市场已由旺转淡 北京中高档房租金今年首次回落

　　　记者昨天从京城几大中介公司的5月份成交报告中获悉，由于成交量的萎缩，带动5月房屋租金普遍下滑。来自链家地产的数据显示，5月普通住宅租金为1800元/月，环比下降1.1%。这样，平均租金连续两个月出现1%左右的下降。

业内认为，这种变化反映出租赁旺季过后房屋租赁仍略显疲软。值得一提的是，今年5月中高档住宅的一居、两居室租金为2951元/月和3785元/月，与去年同期相比分别下降2.3%、4.5%，这是今年以来中高档住宅租金在连续上涨几个月后首次出现回落。

　　链家地产统计数据显示，5月份中高档住宅平均成交租金为4127元/月，相比上月的4242元下降2.7%。其中一居室至三居室的租金环比下降1.3%、3.2%、1.1%，这是今年以来中高档住宅租金在连续上涨几个月后的首次回落。市场研究人士分析，由于5月份租赁市场处于相对淡季，而央行加息和股市火爆让部分房东产生由租转售的想法，而高涨的房价让其销售并不顺利，待租待售的心态导致房东对租金期望值下降，促使租赁市场步入调整期。“5月份二手商品房主出租意向环比下降3.2%，主要是投资者由租转售的现象较多。”21世纪不动产北京区域市场分析人士称。

　　此外，5月份普通住宅一居室至三居室的租金分别下降0.5%、0.8%、1.3%。链家地产副总经理金育松解释，一居室租金浮动最小，主要原因是求租一居室的客户支付能力较强，业主的预期也较高；而三居室的下跌幅度最大，正是由于5月份租赁市场缺乏学生流和外地来京人员的补充，使得普通住宅的合租人群有所减少，三居室供需比例有所扩大，从而导致租金的下跌。21世纪不动产北京区域数据显示，5月份三居室租赁价格降幅达到1.7%。中原地产第三市场部针对大户型租金进行调查发现，尤其是部分180平方米以上的大户型的租金价格下降明显。

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　　高档房“以租养贷”遭遇瓶颈

　　一方面租赁价格逐渐回落，使投资收益减少；另一方面央行加息，买房人还贷的成本增加，一些“以租养贷”的购房人不禁感慨，靠租金还贷越来越难了。汪女士近日告诉记者，她是几个月前将自己新装修的公寓委托给中介公司出租的，但至今也没有租出去。面对加息压力和租赁市场的低迷，汪女士有点沉不住气了。按照她目前的贷款60万元，期限20年，利率为6.12%(下限优惠)，等额本息的还款方式计算，每月还款额为4340.23元。然而，根据汪女士对房屋的装修配置程度，目前该公寓的租金期望值在4000元左右出租都有一定难度；此外，房屋还出现了一定时期的空置期。于是，汪女士“以租养贷”的投资模式陷入“入不敷出”的局面。

　　眼下，由于人民币升值预期等因素的影响，业内专家表示不排除央行还将有加息的动作，但认为加息政策并非针对楼市而来，对住房市场影响不大。而北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文博士提出了不同的观点：“尽管一次加息对于市场的影响不大，但不可忽视多次加息的累加效应，尤其进行贷款买房的投资客，此时入市要谨慎。”

　　京城热点区域四、五月一至三居室租金列表

　　区域 1居 2居 3居

　　4月 5月 环比涨幅 4月 5月 环比涨幅 4月 5月 环比涨幅

　　CBD 3120 2925 -6.30% 4287 4007 -6.50% 6991 6598 -5.60%

　　崇文门 2783 2833 1.80% 3734 3781 1.20% 6201 6306 1.70%

　　东二环 3018 2887 -4.40% 3697 3691 -0.20% 6212 6128 -1.40%

　　劲松 2874 2765 -3.80% 3780 3727 -1.40% 5240 5514 5.20%

　　望京 3029 3149 3.90% 3810 3910 2.60% 6209 6131 -1.30%

　　西直门 2776 2800 0.90% 3655 3418 -6.50% 6080 5961 -2.00%

　　亚运村 2980 3105 4.20% 3530 3321 -5.90% 5882 5601 -4.80%

　　中关村 3084 3171 2.80% 3625 3573 -1.40% 5684 5944 4.60%

　　紫竹桥 2836 3019 6.40% 3797 3974 4.70% 5888 6203 5.30%

　　全市均价 2951 2912 -1.30% 3785 3665 -3.20% 5735 5673 -1.10%

　　注：以上数据由链家地产市场研究中心提供

　　(王丽娅 韩全义)