港资地产商加速内地圈地 专家：警惕"圈而不发"

　　近日，李嘉诚(李嘉诚新闻,李嘉诚说吧)麾下的长江实业与和记黄埔联合宣布，以24.53亿元投得重庆市南岸区的一幅住宅及商业用地。这标志着以长和系、新鸿基地产、恒基地产、九龙仓为代表的港资地产商卷土重来，在内地掀起新一轮“圈地潮”。

　　港资地产商加速圈地

　　3月下旬，香港多家地产上市公司年报出现惊人的“内容趋同”：内地项目营收、利润占整个公司的比重显著提高，加速在内地的土地收购储备成了上市公司的必然选择。

　　在北上圈地扩张的香港地产商中，李嘉诚旗下的长和系一马当先。长江实业网站显示，长和系频频加速在内地的土地储备，最近两年来在内地的土地储备量已达到2000万平方米。新鸿基地产在内地已储备高附加值土地逾200万平方米，集中于上海等一线城市的珍贵地段。以地价连建筑费计算，该集团于内地项目价值达220亿元，占集团总资产约10％。其中位于上海的项目投资达167亿元。目前，新鸿基地产在内地的大型在建项目有4个，其中两个位于上海，杭州和无锡各一个。同时，新鸿基在上海还持有两处位于繁华街区的大型物业：位处卢湾区淮海中路的中环广场和位于徐汇区广元西路的上海名仕苑。

　　恒基地产在内地圈地的大手笔同样引人注目。除在北京、上海及广州等一线城市储地外，恒基地产在二线城市的地价投资累计已达41亿元人民币，土地面积近300万平方米。3月22日，恒基地产发布截至2006年底的业绩公告称，若有关地块能于2007年6月底前完成购入程序，公司在内地的土地储备将进一步扩大，将有可建楼面面积约1500万平方米。在这些土地储备中，近八成为住宅用地。恒基地产现在北京、上海、广州有多处物业用于出租。

　　九龙仓在内地土地储备还要增加，该公司发布的业绩显示，九龙仓去年底至今年，在成都、苏州和无锡购入多块位置上佳地块。目前在内地的土地储备及投资物业也由2006年初的约158万平方米上升至464.5万平方米，分布在北京、上海等8个城市。九龙仓副主席兼常务董事吴天海表示，集团未来还会在内地增加土地储备。九龙仓在上海的项目储备现有4个。

　　港资圈地动力何在

　　在过去一年，香港人至少拿出了358亿砸在内地房地产上。业内人士指出，除了对内地房地产市场前景依旧看好以外，内地土地明显比香港土地便宜是主要原因。

　　香港楼市经过金融危机后，近年来大幅反弹，土地价格也相应抬升，开发商在香港无论通过补地价，或在拍卖场上增加土地储备都显得困难。若通过拍卖场买地，发展商所动用资金动辄以数十亿元计。而沪港两地的土地价格仍有差距，这是不争的事实。

　　以新世界地产为例，用同一笔的相若资金，在港沪两地所购入的地皮楼面面积却相差甚远。去年6月该集团以32亿元人民币，夺得上海潍坊新村邻近浦东陆家嘴金融区的商住地皮，涉及楼面约170万方尺，每尺楼面地价仅1882元；而该集团在港，去年9月以42.3亿元才购得77.82万方尺楼面的牛池湾住宅地皮，位置却非邻近交通要塞，每尺楼面地价高达5436元，是浦东地皮每尺楼面地价的近2倍。

　　有的香港开发商购入内地公司，未必看中该公司的发展前景，而是对该公司所持有发展潜力的地皮有兴趣。若人民币升值，只要持有土储愈多，土地价值亦随即上调。

　　恒隆地产执行董事吴士元指出，内地经济持续发展，长远而言人民币有升值潜力，对内地房地产具信心。他又称，近年亦正洽商内地多个商业项目，目标兴建更多大型商场，集团亦有意于今年7月入标竞投济南一幅市中心的商业地皮，计划投资25亿元兴建大型商场。

　　香港开发商投资内地自20世纪90年代初开始，当时香港开发商是抱着试探的心态而来。1997年东南亚金融危机后，香港开发商对内地的投资曾一度偃旗息鼓。1999年内地房地产市场开始看涨，而香港经济当时正处于低迷，许多香港开发商为了寻求公司未来发展的新方向，再次卷土重来，并开始对内地市场进行策略性考虑。

　　业内人士认为，未来5年，香港开发商将进入在内地发展的第三阶段，即如何在内地进行房地产市场的拓展及拥有一定的占有率。这个占有率除了指开发商在中国内地的市场占有率之外，还有公司在内地的投资额及利润应占有一定的份额，不到10%就没有足够的分量。现在的策略已不是要不要投资内地，而是如何让内地的投资和收益在集团中形成份额。

　　警惕港资“圈而不发”

　　分析人士指出，虽然港商进军内地房地产市场已经成为趋势，但是在投资时仍存在一定的风险问题。汉国置业(中国)副总经理马德玮认为，发展内地房地产的风险，包括项目合作伙伴未能达成共识及对方不诚实等，最大风险仍属于有关部门的相关政策。另外，遇到拆迁补偿问题也不容易解决。倘若不管市场实际情况，恐怕对地产商造成过大的压力。

　　不久前，和黄集团斥资16亿元拿下的武汉汉口花楼街、老浦片两个旧城改造地块，拆迁工作已经开始，然而进展缓慢。经过与当地政府长达一年多的反复协商谈判后，和黄极有可能最终搁置其在汉江沿岸老城区圈地1100亩、开发江滨高档商业综合社区的庞大计划。据称，这两个共占地约18万平方米的项目，靠近汉口最繁华的江汉路步行街，商业价值极高。但由于受拆迁影响的当地居民，得知地块由财雄势大的李嘉诚拿下，已达成“必须以周边地区拆迁补偿费用的最高价作为本区内补偿的起点价”的默契，令负责拆迁工作的当地政府颇感头疼。有趣的是，去年和黄以约21亿元拍下的成都1000余亩“城南地王”，也遇到拆迁纠纷困扰。当地政府在约定的交地时间过后两个月，仍没有履行承诺，导致和黄方面提出解约及索取巨额赔偿金要求。

　　有业界人士认为，由于内地市场规模和容量相当大，面对港商强劲的拿地热情，不会对本土开发商产生特别大的压力和影响。但对港资财团可能凭借自身的资金实力及地方政府的特殊优待，趁着地价低廉，继续圈占城市中稀缺的优越商业地段而又不尽快开发，甚至等待时机“哄抬物价”的做法，一些内地房企人士仍然表示担忧。

　　据介绍，20世纪90年代中前期，和黄地产在上海长乐路、常熟路等黄金住宅地段拿下一幅土地，但一直稳住不动，直到90年代末才开始盘整地块并逐渐启动项目开发，由于该地块此时的市值已远远超过当年批租的成本，和黄于是如愿获得十分可观的土地增值及物业开发双重收益。此种“圈而不发、等待时机”的现象，在港资地产商较早进入的广州等城市，同样屡见不鲜。对此，戴德梁行广州公司研究顾问部副董事黎庆文称，如今内地土地管理政策已经发生一系列重大调整，对圈地策略多加限制，不少地方政府卖地时明确要求地产商承诺限期开发完毕，两年闲置不开发政府就收回或罚款等等规定，也执行得越来越严格，以港商一贯谨慎的作风，未必愿意总是冒险去打这种“擦边球”。（林华）