北京商铺投资虚热 “一铺养三代”神话破灭

　　“你今天开张了吗？”隔壁的导购问王萧（化名）。

　　５月中旬，位于北京交大东路一侧的某新开业商城，商户们每天见面似乎都在关注同一个问题：是否做成了第一笔生意。

　　王萧是这家商城三层的一位商户，经营着一家外贸服装店。

　　面对隔壁导购投来的关切目光，王萧摇了摇头……

　　如今在北京，用业界人士的话说，每天都有新的商场或商铺开业，但同时也有许多商家经营惨淡，甚至黯然退出市场。“开门风风火火，关门无声无息！”这样的故事在京城反复上演。

　　神话破灭

　　一铺养三代。曾几何时，商铺投资以其具有稳定性、长期升值潜力以及较高的回报率受到投资者的青睐。据说，近几年，浙江温州人流行把买下的商铺作为聘礼或嫁妆送给新婚的儿女。然而，现在商铺神话正在破灭。

　　５月１０日下午，中国经济时报记者来到北京北三环附近的一家商城——“阳光乐佰”，第一印象就是异常冷清。诺大的商城一层大厅里，记者仅发现两位看似购物的消费者。在靠近商城门口的黄金位置，周女士租了一个１３平方米的铺面，月租金７０００元。周女士告诉记者，“商城开业快一年了，几乎每天都这样冷清。”

　　“阳光乐佰”的其他楼层同样也十分冷清，不少商户的店铺都是铁将军把门，有的店铺已经积满了灰尘。记者随机采访了几位商户，他们都表示再过几天合同期满就将撤离。商户们普遍反映，由于经营惨淡，他们连租金都挣不回来。

　　５月１４日上午，记者在位于北京民族园路２号的亚奥世贸商城看到：这家一共八层、面积近１７万平方米的大型商城同样门可罗雀。记者从该商城南门进入时发现，一层左侧从进门处往北五个紧邻商户均已关张。其实，这家商城原本有不少京城百姓熟悉的名字——爱家购物中心。２００５年，爱家购物中心大张旗鼓开业，一时间吸引了不少知名品牌商家入驻。虽然曾经赚足眼球，但爱家购物中心还是仅仅如昙花一现——它从来就没有真正火爆过。由于经营难以为继，去年５月，爱家购物中心不得不改弦更张，由购物中心模式改为柜台租赁模式，“爱家购物中心”亦被“亚奥世贸商城”所取代。

　　眼下，在亚奥世贸商城，原来的商户撤走后，整个二层、三层以及八层几乎全部空置，四层五层目前空置大半，六层也只有一家台球馆在营业，惟一聚集了一点人气的是设在七层的餐饮广场，但是时间也仅限于每天中午。在该商城二层，一位卖皮鞋的小伙子坦陈生意十分难做：“每天卖不了多少钱，能开张就不错了！”

　　位于北京交大东路附近的艺海商城，今年４月１８日刚刚开业，但是开业之后艺海商城面临着与“阳光乐佰”和亚奥世贸商城一样的问题——人气不足。在艺海商城，一位专卖衬衫的商户向记者大倒苦水，当天，他仅卖了一件衬衫，和很多没有开张的商户比较起来这还算不错的，但他还是感觉到如此下去有很大的压力。“因为一个摊位一天的租金就是１００块，一件衬衫卖出去的价位也就这上下，但租金不能用毛收入去比较！”这位从湖北来京打拼的商户说，如果有更好的选择，他不愿干目前这一行当。“运气好一年最后能剩个三两万，弄不好没准儿连老本儿都会折进去。”他这样诠释商铺淘金之不易。

　　今年将是淘汰年

　　事实上，在北京，和上述商场商铺一样经营惨淡或不景气的商家还有不少。号称世界最大单体Ｍａｌｌ的北京金源时代购物中心总建筑面积达６８万平方米，是２００３年北京市６０项重大建设项目之一，总投资３８亿元，项目运营数年来一直人气不佳。另外，像亚运村的第五大道、安外大街的巨库，以及新近开业的旺角等，都遭遇了同样的难题。

　　“北京现在１万平方米规模以上的市场至少有１３０家，散布在各个角落，‘饭’就这么多，大家都来抢，自然就会僧多粥少。”亚奥世贸商城运营总经理孔喜良总结道，亚奥世贸商城运营失败，原因就在于此。

　　“我们就搞了这么一个项目，但还不好。”北京阳光乐佰商城管理分公司副总经理韩克明在反思“阳光乐佰”不成功的根源时，也持大致相同的看法。

　　他说，“阳光乐佰”的失败有自身的原因，比如在经营管理、市场定位上存在缺陷，但从宏观层面来看，确实是因为同类市场太多。近年来，由于房地产业兴旺发达，很多项目都带底商。“底商太多了，不是一般的多，只要有楼盘基本都有底商。”韩克明认为，正是这一因素，加之近年开发的市场太多、太烂，才使得竞争十分惨烈，很多市场经营状况每况愈下。

　　国际物业顾问戴德梁行年初发布的一份报告显示，北京２００７年进入了有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业之商铺面积累计高达４１０万平方米，形成所谓的“井喷”。而据专业商业地产机构华夏柏欣经营管理顾问公司监测，去年前三季度北京商业地产空置率同比２００５年上涨了１．５倍，目前商铺空置面积高达１４３万平方米，今年商铺供应量将超过６２０万平方米，而动辄数万甚至数十万平方米的商业面积也在推高北京商业地产的空置率，预计今年空置率将超过５２％。华夏柏欣对市场现状的判断是总量供过于求，商铺虚热十分明显。

　　值得关注的是，从现在起至２００８年前后，北京将有２０个大型商业地产项目面世，总建筑面积近２００万平方米。华夏柏欣研究部董事邓俊文预测，２００８年北京商业地产市场竞争将因此进一步加剧；同时，伴随着空置率的上升，北京商业地产空置面积将超过３５０万平方米。

　　“虽然目前北京商铺已经达到饱和，但我认为这一市场最严重的问题还不是供大于求的问题。”北京山圣房地产经纪公司董事长李复圣表示，租金和房价脱离市场，价格被人为拉高，“二房东”的存在使京城商铺虚热问题更加复杂化。在北京，很多投资者高价买过商铺后，实际上很难挣到钱，李预计，今年将会是商铺投资者绕不开的一个淘汰年。（记者 周雪松）