增量与存量市场不平衡是房价问题关键

    孙磊：北京大学经济学博士,律师,注册会计师,奔驰基金访问学者(德国波恩大学)。研究领域为：宏观经济、宏观计量学。

    □ 孙 磊

    近几年来,随着国民经济的快速发展,我国房地产市场迎来了前所未有的发展契机,房地产市场规模迅速扩大。

房地产投资高速增长,房价持续上扬,房地产市场风险也逐渐累积。自2003年4月中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,这一轮宏观调控开始启动,以国六条、国八条等为首的大量调控性措施陆续出台,对信贷、土地、税收、规划等方面进行了规范。然而三年多来,宏观调控的效果并不理想。尤其是今年以来,为遏制房价过快增长,国务院多个部委关于房地产市场宏观调控的政策密集出台,力度不可谓不大,措施不可谓不全。但对房价的调控效果却差强人意,最新数据表明,今年一季度,全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6％, 涨幅比上季度高0.3个百分点。因此,有必要对我国的房地产市场进行全面的分析,寻求房价上涨背后的基础性动因。

    一个质疑：中国房地产市场供给不足？

    在最基本的经济学原理中,价格的上升表明供给量小于需求量,因而价格的上升降低需求量并增加供给量,从而实现市场的均衡。因而,对房地产市场中供给的不足常常是一个基础性判断。但是,房地产市场供给真的不足吗？

    由于我国的土地制度和房地产市场的发展特点,房地产开发主要集中在城镇之中。农村居民住房通常以自建为主,一般不进入市场流通,且农村自有住房比例接近100%。因此我们主要从城镇的房地产开发的视角进行分析研究。

    随着住房市场化体制改革的深入和商品房市场的扩大,我国房地产业发展迅速,成为我国经济发展的支柱行业之一,房屋竣工面积和房屋施工面积均保持了高速增长。在短短的七年间,房屋竣工面积从1998年的1.75亿平方米增长到了2005年的5.34亿平方米,足足翻了三倍；与此同步的房屋施工面积,从5.08亿平方米增长到2005年的16.60亿平方米,也超过了三倍。从建筑业总产值的年均增长率来看,各年增长率均在GDP的增长率之上,尤其是1999年来房价快速上升的这几年,更是远远超过GDP的增长率。房屋建筑面积和房屋施工面积的快速增长,房地产可销售住房数量和规模的迅速扩张,都表明房地产市场供给能力迅速增长。

    而从房地产开发的投资额来看,房地产开发投资作为固定资产投资的重要部分,自1998年的3614亿元,增长到2005年的15760亿元,达到了七年前的四倍多,年均增长速度30％以上,是我国固定资产投资增长的主要推动力量。这表明,建筑业的投入和预期未来的产出也将保持较快的增长速度。

    这表明,房地产开发业无论是现实供应量还是预期供应量都保持了较快的增长速度。与同期城镇人口增长及相应住房需求相比,即使考虑到经济发展和城市化的因素,房地产市场的供给也应该是充足的。2002年以来房价的迅速攀升的原因,应该不是房地产开发市场的原因。要分析房价上涨与调控政策的失灵,必须跳出房地产开发市场这一新增住房市场,分析房价的决定机制和我国房地产发展的特殊机理,也才能为进一步的宏观调控找准关键。

    房地产存量市场与增量市场：一个结构分析框架

    大量房地产市场的研究往往以房地产增量市场(即房地产开发市场)取代了房地产市场,而忽视了作为总体的房地产市场的独特性。与其他消费品不同,房地产作为一种耐用品,还可以发挥投资品的作用。住房对于家庭既是一大笔消费,也意味着一项重要的财富。随着家庭财富的增加和生活质量提升的要求,居民对住房拥有、改善和更换的需求凸显。另一方面,市场上也存在卖出住房来获得资金的市场交易。因此在交易市场上,房地产市场具有与一般消费品市场所不同的特点。一般消费品市场属于消耗性产品,市场中以增量市场交易为主,而以存量交易为辅(这一点即使在机械设备等固定资产投资也是如此)。而房地产市场则有所不同,房地产的增量市场仅是市场交易的一部分,更大部分是在房地产的存量市场中完成的。也就是说,统一的房地产交易市场实际上包括两部分,一部分是我们通常意义上的房地产开发市场,即房地产商通过开发建设的商品房在市场上进行交易,主要为新房的交易；而另一部分则是居民自有的商品房在市场上进行交易,实现房屋的流通和置换的市场。房地产增量市场和存量市场之间不是脱节、各自独立的市场,而是相互关联,具有密切的关系。在房地产市场交易中上,既有增量市场中新建商品房的购买,也有通过存量市场的买卖,还有在两个市场中同时完成的,例如,住户在存量市场卖出自有住房并在增量市场上买进新的商品房。

