北京“小产权房”热销 政府明确警示有购买风险

　　尽管政府明确警示存在购买风险，但仅相当于北京四环内房价25%至30％的低价格，令购房者仍趋之若骛。

　　售价仅为商品房价30% “小产权房”热销京城

　　《中国经济周刊》记者 牛建宏

　　如果你有30万，你可以在北京的二环内买到20平米的房子；如果你运气好，也可以在五环内买到40平米的房子，或者六环内买到45平米的房子。

　　而在五环外的“小产权房”，你用这笔钱则可以买到近100平米的房子！

　　据“链家地产”统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。

　　低廉的价格造成了购房者对“小产权房”的趋之若骛。但在“小产权房”热销的背后，却是难掩的风险和显而易见的利益驱动。

　　“小产权房”卖火了

　　5月26日上午10点，当《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)记者来到通州区张家湾镇太玉园小区售楼处时，这个北京闻名的“小产权”楼盘正迎来新的一期开盘，很多购房者在向售楼人员了解情况。

　　“通州的楼盘60%都是小产权的，我们一点也不愁卖！今天开盘我已经卖了4套了。有时候团购十几套的情况也是有的。附近城市如保定的一些居民也来我们这里买房，最远的还有呼和浩特的呢！”销售人员李先生对记者说，他并不忌讳告诉购房者房子是“小产权”。

　　记者在现场了解到，新开的这一期楼盘打出的牌子是“欧洲人文城镇生活样式”，“9－13万即可拥有一个真正属于自己的家”。房子确实很便宜，一套一层的87平米的两室一厅只需要28万左右，相当于3200余元每平米，这样的价格在五环内是不可想象的。

　　“看准了就赶紧下手买，不用考虑太多。这地方特别适合养老。”一位已经在太玉园买了一居室的李大妈对记者说，她去年买时这边的房价只有2500元一平米。现在她准备为儿子再买一套。

　　当记者问她会不会介意这是“小产权房”时，她告诉记者：“如果只有三栋两栋，再便宜我也不会买。这个小区规模大，这么多的居民，别人都不怕，你怕什么？小产权也没有什么，反正都是自己住。”

　　和李大妈不同，刘女士是专程从唐山赶来看房子的。“女儿今天夏天毕业，需要在北京买房子，但市中心的房子太贵了，于是就想着在这里先买一个，算做一个过渡吧。知道买小产权房会有风险，但也顾不了那么多了。”她说。

　　记者在采访中发现，购买“小产权房”的多是初次置业的年轻人和想要养老的老人。原因很简单：“便宜”，“环境清静”。

　　“去年军博等房展会我们还参加，今年以来基本就不做宣传了，因为卖得太火了。”销售人员李先生告诉记者，目前他们还有四栋楼没有开盘，到年底开盘的时候，“一定能涨到4000元每平米。”

　　“小产权”实际是无产权？

　　尽管“小产权房”一片热销景象，但在众多的业内人士看来，“小产权房”存在多重风险，最大的问题是实际上没有产权，不受法律的保护。

　　在太玉园小区售楼处，记者发现，购房者签订的合同与一般的商品房买卖合同有所不同，其名称是“北京市太玉园项目房屋买卖合同”，合同由北京市通州区张家湾镇人民政府监制，出卖人为张家湾镇张家湾村民委员会。

　　合同上写着：出卖人在购房人办理入住手续一年之内办理完毕房屋产权证，购房人如产权状况发生变更时，应到相应主管部门办理手续，交纳费用。

　　销售人员告诉记者，“小产权”房屋可以转让或继承，但当记者请他出示房产证的样本时，该人士称现在手头没有，改天才能看。

　　在记者的追问下，他才告诉记者，将来要发的房产证全称是“太玉园小区内销房房屋产权证”，而不是通常国家建设部门所发的“房屋所有权证”，而办理产权变更手续的所谓主管部门，实际就是村民委员会。

　　在张家湾镇西定福庄村附近的另一个小产权楼盘——“环湖小镇”，一位姓孙的销售人员这样解答记者的疑惑：如果真的遇到国家的大型规划或拆迁，“小产权”房子可能没有“大产权”的房子获得的补偿多，但补偿一定会有的，而且肯定会比购房的费用高。

　　记者随后发现，与“太玉园”有所不同的是，该楼盘出示的购房合同又有了一个新的名称：“房屋买卖契约”，但卖方依然是村委会：通州区张家湾镇西定福庄村民委员会。

　　不过在这里，记者终于看到了房产证的样本，全称为“房屋所有证”，其中规定了“转让或继承时，必须到发证机关办理产权变更手续。”

