　　第二，房价跌这么高以后，你可能赚很多钱，你一天到晚就想到按揭贷款，消费一定会出现紧缩效应的。所以消费越来越小，而且最后一定会出现整个社会消费萎缩，因为购房大家普遍在购房，因为没有那么多钱，肯定做按揭购买，做按揭购买的时候，再出现这种情况下，整个消费行为都改变了，改变了消费行为不仅仅是他们本身，会形成整个消费行为的改变，影响整个社会消费。房地产那个地方，你已经套在那里，怎么扩大消费。钱都没有了，怎么扩大消费。

　　房地产市场的快速发展是产业结构的“逆选择”

　　主持人魏喆：房地产项目的高涨，对整个建筑施工，建筑材料，房屋中介，价值评估，物业服务等这些行业都有很大的拉动作用，如果房地产价值不断上升，对GDP的影响会有多大？

　　易宪容：房地产市场来讲关联产业有十几个，无论是上游还是下游，都有很大的拉动作用。日本的研究来讲，是1：2，1块钱投资可以拉动2块钱的投资需求。但是房地产快速上涨，如果上下游产业是一个完全竞争情况下，它的价格只会拉动产业的快速发展，不会拉动产业价格的快速上升，因为竞争得很厉害。比如建筑材料，你价格高了以后，一定会把自己打掉。现在别看房价上涨很快，但是建筑材料不比房价上涨很快。对中介市场，因为中介市场提高得快一点，还有建筑市场也是，因为人工大一些。这种情况下，如果房地产市场出现变化，对这些产业会有一定的影响，也会对现在所说的GDP有影响。

　　无论是世界还是中国，在国内市场没有发展的时候，没有这么一个火爆的时候，GDP也在增长。如果房地产发展势头停下来了，房地产势头调整下来，我们再把资金挪到其他行业，发展其他行业。可能在一段时间有影响，肯定有一个市场机制，把这些东西，资金等等重点挪到另外一些行业去，所以这点没有多少值得担忧的问题。很多地方GDP很快，增长速度很好。比如说98年以前没有说GDP增长慢，由于房地产市场价格太高，大家都把聚集到这里，挤压了其他行业的发展。房价很高，高科技产业，新兴产业，重点都转到房地产市场，反倒挤压了其他行业的发展。房地产市场的快速发展，其实是产业结构的逆选择，本来趋势是越来越朝高科技、创新还有朝阳产业，房地产高涨，大家那些都不做了，去做传统产业去。还有来讲，这样的高价格来讲，一定会导致整个经济的增长方式或者增长模式的调整，就限定在传统的高能源、高消耗、低效率的模式，根本没有办法让整个国家的经济转型。现在房地产就是拼能源，拼资源，拼金融，而且做产业是低效率的地方，这样我们没有办法更多的钱去做高科技产业。

　　主持人魏喆：也就是说指望房地产拉动整个国家的经济发展不是长期办法。

　　房地产不应该作为支柱产业来发展

　　易宪容：房地产需求是既定的，个人住房需求也是既定的，你60亿人口，不是做100亿人口的房子去住，别看现在需求很大，住房需求来讲，并不是你住多少房子的需求，居民有没有能力购买，没有能力购买，高房价把这些需求全部挤出来了。我比较不赞成我们提出来把房地产作为支柱产业来发展，这是未来几十年的资源，未来的收益在短时间，现在全部消耗掉了。本来慢慢做，土地批发慢一些，房子做得慢一些，房子做得好一点，投资欲望压下来，房子也在不断调整下来。现在哗一下，我拿到土地，拼命地把房子盖好，把钱先挣好，一夜暴富，其他问题都不管，所以来讲，这个问题就比较大。

　　主持人魏喆：房地产市场，也存在很多外资，尤其看好中国的商业物业，酒店和办公楼，一旦泡沫破裂，这部分资金将做怎么样的选择，他们撤出对中国地产业、金融业和金融安全会带来怎样的影响？

