房地产调控任重而道远

    证券时报记者周荣祥

    从“国六条”到最近的“严控外商投资房地产”,一年来,中国政府出台调控房地产市场的政策可谓是接二连三,但这并不能阻挡中国房价稳步上升之势。

国家发改委最新公布的数据显示,2007年5月,全国70个大中城市房屋售价比去年同期上涨6.4%,环比上涨1%,70个城市房价无一不上涨。

    中国房价越调越涨的局面何以得不到改观？理由很多。如：房地产市场萎缩将导致经济增长失去一个重要的驱动力；地方政府将失去政绩和财政收入；银行失去重要客户和利润来源等等。因此,尽管调控政策密集出台,但调控的根本目的在于控制房价增幅而不是打压房价,房价无法下跌。

    “在房价不会明显下降的情况下,政府应该加大对中低收入者进行住房保障的力度,以实现居者有其屋,这是建设和谐社会的题中之义。”建设部政策专家委员会副主任顾云昌在接受本报记者采访时说。

    房地产调控仍将继续。刚刚结束的国务院常务工作会议再次将“调整住房供应结构,加快廉租住房制度建设,搞好房地产市场调控,遏制房价过快上涨”列为今年的工作重点。但即使宏观调控继续,是否就一定能够使房价上涨放缓或者出现逆转之势,如果不能,我们又该如何解决越调越涨的尴尬局面？

    中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华说,目前,我国还处于买房难阶段,而且稳定房价颇不得力。因此,在最近一段时间内,至少20年内,政府有必要以政府之手加强对中低收入者住房问题和房价的合理干预。

    宏观调控难遏房价升势

    “即使再出台专门的房地产行业调控政策,房价继续上升的势头也很难改变。”顾云昌说,中国房地产市场目前是严重供不应求,2006年全年中国房屋竣工面积小于销售面积,稳定房价任务依然艰巨。

    顾云昌说,目前深圳、上海和北京等热点城市房价不断上涨的一个重要因素就是政府严控土地供应,而在这些热点城市,消费需求却不断激增,因此,供不应求的市场中,房价很难不涨。

    数据显示,今年以来,深圳房价涨幅一直位居全国前列,而其5月份房价相比4月份更是暴涨了22.86%。业内人士称,拉动深圳房价上涨的重要因素在于其强大的购房需求,目前港人在深置业人数逐渐增多,而与此同时深圳土地与其他城市相比更显稀缺,规划的建设土地早已提前透支多年。因此,房价上涨不难理解。

    包宗华提供的数据则显示,2003年至2005年,我国城镇每年建设住房6亿多平方米,500多万套。其中大套型、高价位住房占60%以上,300多万套。我国城镇居民约为1.5亿户,其中高收入(含中高)者约为3000万户。只要每年有百分之十几的高收入者进入市场再买一套房(用于投资),就可以把300多万套大套型、高价位住房买个差不离,而使市场“畅销”并造成房价持续高涨。

    事实上,中国房地产市场持续繁荣还有着更深刻的原因。我国目前处在城市化的中期阶段,2006年城市化率为43.90％,相对美欧等发达国家75％－88％的城市化率,我国的城市化进程还将持续进行。这就意味着房地产增量需求和改善性需求数量将持续巨大,这将是房地产市场需求中最坚定的基石。

    此外,作为中国支柱性产业的房地产业也不容许有闪失。顾云昌说,可以用“一荣俱荣,一损均损”来形容房地产业,如果房地产业衰退,则意味着与其密切相关的建材、钢铁、水泥等行业均将出现衰退,造成失业和经济动荡。

    坚决打击捂盘惜售违规行为

    尽管从整体或一定时间内来看,全国房地产市场存在供不应求的情况,但不少地方部分开发商借机捂盘惜售或提供虚假信息,在相当程度上加剧了当前房地产市场的矛盾。顾云昌说,不少开发商存在囤积土地,捂盘惜售,谋取暴利的违规行为,对此,应坚决打击。令人欣喜的是,有关部门正在加大对捂盘惜售等违规行为的查处力度。在上海,有三家开发商上了首批被调查的“黑名单”,其中包括引起舆论广泛关注的“汤臣一品”。

