他山之石:美房地产宏观调控政策的有效性及启示

　　——住房保障政策。联邦政府利用金融手段提

　　高低收入家庭的购房能力，是美国住房保障政策的重要内容。上世纪经济大萧条之后，罗斯福政府就设立了“联邦家庭贷款银行”，由其资助商业银行以低息发放信贷。美国政府给低收入家庭提供的住房贷款保险，降低了低收入家庭购房首付款。

著名的“房利美”（即联邦国民抵押贷款协会）专门收购商业银行的住房贷款，在金融市场上“打包”出售，帮助商业银行迅速回收资金，加快资金周转。美国的住房保障政策成效显著，目前接近７０％的美国家庭拥有自住房，因此，在房价持续上涨的情况下，住房问题没有成为美国社会的突出问题。

　　——外资政策。美国没有明确的限制外资购房的法律和政策，但外国人要在美国购买房地产事实上存在一些制约。在审核外国人提出的住房贷款申请时，美国银行相当谨慎。外国人要提供比美国人更为详细的收入情况等个人资料，银行要对其进行较长时间的资信调查，房款首付的标准也较高，相关的税收制度更复杂繁琐。因此，在美国外资炒房的现象较少。

　　——法律手段。美国房地产涉及数十部法律，如《合众国住房法》规定了为低收入家庭建设公共住房的长远目标。一旦发现美国房地产商有散布虚假信息、签订假合同、人为制造涨价风潮等不法行为，不仅会受到《公平交易法》等法律的严惩，还会受到消费者集体诉讼和媒体曝光，房地产行业协会和相关金融机构也会将其列入黑名单。

　　——行政手段。主要针对低收入家庭的住房问题。比如，美国政府可以直接给低收入家庭提供廉价住房，早在１９６５年，美国就设立了住房和城市发展部，２００５年的预算为３１３亿美元，重点用于向低收入家庭提供住房补贴，或直接资助建设廉价房。美国政府鼓励房地产开发商建设廉价房，由政府先把某块土地从私人手中买下，并以较低价格转批给房地产开发商，同时规定开发商必须建造一定比例的廉价房。有时政府可以根据地块具体情况，允许开发商多造房子，以此鼓励开发商以较低价格出售住房。

　　对我国调控房地产市场的启示

　　与美国过去几年房地产市场火爆的情况类似，我国房地产也面临过热风险。房地产在我国国内生产总值中的比重不断增加，对经济走势的影响将越来越显现。如何让过热的房地产市场适度降温，避免大起大落对经济的伤害，是今后我们进行宏观调控时需要破解的重大课题。

　　要高度关注全球房地产市场变化，防患于未然。从全球范围看，房地产市场市值增长超过了国内生产总值、贸易和投资增长，也高于股市增幅，存在明显的虚高现象。摩根斯坦利有关报告指出，包括美国、中国等在内的全球１／４的经济体存在房地产泡沫。据测算，进入新世纪以来，全球房地产总价值已经增加了近４０万亿美元，较１９９０年代全球股市泡沫更加膨胀。在经济全球化不断深化的形势下，我国经济与国际经济的同步性日益增强，美国等主要国家房地产市场走势对我国宏观经济的影响不可低估，需要我们增强房地产泡沫危机意识。

　　要密切跟踪和监控与房价相关的各种经济指标，作为制定货币政策的重要依据。利率变化是房地产价格的主要诱因，适时调整货币政策是防止房地产泡沫化的关键。美国房价对利率，特别是长期利率极为敏感。与美国相比，我国房地产市场热的成因更为复杂，但利率长期偏低同样是重要因素。高盛公司认为，如果中国的利率仍长期处于目前的低水平，那么房价上涨的速度就会远远超过居民收入的增速，一旦今后利率提高或广义资金流动性下降，房价就会暴跌，对经济的伤害可能更大。

　　要谨慎对待住房贷款及相关金融产品发展的影响，避免房地产降温对消费和金融市场造成更大冲击。自１９９０年代中期以来，美国住房贷款市场发生了深刻变化，中低收入家庭获得住房贷款比以往更容易。金融支持增强了居民购买力，对房地产起了巨大推动作用，有利于社会公正，缓解贫富差距。近１０年来，美国白人住房拥有率提高了７％，而黑人和西班牙裔人群的拥房率分别增长了１１％和１９％。但住房信贷的快速发展也存在隐患，如果出现大量超出自身收入条件的不谨慎住房贷款，就可能助长泡沫化。我国住房金融业发展方兴未艾，但尚未经历房地产市场跌宕起伏的老百姓，心理准备和风险意识都明显不足。许多年轻人收入不高，动辄贷款购买一百平方米以上大房子的现象不少，这种过于自信的消费倾向和不够谨慎的贷款发放，值得金融当局和监管者注意。

　　要深入研究房地产的财富效应，这对加强和改善我国宏观调控有重大现实意义。房地产是美国人最重要的个人财产，美国人拥有自住房的比例比直接和间接购买股票的比率（５０％）高出近２０个百分点。随着房屋价值的上涨，拥有住房的人心理感觉更富有，消费意愿和消费信心增强。在美国等发达国家，房地产金融产品发展很快，个人可通过抵押再贷款等方式从升值的房产中直接获得现金收入，用于扩大消费。进入新世纪，美国繁荣的房地产市场极大地促进了私人消费，为美国经济保持快速增长做出了贡献。但如果出现房地产下跌过猛的情况，个人实际可支配收入相应下降，支撑经济的私人消费也必然会受到威胁。随着我国经济的发展，个人收入的更大比例将用于住房消费，房地产金融业快速发展，深入研究房价对我国消费和经济增长的深刻影响势在必行。（于培伟）