硝烟四起的战争———解剖楼市调控地方样本

    【策划人语】

    在宏观调控“国六条”正式实施一周年之际,最为关键的调控执行战役在各大重点城市陆续打响。

    北京的限价房开始推进,保障大旗遍地树起；上海则在房产交易个税的乌龙事件上栽了个跟头,随后又拿中国最贵的公寓开刀,掀起一股“严打风”；广州依旧推行市场化调节的措施,但“房价下降”的承诺至今没有完全兑现；猛地跳出来的还有南京,让人大出意外的使出行政铁腕,要求房价只能降不能升,颇有些“拼命三郎”的味道……

    不可否认,这些举措都是地方的努力,它们也不算迟到；但是,在缺乏全局指挥和整体配合的地方混战后,这硝烟散去的效果,还真是让人有些担心。

    (柯鹏)

    北京：保障手段尚待后效

    调控力度：★★

    □特约记者 海潮

    从去年的调控开始,国家就注意到从住房结构、住房保障、土地政策等环节梳理楼市的深层矛盾。就在本周,先前中标北京首块限价房用地的北京住总集团与一些企业签订了搬迁补偿协议,这也标志着北京首个限价房项目进入实质性开发建设阶段。而在昨天,北京新的保障性住房管理制度正式公布,此前首个住房保障制度试点工作已在宣武区陶然亭街道启动。看来,面对房价凶猛,北京眼下选择了从住房保障入手。

    原计划去年第四季度入市的北京首批限价房用地因纷繁复杂的原因,一度“难产”。今年3月底,首批限价房用地终于正式入市,目前3副地块也已招标出让完毕。据了解,未来3个限价房项目的售价均被控制在6000-7000元/平方米。

    据了解,北京市2005年房屋竣工面积3770.9万平方米；2006年基本上保持上年水平。而按照北京市政府的计划,今年将建设300万平方米限价房,200万平方米经济适用房,占房屋竣工面积比例约在15%左右。建设部政策研究中心副主任王珏林认为,这样的比例对市场不会产生太大的影响。

    链家地产副总经理金育松也认为,由于限价房从总体上来说建设面积不能与商品房相比,因此其选择区域相对就会有局限性,而当前北京主流购房人群却有着浓重的“区域情结”,因此限价房对北京楼市的整体影响不会很大。

    现状：房价上涨“名列前茅”

    来自国家统计局北京调查总队的最新数据显示,4月北京房屋价格总体涨幅为9.4%,比3月又提高0.1个百分点。在商品房中,新建商品住宅价格涨幅10.7%,比3月提高0.8个百分点。其中,普通住宅价格涨幅高达12.1%,高档住宅价格涨幅也达8.8%。

    此外,虽然5月的房价指数尚未公布,但已经有市场研究表明,北京上月房地产市场供应有所增加,而房价依然高位运行,有近半数新盘单价超万元。据悉,5月北京共有52个楼盘有新房源入市,均价万元以上占到45.8%；新增供应面积则为120.36万平方米,比4月增长9.4%。

    然而,从成交量上看,北京今年前五个月的期房交易量均是低于去年同期的,所以量缩价涨的情况令业内担忧。国家统计局北京调查总队指出,一方面部分开发商通过分批取得预售许可证,从而不断上调房屋销售价格；另一方面由于基础配套设施不断完善,使同一楼盘的后期项目价格不断上涨；此外,别墅类住宅用地审批的叫停,别墅类项目供应减少,也使其价格涨幅较大。

    上海：严征严打“亦真亦幻”

    调控力度：★★

    □本报记者 于兵兵

    躁动的5、6月,似乎已经惯例性地成为房地产调控政策的多发期,而为控制房价上涨趋势而进行的“保卫战”,上海今年的表现至少从态度上看可谓不遗余力。5月底,上海二手房个税严征的通知引来许久不见的交易过户潮；近日又宣布进行楼市“严打”,正对三个商品房项目的开发商和一家房地产经纪公司进行专项检查。一是金融税收,一是市场整治,调控工具运用之灵活之恰当,彰显历来的上海特色。唯有对房价的调控效果,市场还需拭目以待。

    二手房个税严征的政策说法源于上海某区房地产交易中心曾在5月下旬挂出的一份《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》,根据这份文件,此前一些在出售二手房后可以“就低”选择总价1%-2%而非差价20%缴纳个税的口子被明确封死。

    蹊跷的是,这一文件很快被相关部门推翻,朝令夕改地表示二手房个税征收政策没有变化。到今天为止,在上海出售二手房后需要缴纳的个税仍大可按核定征收方式。

    另一个措施是对市场操作层面的监管。根据有关部门的说法,房地产市场调控和交易秩序整治是一项长期的工作。上海市房地局近期就布置了几项具体工作。对开发企业的检查包括：捂盘惜售行为；销售人员炒作房价,制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为；无证预订预售、期房售后包租、拆零销售等行为。对房地产经纪环节的检查包括为转让人非法“垫”资还贷,估价机构违规迎合委托人意愿任意抬高或压低房屋评估价格行为。

    一个喜人的迹象是,相关部门对市场各类潜规则和擦边球了解得如此细致,若下力气解决如上所有问题,房地产市场净化指日可待。但是,相关部门通报的四个被查案例,记者从三家当事人处均得到了否认违规的答复。“如果这次审查以没有结论告终,政策执行力在市场的认可度将大打折扣。”

    现状：房价持续止跌回升

    因为没有类似的官方统计数据,记者从个案中了解的情况是,上海一些楼盘近期涨幅明显。比如,上海浦东某楼盘在开盘第一天和第二天调价幅度达到800元/平方米。而二手房个税严征通知公开后,有房产中介称,高档房售楼人员乘机上调销售价格,有些升幅在10%左右,“奇怪的是居然仍旧卖得出去。”

