祸起没有土地使用权证
2007年5月25日,一起由于房地产开发商三次修改规划,将小区中心绿地和小学变更为高层住宅而引发的维权案,达成庭外和解协议。
该协议显示:北京欧陆经典小区开发商北京太合龙脉房地产公司与业主代表达成和解协议,太合龙脉房地产公司支付给欧陆经典业主2500万元赔偿金,换取在小区绿地建设E4号塔楼的盖楼权。
长时间困扰欧陆经典小区业主的绿地被侵占案,看起来似乎已经尘埃落定。然而,截至记者发稿时,该小区开发商并没有履行上述和解协议,向业主支付相关赔偿金,中国经济时报记者多次联系开发商采访均未得到的回复。
欧陆经典小区业主内部亦已分成几派。一些业主对和解协议并不满意,他们认为每户1万至2万元的赔偿,并不能弥补其失去绿地的损失,称将在近期召开业主大会,并筹备下一轮诉讼。
本报记者联系到该小区业委会主任李蓉,她表示对这份协议的具体内容并不知情,出于保护业主利益的考虑,她不接受采访。
欧陆经典小区开发商侵占小区绿地的案子似乎已陷入僵局,事态的走向并不明朗,有业主甚至认为开发商欺骗了律师。
“如果业主能够更加团结,凝聚力强一些,也许在与开发商进行维权斗争时,我们能够更加主动。”有业主表示,房地产商的一些威胁利诱手段让业主无力与之抗衡。
“我走在小区的路上都要担心是否会被袭击,有时候甚至能听到从保安喇叭中传出的声音——她到大门口了,她到楼下了之类的话。”一位参与维权的业主认为自己的安全没有保障,她甚至要求孩子在小区附近下车就要给自己打电话。
欧陆经典小区业主维权案的代理律师陈岳琴对此亦表示担忧,“当我们要求开发商对其更改规划,侵占小区绿地的行为向业主支付赔偿金时,开发商说,我在自己的地上盖房子,为什么要向业主付钱?”她认为开发商的强势折射出本案的症结所在——业主没有土地使用权证。
然而商品房业主有房产证而没有土地使用权证的情况在北京非常普遍,而一些业主也对“土地使用权证”知之甚少。
记者就“土地使用权证”对北京市的6个小区的84位业主进行了随机采访,在走访过程中记者发现,大部分业主对“房屋所有权证”的功能都非常熟悉,但对“土地使用权证”却并不知情。即使是欧陆经典小区的业主,也并没有这个意识——向相关部门申请要求获得与“房屋所有权证”相对应的“土地使用权证”。
开发商侵占绿地为何理直气壮?
欧陆经典小区绿地规划被修改并非个案,面临同样问题的小区还有很多。近期发生的北京北沙滩8号院的业主维权事件,亦起因于开发商屡次变更规划,原来的绿地变成了高楼,在维权过程中,业主遭到一百多名持械男子围殴。
业内的资深专家认为,对开发商更改小区规划制约乏力的症结在于,业主没有土地使用权证。
“业主购房后,必须在开发商注销原来大土地使用权证后,才能办理业主各自的土地使用权证,这就是所谓的‘小证’。土地使用权证代表着业主对土地的使用权,而北京地区的商品房业主绝大部分都没有领到土地使用权证,只有少数的外销房获得了土地使用权证。内销房的小区土地使用权证都还在开发商手里,既然房子全卖给了业主,开发商理应没有实际意义上的土地使用权,但是他们手里却还有一张‘土地使用权证’。”社区问题专家舒可心说,“按理,政府将土地使用权出让给开发商,开发商盖楼卖房,当房子卖完后,土地的使用权应当属于全体业主。”
他对记者表示,由于缺乏土地使用权证,当房地产开发商修改规划时,业主只能被动接受补偿,而“无权”要求开发商停止修改。这是不符合土地的真实权属状况和法律规定的。
据了解,河南郑州的一位房地产开发商由于经营不善,将某小区的“国家土地使用权证”转让给另一家房地产开发商。在其对小区的再次规划中,将原有的楼房全部推倒重建。该小区的业主最后虽然获得一定赔偿,却失去了原有的住所。
在欧美等发达国家和地区,土地证已经归全体业主所有,中国的部分城市,包括上海、深圳等城市都已经将土地使用权证发给业主,而北京地区却由于种种原因,3000多个小区只有极少数外销房业主拿到了土地使用权证,绝大多数小区的土地使用权证并没有过户给业主。