    因此,对由房地产增量市场和存量市场构成的房地产总量市场的分析,可以避免增量市场分析的片面,而关于增量市场和存量市场作用关系的分析,也是对房价决定机制的正确理解的关键。

    增存量市场结构分析的理论性判断

    第一,房地产增量市场是个寡头垄断市场。房地产的开发市场中,土地是其中最重要的投入要素,对房地产开发具有基础性的主导作用。土地的供给受国家的土地制度和统一规划的影响。国家作为城市土地的所有者和管理者,不但在土地出让方面拥有垄断权,而且将城市国土与住房建设的规划、土地开发进度的控制等作为宏观调控的重要手段从而影响这些要素的供给。同时,房与地的不可分割性以及房地产开发的区域性,决定了房地产开发商在增量市场中的垄断性地位：购买者虽然可以选择购买其他房地产商的住房,但是受地理位置、户型条件等限制,使得购买者往往缺乏普通商品市场上存在的大量替代品。房地产商和购买者在市场中的这种不平等地位,使得购买者处于劣势地位,缺乏价格的谈判能力,价格机制出现失灵。

    第二,房地产存量市场是个垄断竞争市场。与增量市场有所不同,存量市场中的房主和购买者都是大量而分散的,因而存量市场中竞争性更强一些,属于经济学理论中的垄断竞争市场。在这样的市场类型中有许多产品提供者,生产和销售有差别的同种住房商品。垄断竞争市场的竞争程度较大,垄断程度较小,因而市场价格机制基本上还是有效的。

    第三,房地产增量市场与存量市场间存在平衡。在房地产市场中,购房者的需求在购买新房和购买旧房之间,存在着一种替代关系：当新房价格较高时,购房者将转向购买旧房；当新房价格较低时,则有相应的购房者从存量市场,转向增量市场即购买新房。因此,尽管房地产增量市场是一个垄断性市场,开发商在价格决定中并不能任意定价,要受到房地产存量市场中竞争力量和市场价格机制的制约。房地产增量市场与存量市场之间的这种替代机制和价格平衡机制,使得房地产增量市场的能够实现一种较为有效的状态,避免价格长久偏离市场有效价格。

    第四,市场的房价不是房地产增量市场决定,而是由房地产存量市场决定的。由于住房的使用年限较长,因而在一般情况下,房地产市场的构成中,增量市场相对于存量市场来说,往往所占比例较小,存量市场是市场交易的主导。以美国为例,房地产的市场交易中,二手房与新房的交易比例平均为3.22∶1。事实上,房地产市场越是成熟的国家或地区,存量市场的交易比重就越大。存量市场的发展和活跃能够为增量市场提供流动性的需求。因而,在一个存量市场主导的房地产市场中,新建住房的增量市场价格,并不由土地价格、建筑成本等“成本加成”的方式来决定。

    我国的房地产增量与存量市场的现状

    我国的房地产市场结构不同于上述一般情况下的增存量市场之间的关系。尽管住房存量很大,但我国房地产的存量市场却没有得到相应的发展。以北京为例,今年二手房的预期交易量为10万套,这与北京市3亿平方米的存量相比极不相称。目前,我国各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1％,而在成熟市场国家,该比例一般在10-15%左右。存量住房供应不足,市场的发育就会处于弱势地位,由房地产成片开发模式形成的商品房在房地产市场中占据了主导地位,成为房地产市场的主要部门,也成为居民消费和政府包括宏观调控在内的主要关注点。