　　外资进入中国房地产市场只有1.8%的比例

　　易宪容：外资进入房地产市场来讲，大家叫叫得很多，说得很多，但是外资对房地产市场，资金来源所占的比例。2005年是1.2，2006年是1.6，到2007年现在增长很快的情况下，占比重也只有1.8，一到四季度只有352亿，所以外资比重很小。外资进入中国房地产市场来讲，尽管他们拼命地说进来，并不是太多。所以那些说很多，这只是我们一个炒作或者说房地产企业的炒作，其实进来很多，只有1.8%。

　　主持人魏喆：为什么比例这么低？

　　易宪容：你想想看，房地产企业如果是高利润，很高的收益情况下，会心甘情愿分给外资多少吗？根本不可能。第二，外资进来，我们都有严格的限制，你要进中国市场来讲。

　　主持人魏喆：我们已经加入WTO了，各个行业在逐步开放，房地产行业应该也是这种情况。

　　易宪容：不是这样的。房地产市场刚才也讲了一个问题，到底是投资品还是消费品，如果是消费品，我做的房子，都给国内的民众做的，你肯定不能老外来做投资，如果房地产是投资品，有一个政策叫资本项目开放，资本项目现在没有开放，资本项目没有开放进来，外资进来，严格限制，严格管制的，这个跟WTO没有关系的，这是WTO之外的东西。房地产开发企业早几年，我们有几个房地产开发商都说对中国来讲，世界都要开放的，如果中国房地产企业不对世界开放，我们是一个封闭的市场，是一个没有前途的市场等等说这些乱七八糟的话，但是作为中国人要保护自己的利益，无论房地产是投资品还是消费品的情况下，肯定要站在国家利益来保护我们自己的利益。因为外资进来，不仅仅让房地产获得很多利润，还可以炒作人民币，还可以制作很多金融风险，增加整个金融风险。因为你在很高的价格，把房价炒得很高，制造房地产市场泡沫，但是泡沫还没有破裂之前，就逃走了。因为住房跟其他产品不一样，它是固定的，不动产。逃走之前，不可能买房子到外国去，要在中国市场购买，所以我们对房地产市场要严格限制。他们那些人都要进入房地产市场，这个事不值得太多去说，占的比重现在最多是1.8%。

　　政府应继续严格控制外资进入房地产市场

　　我的看法是政府对这个还是严格的限制，不要因为地方政府把这个土地拍卖给外商，让他们去获得搞得利润。比如说上海汤成一品，把价格炒那么高，是中国最高的价格。凭什么让外资把我们房价炒高。你卖出去以后，你获得暴利以后，逃走了。中国获得什么。国内还要采取比现在更为严格的政策，来限制。尽管我对国内房地产企业来讲不是很满意，但是至少比外资进来来炒作我们好得多。房地产外资企业要逃也逃不到那里去，如果把国有房地产企业的钱弄到投资去，还可以抓回来，外资怎么抓。

　　主持人魏喆：我们对房地产究竟有没有泡沫，一直有议论，究竟房价究竟高不高，前段时间潘石屹他们都有争论，从过去看涨幅比较高，从国际经验来看似乎并不高。举一个简单例子，我的一个邻居是英国人，当时买房子的时候，每个人都可以买得起house，是自己一家人的房子，现在他们的儿女这一代只能买公寓，经过20年在英国那样的国家，对房子也上升了基本上有15倍。从国际趋势来看，中国房价上涨也不是那么离谱，您怎么看待目前房子的价格？

　　国内外房价不具可比性，各城市房价也不具可比性

　　易宪容：前面讲了，这里有两方面的原因，第一，房地产市场是不动产，永远是一个一个分割的市场。不仅仅是国际上的房价没有可比性，比如深圳跟北京的房价，国内上海跟北京，上海跟深圳，不具有可比性的东西。主要看当地居民的购买能力。

