莫让社区商铺成“伤铺”

    □本报记者 唐文祺

    今年商铺市场与以往不同的一个现象是：社区商铺,尤其是知名楼盘的社区商铺,成交量呈现明显提升,社区商铺热重回上海房地产投资市场。

    曾经过热炒作而严重过剩

    值得一提的是,社区商铺投资并不如外界所想得这般容易。在2005年,房地产业宏观调控政策连续出台之前,上海不少区域的社区商铺都出现了惊人涨势。据2005年三季度的统计数据,上海社区商铺均价达到了2003年三季度的1.5倍,为3.8万元/平方米。

    随着价格的不断上涨,开发商开始加大社区商铺的供应量。2005年上海社区商铺环比增加了410万至440万平方米,是2004年的1倍左右,较之2003年则翻了两番。由于部分开发商盲目追求社区商业的“大而全”,而各个小区之间的各自分政导致无法形成集聚效应,因此使得市场供应严重过剩。一时间,经营不善、难以招商、空铺严重的连锁反应充斥其间。

    时隔一年半,随着社区商铺投资热的再度兴起,市场又开始隐现过度炒作的端倪。汉宇不动产分析师指出,一些社区商铺在开发中脱离了社区商铺的本质功能,或是采用不切实际的定价,导致经营商家高档化、贵族化。“社区商铺只有‘正本清源’后,起到为社区服务的真正目的,才能实现市场健康有序的发展。”汉宇不动产分析师表示。

    如何计算商铺的合理价格？

    投资商铺要有长期持有的打算,所以首先需要选择价位合适的商铺。通过租金收益法大体框算一下,合理的租金范围可以保证商铺出租率的良好。社区商铺的核心功能是满足居民日常的基本消费,提供生活必需的商品和服务。即便是高档住宅小区,居民的日常消费也不外乎便利店、大众化餐饮、便民服务场所等。由于经营利润薄,商家的承租能力不可能太高。如果根据调查,附近区域类似商铺的租金价格为3元/天/平方米,则一年的租金是1000元/平方米左右,按照目前市场普遍商业收益率8%计算,该商铺的合适售价应为12000-13000元/平方米。如果成交价格远远高于测算收益,那投资者很容易陷进入不敷出的局面。

    你的商铺适合租给谁？

    投资商铺最关键的是能够找到合适的承租商,在决定购买商铺之前就应做到心里有数。例如想把商铺租给餐饮店,在购买前一定要问清楚该商铺是否能够开设餐饮。此外,很多社区商铺规划成两层形式,而复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐、休闲类商业。对于便利店、零售店、食品店等商家来说并不合适。因此,在选择购买商铺之前,必须先对招租的商家有个“打底”。

    再者,出租商铺应该分不同阶段寻找不同类型商家。在居住区刚建成的两年里,宜引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。这类商家的经营情况比较好,给出的租金相对高。两年以后,小区入住率达到一定水平、但尚未达到高峰时期,引进便利店最适合社区内居住需求,其租金水平能够超过建材装潢行业。当整体社区全部入住,商业进入成市阶段以后,主力商业纷纷进入商圈,这时应为商铺设定个性化强、代替难度高的业种,如时装店、鞋店、饰品店等。