今年3月21日，建设部通过新华社向全国通报房地产交易秩序专项整治8起典型案例中，连云港德兰置业公司因在未办理《商品房预售许可证》的情况下，擅自预售商品房，收取预订款性质费用54.5万元，位列榜首。
连日来，本报记者通过对连云港房产市场的走访，证实了上述问题确实存在。而更令人称奇的是，有家楼盘才刚刚打下第一根桩，就已经卖出了30多套房屋。现状面前，有当地市民指责，连云港房产管理部门并未从“德兰置业案”中吸取教训，听任类似现象一再发生，负有监管不力的责任。究竟是什么导致房地产商在没有领取“预售许可证”的情况下，购房者能放心购买或预订“空中楼阁”呢？本报记者对此展开了调查。
房屋未开盘 就已售大半
据当地媒体刊登的广告介绍，由广东汇峰投资有限公司投资开发，位于连云港市海宁西路的香江花园小区，占地面积１８０余亩，总共开发４２栋多层住宅楼。从２００６年年底开始运作至今半年，南区的２３栋楼已全部封顶，北区１９栋楼已进入全面打桩阶段。
该楼盘对外宣称，该楼盘目前的销售形势很是火爆。２８日上午，记者走进该楼盘的售楼处，从售楼人员的口中了解到，南区２３栋楼房大部分已被定购，尚有少量房屋可对外销售。
一位售楼人员告诉记者，“房子还没有盖起来的时候，我们就已经对外出售了，因为当时我们定的房价是每平方米２２００元，特别抢手。”
记者在售楼处转了一圈，发现展示板和所有的售房宣传资料上，都没有《商品房预售许可证》的内容。因为只有开发商拿到《商品房预售许可证》，购房者才能办理房贷。记者就此询问售楼人员：“没有《商品房预售许可证》，房贷怎么办？”
售楼人员坦言，《商品房预售许可证》正在申办过程中，但不影响购房者先预定房屋。售楼人员介绍说，只要购房者预付１０万元订金，就可以保证在正式开盘后预定的房屋不会转卖出去。售楼人员解释，正因为没有领到《商品房预售许可证》，“我们的房价才这么低，领到证以后，房价肯定要往上涨。因为我们现在要急着收回资金用于北区楼盘的开发”。
记者问，究竟何时才能拿到《商品房预售许可证》，售楼人员答复，“快了，就在这两个月之内”。
记者算了一笔账，香江花园每幢楼有４个单元，每个单元有１２户房屋，按２３幢计算，总套数应在１１０４套，每套预收订金１０万元，那么房地产商就可以收取１个多亿的订金。即便打个对折计算，这家房产商至少收取定金在５０００万元以上。
这个数字，与３月２１日被建设部通报的连云港德兰置业公司在未办理《商品房预售许可证》的情况下，擅自预售德兰国际建材家居广场商品房，收取预订款性质费用５４．５万元相比，真可谓是大巫见小巫了。
楼房才打桩 多套就成交
记者在２８日至２９日两天的走访中发现，类似香江花园在未取得《商品房预售许可证》的前提下，擅自收取订金或“封号费”的做法，在连云港房地产市场中并不鲜见。
２９日中午，记者走进由连云港鼎升房地产开发有限公司开发，位于人民路与通灌北路交汇处的金鼎海云湾楼盘。
这里尚是一块刚刚被平整过的废墟，一台挖掘机横在地块中央。工地上的工人告诉记者，这里在前不久刚刚打下第一根桩。
走进边上的售楼处，通过模型展示可以得知，金鼎海云湾由３栋高层商住楼构成。售楼小姐介绍说，现在已有３０多套房屋被订购出去，而且都已经预付了房屋的首付款。
同样，记者从售楼小姐口中得知，金鼎海云湾尚未取得《商品房预售许可证》。记者对售楼小姐感叹说，连云港人的购房热情真是非常高涨，这样连房屋的影子都见不到的楼盘居然也销售火爆。售楼小姐不置可否，微微一笑地说，“再迟一点，可能连最后一栋房子也买不到了。”
询问购房程序时，售楼小姐介绍说，必须先预付“封号费”，即房屋的首付款。“这样我们把你订的房子的号给封住，别人就不能买你的房子了。以后即便房价上涨，我们还是按照现在的价格卖给你。”
那么，购买一套房子究竟要预付多少“封号费”呢？售楼小姐以记者选中的面积为８３．３９平方米的Ｃ座７０２室为例，该房每平方米售价为２８３８元，总价约为２３６６６１元，如果定下来要买这套房子，必须预付７６６６１元的“封号费”。售楼小姐称，可以在当天先付２万元订金，１０天内补足余额后，开发商会与购房者签订一份协议，到了９月份拿到《商品房预售许可证》之后，再签订正式的商品房销售合同。到时，购房者可以申请办理房贷。记者了解到，金鼎海云湾楼盘内大部分房屋的面积都在１００平方米以上，也就是说，购房者预付的“封号费”大都在７万元以上。
记者算了笔账，按照售楼小姐所称“已经订购出去３０多套房子”计算，每套收取最低７万元的“封号费”，这也就意味着，金鼎海云湾在房子尚未开建的时候，已经收取了２００余万元的“封号费”。这个数字，也远远超过被建设部通报的“连云港德兰置业公司案”中的数字。