　　主持人魏喆：问题是人在投资的时候，人是可以流动的，如果只是从当地的水平来看的话，是不是不科学？

　　易宪容：这有一个前提条件，问题是现在到底把住房作为一个什么产品？如果作为投资品，当然可以做一个比较。我这里投资一百万，占多少，在那里投资一百万。如果作为一个消费，消费就不能比较。居民在那里，价格在那里，就决定房地产市场泡沫程度在那里。

　　第二个问题，他们讨论房地产有没有泡沫，最重要来讲，刚才所说的国外房价有多高，其他地方有多高，那个没有多少意义。举一个简单的例子，北京的土地，在中关村的土地很贵，很值钱，这个地来讲在沙漠里值不值钱，不仅不值钱，还可能是负价值。如果给你的时候，你要投资治理。房地产市场的价值并不是你去比较一个地方跟另外一个地方，关键比较当地市场，居民他的购买能力，支付能力在那里，房子是买了住，把投资去掉。前面讲，我们要限制投资，要把定义清楚，不能既要投资又要消费。在这种情况下，如果说就一个很简单的泡沫到底有多大，泡沫有多高，如果把它作为投资比较这样去看，泡沫永远计算不出来，投资来讲，这个价格不知道在那里，预期不能确定。

　　将房子定义为消费品政府实行低利率管制才合理

　　刚才没有谈到一个很关键的问题。如果假定房地产产品不作为消费品，把它作为投资品，房地产在投资，我们居民搞储蓄存款也是投资，房地产市场投资收益率可以10%、20%、30%、50%，为什么居民投资收益率只有2.79%，一年期存款利率。这2.79%是不是市场因素决定还是政府的政策决定的？现在我们居民收益率低，为什么非常低，这就是政府的政策不一样。政府政策把它压得很低很低，这个时候，我们居民存款没有作为投资的产品，如果在市场里，你投资收益率，投资回报率永远是平均的，如果这里比那个地方高很多，这个钱会流到这个市场去，慢慢打平。在卖房的时候是的投资品，要住的时候不是投资品。假定我们的利率提高，现在是2.79%，把利率如果设一个平均水平的时候，GDP增长速度10%，说明这个地方的经济繁荣，经济繁荣说明投资收益率高。为什么所有的投资收益率高，就是利益的投资收益率低呢？是政府给它管死了。通过政策严格管制收益率。而且民间收益率是12%以上，为什么不把利率提到12%。如果利率不要升多了，现在假定民间利率是12%，现在把利率放开，有的地方慢慢涨，涨到一致的情况下，有可能下降一点，下降10%，我再增长10%，近7个百分点，如果利率不要上7个，上5个，一年来讲，成本要增加多少，5个就是8500亿。如果房地产企业能赚那么多钱吗，银行能赚那么多钱。现在说房地产很赚钱吗，其实这些钱，政府用政策管制，通过管制的方式觉得很合理，很正常，把这个收益转移到那里去。

　　如果利率要做投资品，凭什么利率压得很低，这样来讲，利率上升，房地产会怎么样，你投资，成本会提高2块，他那笔收益就会挤出来。你做投资，就不做了，不做投资以后，把投资赶出来以后，需求就下降了，需求下降以后，你有需求在那里，没有了。他们整天搞来搞去，有多少人在买，买什么，用银行低利率在买，如果我设利率，你想想看。美国80年代到2000年，利率平均是10%厘，最高是18%厘，从2004年开始，由1厘升到5.25厘，但是人家GDP占到3%，人家利率可以比你高，5.25，我们是2.79，我们比人家低一半。政府来讲通过政策管制，管制的利益在转移。大的问题出在这里。表面看，是按照数据来计算的，我们的利率已经是负利率了，利率早就有调整。现在假定CPI原来是3.3%，利率2.79，除掉利息税，利率是负1.68，我存的钱不仅仅没有收益，还是负收益。

