国外房价调控系列(二) 日本：给中低收入者建低价房

    □本报记者 刘浩远

    日本是一个市场经济国家,土地大多为私有,住房价格基本上由市场决定。但为使大多数人能“居者有其屋”,在上世纪90年代初房地产泡沫破灭前的几十年间,日本政府遵循“保低放高”的原则,采取了不少政策性调节措施,旨在使老百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房。

    所谓“保低放高”是指,政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款,保证中低收入者能买得起房或者租得起房,高收入者的住房问题则由公开市场解决。

    日本政府主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持,以实现改善国民居住条件的目的。日本政府在支持兴建廉价住房方面的主要做法是,中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房,然后再以较低价格出售或出租给中低收入者。依照《公营住宅法》,日本中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。其中,新建住房的费用由国家补贴一半,而翻修住房的费用由国家补贴三分之一。

    1955年,日本政府在《公营住宅法》的基础上又出台了《住宅公团法》,为以政府为主体直接出资兴建住房提供了法律依据。按照该法律,日本中央政府出资组建了住宅公团。住宅公团是一个非盈利单位,负责在大城市及其周边地区进行城区改造和建设住宅,向一般收入者出售或出租。

    为进一步改善国民的居住条件,促进城市建设,1960年日本制定了《居民区改造法》。根据该法律,各地方政府在进行城区改造时,可得到中央财政的补贴。拆除危房、搭建临时住宅所产生的费用由国家资助二分之一,新房建设、收购平整土地所产生的费用可得到国家三分之二的补助。

    日本政府还通过为购房和建房的单位和个人提供低息贷款来解决国民的住房问题。1950年,日本制定了《住宅金融公库法》,由国家出资成立住宅金融公库,实行固定利率制,贷款利率相当于普通银行的三分之一左右,还贷期限也比较长,一般为35年,一些特殊困难人群到期无法还款还能在原贷款期限的基础上再延长10年,放贷对象主要是购建住房的个人或单位。1955年,日本颁布了《住宅融资保险法》,对金融机构发放住房贷款提供保险服务。另外,日本政府还通过减免所得税、赠与税和房屋登记许可税等政策措施,鼓励国民购房。

    日本政府实施的这些法律和政策措施取得了较为显著的成效。据统计,截止到2000年,日本住宅公团累计建房150万套,用于出租和销售的各占50％,各地方政府累计翻修和新建住房210余万套。同时,住宅公库累计为1890万套住房提供了177.4万亿日元的融资。日本政府为国民提供了大量的低价房和廉租房,满足了相当一部分中低收入者的住房需求。