“由于业主没有土地使用权证,欧陆经典小区的开发商北京太合龙脉房地产公司才会理直气壮地说,这是我的地,我愿意怎么改就怎么改,开发商可以多次规划重复使用土地,而在房屋销售中,开发商早已经将办理大土地使用权证时交纳的土地出让金分摊在各单元房中,业主购房的房价成本中已经包含了这部分费用。”陈岳琴律师说。
“小区的土地在开发商卖完最后一套房子后,开发商就没有了土地使用权,即使业主手里还没有土地使用权证,该土地使用权及其上面附着的绿草、学校、车库等也是业主共有财产,并非开发商独有,所有的公共设施,包括绿地、学校、医院、剧院、停车场等配套设施所有权均归业主。”一位资深法律专家表示,“业主必须学会主张自己的权利。然而,由于业主没有土地使用权证,在开发商更改规划时,业主就会遭遇维权困境。”
“谁抢走了业主的绿地?要防止此类事件的愈演愈烈,相关部门还必须履行自己的行政职责,一方面要依法审批规划,另一方面应加快土地使用权证发放工作的步伐。”北京市人大代表吴青教授表示。
违法行政许可和行政
不作为是罪魁
京城小区绿地被侵占并非个案。第一个北京市小区绿地被侵占案件发生在2002年,案子的代理律师也是陈岳琴,起诉的就是华清嘉园项目的开发商更改规划,侵占小区绿地。
“为华清嘉园开发商侵占小区绿地这件事我打了三年官司,一年一诉,最后北京市园林局测量了华清嘉园的绿地占有率,向业主出具绿地证明单,并允诺一年内对北京地区的100个小区绿地进行抽样测量,用两三年时间对北京市所有3000多个小区绿地全部测量一遍。”陈岳琴说。
有消息显示,早在1年前,北京市园林局、规划局已在相关会议上承诺,将在未来的一段时间里,对北京市100家小区的绿地面积进行实地测量。北京市市长王岐山两次批示,分管副市长吉林两次主持召开会议研究对北京市3000多个小区进行绿地实测监管。但是,时至今日,仅有30多家小区绿地被政府部门测量,结果也从未公布。
另据了解,北京市园林局曾对9个小区进行绿地面积复核,发现仅有1个小区达到了政府规定的小区绿地面积达到其总面积30%或20%(危改小区)的要求。北京市园林局与绿化委合并之后,园林绿化局因人力、资金等限制,没能继续抽样实测其他近70家小区绿地,此项工作被搁浅了近一年。
与此同时,北京住宅小区业主的绿地维权事件却此起彼伏。美丽园、三环新城、北沙滩8号院等小区均因小区绿地被侵占而与开发商矛盾激化,甚至有业主还遭到了不明身份人士的殴打。一些业主代表更将矛头指向小区规划变更审批的职能机构——北京市规划委员会。
“在欧陆经典小区业主维权案件中,开发商虽然三次变更规划,却没有通过公示并征得多数业主同意。”社区问题专家舒可心在2007年6月2日举办的“《物权法》背景下小区绿地权益保护研讨会”上表示,“相关政府部门随意更改自己原来审批的小区规划有什么依据?是否受利益驱动?”
“我认为开发商更改小区规划,不仅应当公示业主,对涉及到公众利益的行为,更应当公开听证。”一位政府法制部门的官员也提出自己的见解,“要解决规划随意被更改问题,业主更应当充分发挥个体的积极性。”
北京市人大代表吴青教授则认为,政府部门的审批权力必须受到各方面的监督,一些民间组织包括业主委员会应当发挥更大的监督作用。
“这不是挑战政府,而是为了防止私有财产权被侵害。行政许可和决策应当充分考虑公众的利益,合乎法律程序。”一位与会的行政问题专家表示。
还有一些人认为,京城小区绿地保卫战已经拉开序幕,在《物权法》即将实施的背景下,会有更多的小区加入到这场战役中来。此前已经有6个小区委托陈岳琴律师事务所代理小区绿地实测。
陈岳琴告诉记者,针对北京市相关部门的行政不作为,致使北京几十万商品房业主房地产财产权不完整,他们将发起一场公益诉讼,为北京的商品房业主争取到土地使用权证。
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