　　主持人魏喆：算上物价上涨指数，中国存钱实际上等于负利率，所以老百姓更加注重投资，有了钱要么买房子，要么买股票。

　　易宪容：其实老百姓的选择是很理性的，这是必然这样走的。但是政府在做什么，政府是要给这个市场提供一个公平、公道的市场机制。利率来讲出了问题，整个金融市场连价格都没有了，那里来的市场机制。不是说老百姓可以对这个东西干什么，你政府要调整，要做的东西，要保证这个东西不公平了，不合理了，就要占在民众角度来思考，如何调整这个东西。民众炒作股票或者进了股市，那是另外一码事了。

　　主持人魏喆：感觉上政策向消费品市场倾斜，不去考虑投资品市场，短时间内很难看出政府做出多大的改变，从普通消费者角度来讲，能不能给他们一些建议，应对目前的房价上涨，面对目前的市场形势，消费者应该做怎样的理性选择？

　　根据自己的财富状况确定是否买房不应受他人左右

对话金融高层第3期:易宪容谈房产泡沫的金融威胁

　　易宪容：面对现在的住房市场来讲，民众如果自己是消费了，要清楚。如果价格真得上涨很快，一定要看看自己本身的财富是多少，比如说一千万，价格上涨很快，买一百万的房子，在我财富里的比重，比如说涨价涨到5%，要去掉5%，也没有太大的问题。如果买房子是借钱来买，不仅仅要把自己的财富状况要计算得比较清楚，不仅仅要看这个房子的价格高低，还要看借钱了以后，利率是如何变化的，利率变化对你购买来讲，影响会很大的。举一个很简单的道理，如果是我们这个利率变化，以浮利计算，本金就是7年半翻一倍，一万块钱到七年半以后就两万了，上五年就四万了，很多人做按揭贷款一般是做20万，按照这个比例，如果借一百万块钱，如果能够等价分期付款，你的利率在10%，你借20年，个人付款是8828块，这样计算下来，全部整个来讲要付3328万，等于利率来讲要付232万。民众来讲你要把这几个因素清楚。现在的财富状况，未来的工作状况，未来的收益做一个比较。第二，要考虑当地的房价水平高不高，第三，如果借钱，要考虑金融利率变化如何，把这些因素考虑进去。还有一个因素，就看一看租房市场价格如何。现在民众很多人买房，为什么要买房，觉得负担很重，我买了房以后，到20年以后这个房子是我的。其实民众有很重要的误区，第一金融资产利率变化考虑很少，而且现有的金融资产基本成本有多高，没有考虑进去。比如说20万块钱买了房，如果我花20万块钱做其他投资，可能赚的钱到20年以后，20年以后5倍的上升，可能成了100万，有可能比那个房子多得多，民众要把这些因素考虑进去。觉得房子更方便的时候，就租房子去，买房有实力去买，特别是高价的时候，不要轻易进入这个市场。把这个东西做一个计算，特别民众记住一条，不要听谁告诉你买房不买房，一定要自己根据自己的情况，去分析，去计算，去考虑，这样来讲，可以找到最好的自己的选择方式。因为每个人的情况不一样，二者来讲每个人的情况只有自己才知道怎样做最好。很多民众老在说，老师听你的话没买房，害了我。其实这个民众来讲，如果房地产开发商就借这句话来攻击我，让民众说，你最好不要听易宪容的分析，听了他的分析可能是错的。你买东西肯定是根据自己的情况来决定买。市场经济最基本的东西就是分散化决策，每个人根据自己的条件，这是最核心的东西，没有人告诉你做跟不做。

　　主持人魏喆：一个小时很快的过去了，感谢易老师解决了我们很多已获，同时也感谢各位网友的参与，谢谢大家！

　　对话金融高层第1期:贺力平谈亚洲金融危机与中国的警示

　　对话金融高层第2期:华生、朱平谈如何建设繁荣可持续发展的股市

(责任编辑：魏喆)

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