计划外土地供应酝酿新政 上海严控国企土地入市

　　5月31日，备受关注的新江湾城D1地块开始提交书面申请，万科、香港丽丰控股等多家大牌开发商均交了保证金。6月7日，该地块将进入挂牌期。

　　新江湾城D1地块的激烈争夺已在所难免。它也是新江湾城土地经上海城投一级开发后，通过政府公开招拍挂途径向市场推出的第三幅宝地。

　　“国企手中的土地通过公开招拍挂途径流入市场，这是趋势。”知情人士透露，但在此前，城投也尝试过通过转让项目公司股权的方式推出新江湾城土地，不过这种方式将被严格限制。

　　与此同时，“一份拟禁止上海国有企业通过股权转让方式出让土地的意见稿，正在政府部门的讨论之中”的消息不胫而走。

　　新江湾城土地入市路径演变

　　新江湾城位于上海中心城区东北部，规划总占地面积为9.45平方公里，被称为上海最后一块“巨无霸”宝地。

　　上海城投即上海市城市建设投资开发总公司，成立于1992年，由市国资委出资，从事城市建设资金筹措、使用和管理。1997年，上海城投开始启动新江湾城土地一级开发。

　　公开资料显示，到目前为止，新江湾城出让有这样几幅：2005年1月，合生珠江以15.89亿元获得近18万平方米的C1地块；2006年11月，华润置地出价15.4亿元拿下总面积14.4万平方米的C2地块；以及上述将在今年6月21日确定归属的近6万平方米的D1地块。

　　上述三幅土地均是采用招拍挂公开出让的形式进入市场，但值得注意的是，这期间，新江湾城还有一幅土地却是通过项目公司股权转让的形式流入市场，并且总面积为四幅土地之最。

　　2006年10月，美国地产巨头汉斯集团以资本金超过投资额50％的代价，通过收购“上海城投悦城置业有限公司”项目公司70％股权的方式，以17.1亿元获得占地面积25.18万平方米的新江湾城C5地块开发权。

　　“城投方面此前还有计划继续以项目公司股权转让的方式推出土地，但最终还是回到了公开招拍挂的模式上。”一位接近上海城投的知情人士透露，“从公开招拍挂到项目公司股权转让，再回到公开招拍挂，这种变化很可能跟政府方面在讨论国企土地出让政策有关。”

　　对此，上海市房地局内部人士表示，与公开招拍挂途径相对较长的周期相比，项目公司股权转让在时间、费用和主动性等方面，都具有优势。

　　“城投一级开发的资金，很大部分来自银行贷款，如果不能及时通过土地出让回收资金，其借贷成本会很高，在主管部门允许的情况下，项目公司股权转让会是首选。”

　　严控国企土地入市？

　　美国汉斯从城投手中获得新江湾城地块开发权的价格，一度受到业内的质疑。

　　C5地块转让单价折合约为603万元/亩，而当时在一个多月之后，华润通过挂牌方式经过激烈争夺而获得的C2地块，每亩单价则为713万元/亩。两幅不同途径入市的土地价格相差明显。

　　日前，有媒体援引知情人士的话称，上海市有关政府部门正在讨论“拟禁止上海国有企业通过股权转让方式出让土地”的意见稿，内容包括“今后国企出让手中地块，将一律采用招拍挂公开出让的形式。”

　　“和其他一些国企转让土地的情况相比，新江湾城土地出让公开程度其实已很不错了。”一位房地局内部人士坦言，在规范国企出让土地方面，政策的方向一直是严格控制，“相关的意见稿我还没有看到，但我相信类似意见稿的存在。”

　　这位房地局的中层表示，相关的政策需要多个政府部门讨论，应该还在高层中流传。

　　据了解，这批在上海政府土地供应计划外，但一直在陆续流入市场的土地，主要集中在三类国企中：张江高科、陆家嘴、外高桥、浦东金桥、闵行等各类开发区体系的国企；上海城投、上海地产集团等以土地一级开发为主的国有房企；以及各区县下属的各类国资背景企业。

　　不过，近日，本报记者向张江高科、陆家嘴、上海城开等公司高层询问有关上述政策时，对方均表示尚未接到有关部门的通知。

　　其中一位国企负责人表示，这类土地肯定要朝公开招拍挂的方向走，其实主管部门一直给我们这样的信息：不管什么性质的土地，最终都会走这条路。

　　上述房地局内部人士还表示，“相关政策的目的，首先肯定是要杜绝低价转让国有土地的行为，在取消协议转让空间的同时，消除这一腐败土壤。这部分土地的量相当巨大，但目前很难得到详细的数据。”

　　而这些在国企手上的大量土地，形成了上海正常土地供应外的“额外”供应，是土地市场不容忽视的一股力量。

　　“而且，国企手上的很多土地处于城市优势地段，正是开发商所青睐的。”一位开发商表示。

　　政策阻力

　　“国企土地的流转问题，有关部门多年来一直在努力解决。”上海资深土地专家印堃华指出。

　　上海一直在推动国企土地的流转。常见的方法是，通过“空转”让国企获得土地使用权，有了入市流转资格。“空转”即：按照政府核定的相关地价，企业向财政部门借款，而后者开出支票给企业，支票被作为土地出让金交纳到国土资源部门，国土资源部门再将这一支票交纳回财政。

　　从1996年4月至2000年9月底，上海共有24个企业集团先后同市房地局签订了，进入“空转”试点，土地出让金额达到340多亿元。

　　然而，获得上市流通资格的土地，大多并没有采取公开招拍挂的方式入市，很多土地以项目公司股权转让的途径流入市场。

　　“股权转让是在产权交易中心运作的，并不属于房地系统，所以”“空转”“后的土地在某种程度上脱离了房地部门的管理。”上述房地局人士表示，要解决国企土地流转的问题，并非房地局一个部门能胜任，需要包括国资委、发改委、建委等多个政府部门共同协调。

　　在这样一个“谁说了都不算”的情形下，已经在业内流传很久的关于国企土地招拍挂的相关政策，迟迟未能出台。

　　“听说过有关的政策，但至今没有任何文件下发到我们这里。”上海某区经委主任近日接受记者电话采访时透露。