北京发布土地增值税清算政策

    近日,北京地税局网站公布了“北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知”和“北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知”。

    中信证券：

    此次政策规定比较严厉。首先,政策涵盖了所有项目,意味着历史遗留问题也要追溯。其次,使房地产企业通过向建筑企业转移利润从而少交增值税变为不可能。再次,通知规定了具体的处罚措施。从两个通知可以看出,文件基本上堵上了项目收购漏逃土地增值税的口子,但是并没有涉及收购公司股权土地增值税的缴纳问题,这一漏洞如何弥补或者出台什么样的细则,目前还有悬疑。

    严格执行该项政策会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率,影响房地产公司的项目购并,影响企业现金流。考虑到房地产板块目前估值较高和行业面临的不确定性,谨慎起见,我们依然维持行业“中性”的投资评级。

    天相投顾：

    1、该细则具有较强的操作性。2、中介机构的介入使土地增值税的清算更为客观,也使不同企业、不同项目按各自具体情况清算土地增值税成为可能。3、该细则的出台对于鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义。4、北京细则的出台对房地产公司的影响有限,并且对其他地区制定土地增值税细则具有一定借鉴意义。5、维持行业“增持”评级。

    国信证券：

    总体来看,该细则对毛利率较高的项目或公司影响比较大,包括开发高档住宅的公司,以及那些以非市场化拿地为主、拿地成本较低的公司。而由于多数房地产企业的开发项目毛利率一般在20%-40%,大多数企业的项目尚未达到土地增值税清算的起点。另一方面,目前新开工的项目基本上全都做了土地增值税计提,以往预缴的土地增值税还会退回,因此该政策对房价的影响较小。该政策会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘行为,未来开发商将不再单纯追求项目的利润率水平,加快项目滚动和追求规模成长将成为共识。在这一过程中,行业龙头公司也将加快市场整合,行业集中度将继续提高。此细则对其他区域具有借鉴意义,深圳细则也即将出台。

    我们判断,未来的重点是落实已经出台的政策,因此房价高涨局面预计仍将持续。在市场热点转换、良好业绩预期、估值优势和人民币加速升值等诸多因素刺激下,地产股做多动能正在聚集。鉴于深圳等地方政府有进一步出台执行性措施的可能,因此,地产股投资仍应密切关注政策面的变化。我们维持5月行业“中性”评级,维持“保招万金”等主流地产公司“推荐”评级。