    即便是均价统计,根据国家发改委公布的70个大中城市房价指数报告,一直引领房价回调趋势的上海也从今年3月开始止跌回升。“一些政策减少了本就有限的市场供给,一些政策则增加了售房成本,反而被售房者打进了房价中。在刚性需求强大的市场局势下,控制房价平稳确实并非易事。”专家指出。

    南京：政府铁腕引发争议

    调控力度：★★★

    □本报记者 李和裕

    今年4月,南京市江宁区的一个楼盘,上午的价格还是3900元/平方米,下午就提到5100元/平方米,创造了2小时每平方米房价暴涨1200元的“神奇记录”,也令全国对南京楼市“刮目相看”。

    然而,南京的政府部门对此所作的应对同样令业界哗然。5月底,南京市物价局出台新规,表示在此前实行的普通商品房销售必须“一套一价”、明码标价的基础上,要求在售楼盘中尚未销售部分的最高价格应低于今年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格。业内认为,此举意味着南京在售楼盘的价格“只能降不能涨”,而也有不少人提出,此举有悖于商品房市场化定价的原则,是一个“逆市政策”。

    任志强就是最先向南京市物价局“开炮”的业内名人,两度在博客上撰文质疑南京针对商品房价格的调控政策严重失当,违背了市场经济的基本规律,有“开倒车”之嫌。一些南京的市场人士也觉得这样的调控措施“莫名其妙”。

    而南京市物价局有关人士在接受记者采访时表示,最新出台的文件只是对南京原有的商品房定价体系在操作上的进一步细化补充和贯彻落实,这一调控措施并非“逆市”而行。 “对于这次新的规定,应该以一个‘历史延续性’的眼光去看。南京对于高档商品房一直是完全市场化定价的,但对于普通商品房很早就采取物价部门核定基准价、规定浮动幅度的定价模式。同时在新规出台前,南京已经颁布了两个文件进行价格规范,新规只是进一步的细化补充和贯彻落实。”南京市物价局有关人士认为,“何况在售楼盘往往有很多套房源,一般楼盘总是定个平均价,然后再按照楼层、朝向等条件在规定的浮动幅度内给房源定价,我们也不是‘一棍子打死’的,这也得到了开发商方面的理解。”

    在另一些市场人士看来,南京动用行政手段也实属无奈,否则真不知道该如何快速抑制房价飞速上涨的态势。不过,目前令南京市民担心的是,“一房一价”等新政抑制房价的效果并非“立竿见影”。据披露,目前南京楼市内能按照物价部门的“规定动作”实施的楼盘并不多,看来开发商的“抵制”情绪仍在。

    现状：房价屡创近年新高

    “从今年江苏省尤其是南京市的房价走势看,已不是稳中趋升,而正在急剧飙升。”江苏调查总队有关人士这样评价南京楼市。按照国家统计局江苏调查总队公布的数据：今年4月,南京普通商品住宅成交均价为4447元/平方米,同比涨幅11.5%,创下两年来的新高。

    而在刚过去不久的5月,南京楼市各单周的成交量均屡创新高,相对4月而言,销售量和价格又有所增加。据中国指数研究院监控数据显示,5月南京商品住宅认购量为13785套,成交量为9681套,同比4月增加了2100套；成交均价则小幅上升,5月均价为5800元/平方米,相比4月上涨了6.6%。

    另据披露,目前南京玄武巷、汉府街、秦淮河等二级地段成为房价上涨的标尺。有调查显示,南京这些地段的普通住房均价,已由去年4月的6800元/平方米左右,涨到现在的8500元/平方米左右,一年上涨了1700元。

    广州：市场化调节“叫好不叫座”

    调控力度：★★★

    □本报记者 于兵兵

    与其他城市收紧供应、加强税收的政策相比,广州在房地产调控中的理念被市场评价为“切中要害”。根据“穗七条”的要求,广州平抑房价的着眼点落在调节供需上,比如“加大经营性商品住宅用地供应量,缓解住房供需矛盾。”

    据了解,广州已经决定,从2007年开始连续3年确保广州十区每年供应住宅用地5平方公里以上,其中2007年供应5.07平方公里。另外,为了启动现有土地资源,广州宣布,2007年将公开出让16宗居住类闲置用地,及通过司法拍卖和公开出让盘活再利用16宗烂尾地。

    政策一出确实引来了四方叫好。“在需求强劲的市场中,不确保有效的供给,一味加大交易成本,并非调控房价的明智之举,激活闲置土地增加供给才是根本。”深圳一位房地产评论人士称。

    但是,在供给政策没有完全落实之前,市场对承诺兑现的可能性仍然有所保留。“此前广州承诺房价下降,当月统计立刻有700元的单价降幅,令市场颇感意外,市民可是很少体会到相同楼盘房价下降的情况。”广州一位市场人士向记者表示。

    此外,广州在加大供给中的另一个措施引来质疑,那就是放宽单位自建房政策。几个月前,广钢集团均价2050元/平方米的自建房曝光,此后相关部门高调表示单位自建房有助于多渠道增加住房供给。而一些学者却表示,单位自建房政策有政府规避保障责任之嫌,并有可能造成新的社会不公。

    现状：降价“承诺未兑”

    年初“两会”期间,广州市长“全力以赴把房价压下来”的说法给市场带来了极大的房价回调期望。随后,广州市国土房管局发布3月广州房地产市场分析,称广州十区新建商品住房出现最大降幅,均价7029元/平方米,比2月下跌了700元/平方米。而就在广州当地房价统计数据出来不久,国家发改委70个大中城市房价指数出炉,广州以同比上涨8.6%、环比上涨1.2%再列涨幅榜前位。市场哗然。

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