在两天的走访中，记者还发现这样一个现象，部分开发的楼盘虽然已经取得《商品房预售许可证》，但仅仅是楼盘部分楼体的“预售许可”，而开发商却利用此证进行“放大”，公开宣称已经取得《预售许可证》，并对外销售整体楼盘。
监管虽说有 违规仍依旧
采访中，记者关注到这样一则消息。连云港当地媒体刊登的一则新闻称，“由市房产管理局主办的２００７连云港市春季房展会于２００７年５月１９日至２０日，在新浦区苍梧绿园举办。两天展会，意向和实际成交房屋１０００套，金额突破２亿元。本次展会共有近３０家房地产开发企业、十几家家装及建材企业参展”。
这则消息之所以引起注意，在于记者走访一些楼盘时听到的一些话语。在香江花园，记者以购房者的名义询问售楼人员：“没有商品房预售许可证，我买了房子后，房管局要是查起来，有些事情说不清楚，倒霉的还是我们购房的人。”
售楼人员对记者笑了笑说：“房管局才不会管我们呢，这次房交会我们出了７０万，况且我们的企业信誉很好，资金也雄厚。”
而据了解，在连云港市房管局主办的“２００７连云港市春季房展会”上，如香江花园一样没有取得《商品房预售许可证》的楼盘，的确公开出现在展示楼盘的行列内。
当然，加强对商品房预售许可的管理，连云港市房管部门从未松懈过。据当地媒体报道，２００６年９月，连云港市房管部门就该市上半年房地产交易的投诉情况进行的通报显示，该市商品房交易环节出现的问题，主要集中在违规预（销）售商品房和房屋交付时间、房屋质量等方面引起的合同纠纷。此间，房管局局长李东阳表示，将用一年的时间，对连云港市的房地产交易秩序进行全面整顿，特别是加强对商品房预售许可的管理。
２８日上午，记者就《商品房预售许可证》发放情况采访连云港市房产管理局时，该局办公室主任刘重一告诉记者，２００７年已经取得《商品房预售许可证》的楼盘信息都可以在互联网上查询，未取得《商品房预售许可证》的楼盘，不允许以售房的名义收取购房者的任何费用。刘重一称，房管局对此项工作管理很严格，一旦发现开发商在没有取得《商品房预售许可证》的情况下有对外销售的现象，将在查实后予以严处。
结症在何处 市民盼释疑
那么，没有取得《商品房预售许可证》的楼盘为何不能对外销售呢？
本报法律顾问、连云港云台山律师事务所张华律师介绍说，没有取得预售许可证的商品房是不能合法上市的，《城市商品房预售管理办法》规定，“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二十二条规定，“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”第三十八条规定，“违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款１％以下的罚款。”
张华对记者表示，购房人一旦买了没有取得预售许可证的商品房，就等于买了一系列预期的风险，开发商承诺房屋的规划设计、环境配套、交付时间、房屋质量等都是可变的，而一旦风险形成，那只能由购房人自担。尽管事发后，相关行政管理部门或司法部门有可能介入处理，但对于购房消费者的财产权利已被侵害的事实，已经属于滞后的行为。
一些市民在接受记者采访时认为，未取得《商品房预售许可证》而擅自销售楼盘的行为，无异于一对年轻人未经结婚登记，在没有取得结婚证的情况下就同居的做法，是不受法律保护的，政府部门应当切实担负起监管职责，依法严惩才能杜绝这类坑害购房者利益的现象发生。
一位市民对记者说：“３月２１日，连云港德兰置业公司无证售房行为刚刚被建设部通报过，才过去两个月时间，为什么一些开发商对此就毫无忌惮呢？”这位市民说，建设部的通报本应引起有关部门的重视，然而至今为止，还有一些开发商的类似违法行为依然在继续，未曾受到有关部门的查处，这值得深思。“问题的症结还是出在政府部门监管不力的问题上，不能光打雷不下雨，得动真格的。”这位市民如是说。
还有市民对一些没有取得《商品房预售许可证》的楼盘，公然出现在房管局主办的“房交会”上的现象表示质疑，他们疑惑，这些没有取得完备、合法手续的开发商，公然在有关部门的眼皮底下擅自销售楼盘，侵害购房者的利益，之所以没有遭到有关部门的查处，是不是两者之间已经形成了一种“默契”？甚至还有一些市民质疑，举办这样的“房展会”，会不会让政府部门陷入沦为房产商“推销员”的嫌疑？
这些困扰在连云港市民心头的疑惑，以及连云港房产交易能否走向健康发展的正轨，本报将继续予以关注。
《江南时报》 ( 2007-05-31 第05版 )
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