    存量市场的不发达,会迫使大量需求投向增量市场,加大增量市场的压力。在成熟市场经济中,房地产的主要交易是在存量市场中完成,即一部分“以旧换新”的梯度消费者在增量市场购买新房,而大部分人则是在存量市场中实现购买需求,实现房屋资产的流动和住房状况的转变。但是,由于我国存量房屋市场容量很小,使得大量的房地产需求不得不通过增量市场来实现。于是增量市场火爆,新推出的楼盘供不应求,出现期房等方式销售,使得长期以来购房需求难以抑制,房价攀升自在情理之中。由于增量市场对整个房地产市场的交易和价格的主导,存量的房产在增量房产价格攀升的同时,也被带动着自然升值。

    从上述分析可以看出,由于我们存量市场规模小而增量市场规模大,使得我国的房地产由增量市场所主导,存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。增量市场的价格主导了存量市场的价格决定,成为房地产市场的价格决定方式。一方面,房地产商在增量市场中具有垄断力量,使得在价格的决定中房地产商获得垄断利润而市场价格高企。另一方面,由于缺少了存量市场的“蓄水池”的作用机制,增量市场也更容易出现波动,价格容易被利益集团合谋来控制和影响,出现持续的快速上升而宏观调控失灵。与此同时,大量存量住房的作用没有得到有效发挥,降低既有资源的配置效率,而且也引发了房地产开发市场过热的风险。因此,我国房地产市场中,存量市场和增量市场发展不均衡是造成房地产结构性问题的深层次原因之一。

    增存量市场结构分析的两点认识

    基于对房地产存量与增量市场的分析,我们还可以从以下两个方面进一步加深理解,并采取有效措施,解决当前房地产业的根本性问题。

    1、增存量市场的不均衡发展是房价问题的关键。我国房价居高不下和房地产调控的不力,问题的关键并不是新建住房的不足,而是房地产存量市场发展的严重滞后。住房条件改善伴随的住房梯度需求的增长,以及新增人口的住房需求,需要在房地产增量市场和存量市场中共同解决。而长期以来房地产存量市场的发展严重滞后,使得旺盛的房地产需求只能在增量市场予以解决,造成房价节节和市场的持续火爆,以致难以调控。因此,房地产存量市场应该成为房地产市场交易的主体,并同时发挥对房地产增量市场的调节和制约作用,即“蓄水池”的基础性作用。

    因此,要促进房地产市场的健康发展,应从发展房地产存量市场入手,做好以下几个方面。一是推进住房产权制度的明晰化,对存量住房进行规范和管理。采用多种手段推进存量住房进入市场交易,包括推动房屋产权证的登记工作,清理原产权单位和住房所有者的模糊关系,明确界定房屋的产权。二是规范市场交易秩序,活跃存量房地产市场,推动建立房地产市场中介机构的建立和发展,引导建立和完善住房资料体系,规范和提高中介机构的服务质量。三是减轻房地产交易环节的税收,通过税收手段,鼓励和促进现有住房进入市场流通。四是开征房产税。对持有的房地产征收房产税,引导房产的有效利用,推进房产资源的优化配置。

    2、深刻认识到房地产开发(增量市场)过热的后果。房地产增量市场的过热,如果得不到及时的控制和疏导,将产生一系列严重后果。当前,房地产开发市场的过热发展,一方面吸收了我国很多过剩产业,如钢铁、水泥等建材行业的过剩产能,使得我国产业的结构性调整进展缓慢。另一方面,快速发展的房地产业成为我国吸收劳动力转移的重要行业,也是银行贷款大量流入的行业,这使得就业风险和金融风险在房地产业高度累积。因此,如果房地产业调整进行结构调整和房价出现回落,必然导致出现能源、建材等行业投入的减少,带来其他行业一连串的过剩,同时出现银行业大量的不良资产,数量巨大的劳动力也将从房地产业中流出而进入失业队伍,这一切都将引起整个经济的大幅波动。这就是“房地产绑架宏观经济”的现象,房地产成为经济风险高度累积的部门,房地产业的放慢将给宏观经济带来致命性创伤。深刻认识到房地产增量市场过热可能引起的严重后果,也要求我们必须重视发展房地产存量市场,通过发展一个市场容量更大、交易活跃的房地产存量市场来制约波动较大的房地产增量市场,真正发挥平衡经济的“蓄水池”作用。

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