　　“就是到村民委员会去办理，交2000元的手续费。”这位姓孙的销售人员对记者说。

　　“这样的‘小产权房’实际上是无产权房。因为这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定。”建设部政策研究中心副主任王珏林对《中国经济周刊》说。

　　“如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除乡产权房，购房人是得不到法律支持的。另外，部分为养老而到郊区购买乡产权房的老年人，由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。”北京链家地产副总经理金育松对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)说。

　　“小产权”与“新农村”有无关系

　　据了解，今年3月，面对“小产权房”的热销，北京市建委曾对购房者发出风险提示，建议不要购买“小产权”房屋，因为此类房屋无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。

　　但这样的风险提示似乎挡不住购买“小产权房”的浩荡大军：京城400余个在售楼盘的调研数据显示，目前在售“小产权”楼盘约占市场总量的18%。

　　一方面是官方警示乡镇“小产权”房产有风险，一方面却是“小产权”房市场的产销两旺，其中原因何在？

　　“那么多人去购买‘小产权房’，主要原因还是在于价格比较低，地点也有吸引力；还有一个重要的集体心理,就是‘法不责众’。”王珏林说。

　　“价格低廉是‘小产权房’热卖的主要原因。正是由于房价的持续走高，才使购房者更多地将目光转向了郊区，甘冒风险，购买‘小产权房’。”北京链家地产副总经理金育松对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)说。

　　在采访中，记者还发现，北京郊区的许多“小产权房”都是以“旧村改造”或者“旧城改造”的名义进行的，许多楼盘都是以“某某村旧村改造项目”立项的，利益驱动显而易见。

　　“我们是村民回迁房，不是搞的房地产开发。”太玉园小区售楼处的李先生对记者说。

　　在李先生眼里，他们就是将原来的旧村改造，建成楼房，节省了地方，本村村民的居住条件满足后，将多余部分进行销售，这样既可以让村集体有所获益， 也解决一些村民的安置工作，是一举两得的事情。

　　“作为本村的村民，我还可以得到两股的分红，一股是三千元。”李先生对记者说。

　　“借新农村建设、旧村改造名义，是‘小产权房’目前普遍的运作模式，具有打‘擦边球’的性质。没有政策明确允许这么做。”北京房地产协会副会长林峰对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)说。

　　据林峰介绍，“小产权房”一般由开发商和村委会合作，或者村委会自行组织建设，在宅基地等用地上开发住宅，而后自行销售，并向购房者发放由乡镇政府制作的“房产证”。

　　“在这个过程中，由于不用交纳土地出让金和各种税费，村镇一般能获得很大的好处，而合作的开发商也能按比例分成。”林峰说。

　　金育松也认为，“小产权房”开发使用的是农民的集体土地，几乎不存在土地成本，因此价格低廉，从而使得乡产权房的开发具有较大的利润空间， 这也成为“小产权房”屡禁不绝的一个原因。

　　《中国经济周刊》记者 牛建宏

　　建设部政策研究中心副主任 王珏林：“北京市应尽快出台相关管理办法”

　　购买“小产权房”会给购房者带来许多不利和风险：一是很难在市场上流通；二是很难保证购买合同的实现；三是随时都可能因为这块土地被征用，进行强拆，造成经济损失。

　　目前北京郊区存在如此多的“小产权房”，不是一个好现象，因为这既影响房产市场，又易产生社会问题。建议北京市尽快出台相关管理办法，对符合上市条件的要纳入市场统一管理范畴；不符合法规规定的要严加制止，不能任其发展。

　　北京市建委房屋交易管理市场处处长 沈洁：“遏制‘小产权’还需各部门采取综合措施”

　　今年3月，我们已经从市场交易的角度，对购买“小产权房”的消费者进行了风险提示，明确了“使用权”、“小产权”的房屋都不要购买，此类房屋无产权保障，且不能办理房屋的产权过户手续。至于今后如何对待小产权房，还需要国土部门、规划部门以及主管村镇建设的部门采取综合的措施。

　　北京链家地产副总经理 金育松：“‘小产权房’开发交易将会受到一定的抑制”

　　未来几年，“小产权房”开发交易将会受到一定的抑制。去年的“十一五”规划将18亿亩耕地保有量确定为硬性指标，未来几年对于农民宅基地耕地的保护力度只会不断增强，从而切断“小产权”开发土地的来源。另外，北京市“两个一千万”工程将会给中低收入者带来良好的保障和预期，他们不必再冒风险购买乡产权房，购买乡产权房的客户会相应减少。

　　如何合理安置已经大量存在的“小产权房”，是当前问题的关键；是一刀切的推倒？还是由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权？在这方面，相关法规还是空白。