    据了解,按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算,汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米,是现在出售均价11万元/平方米的3.8%。也就是说,汤臣一品的房价是此前的楼板地价的26倍。有人统计,即使所有建筑材料全部取自顶级,汤臣一品的成本价格也决不会超过3万元/平方米,如果全部卖出,汤臣一品至少可以在这一楼盘赚到数十亿元的利润。

    事实上,房地产问题日益成为一个沉重话题的重要原因就是这些暴利。不过,房地产市场交易秩序整顿工作正在积极开展。继4月中下旬建设部组织5个工作组对9个省(市、区)进行调研督导后,建设部近日又第三次专门开展针对房地产市场秩序的调研。

    建设部副部长齐骥在甘肃调研时称,整顿和规范房地产市场秩序工作成效如何,直接关系着整个房地产业的健康发展,各地要重点查找并纠正房地产企业发布虚假广告、囤积惜售、哄抬房价、合同欺诈以及违规强制拆迁等行为。

    应加大对中低收入家庭的保障力度

    从刚刚召开的国务院常务会议工作要求来看,“调整住房供应结构,加快廉租住房制度建设”将是今后房地产调控的一个主要工作思路。顾云昌说,多数人住房问题可以通过市场解决,但一部分人必须通过政府才能解决。

    “其实,当前房地产市场问题的根源是社会贫富差距的拉大。”顾云昌说,有数据表明,近年来,房价平均每年涨幅为8.1%,但居民收入平均增长为9.2%。而老百姓觉得房价越调越涨的根本原因就在于不同收入阶层的收入差距在拉大。

    顾云昌说,在这样的情况下,就要求加大政府的社会保障力度,才能实现人人有其屋的目标。中央政府目前正在要求各地加大住房社会保障力度,改善改进、加大经济适用房和廉租房的供应。

    包宗华表示,针对住房这个特殊商品,需要打破在市场经济条件下政府不干预市场和价格的常规。目前,我国还处于买房难阶段,而且稳定房价颇不得力,因此,政府必须为解决中低收入者住房问题负责。

    就此,齐骥日前表示,着力解决城镇低收入家庭住房困难。加快完善廉租住房制度、改进规范经济适用住房是建设主管部门责无旁贷的任务。将继续把控制住房价格过快上涨纳入政府工作的目标责任制,增强地方的主动性和积极性。要抓紧出台“两限两竞”政策的具体实施办法,指导各地特别是房价上涨过快的城市切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。

    此外,顾云昌还建议,中国应持续加息以打击房地产领域的投机行为并遏制部分投资行为,尽管这一方式可能会增加自住需求消费者的购房成本,但通过美国经验表明,这无疑是一个降低房价的有效办法。

    链接

    一年来房地产调控政策一览

    2007年6月11日 商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。

    2007年6月1日 中纪委、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、建设部、审计署等七部委联合召开新闻发布会,通报四起违规修建办公楼等楼堂馆所典型案件查处情况。

    2007年5月19日 央行上调金融机构人民币存贷款基准利率,其他各档次存贷款基准利率也相应调整,个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

    2007年5月15日 国务院决定启动第二次全国土地调查工作,曾培炎要求,全面查清土地利用状况,为严格土地管理、加强和改善宏观调控提供可靠依据。全国第二次土地调查将于2007年7月1日全面启动,计划于2009年完成。

    2007年5月11日 中纪委副书记张惠新介绍了2007年查办案件的重点,中纪委明确要求严查非法批地低价出让土地。

    2007年3月29日 建设部、国土资源部、财政部等八部委联合发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》。此次专项整治紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位,对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理,对有投诉举报的项目重点调查。

    2007年3月19日 监察部下发的《关于2007年执法监察和效能监察工作的安排意见》中强调,监察部将会同有关部门继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查,集中开展专项整治,严肃查处房地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题。

    2007年1月17日 国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作为年内针对房地产行业的第一道政策,预示着房地产行业的调控再度升温。

    2006年11月30日 全国房地产市场宏观调控部际联席会议印发了《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》。

    2006年10月31日 由建设部报送,地方房地产管理部门抄送的关于印发《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》的通知,进一步明确了政府要加强对房地产中介行业的监管和规范。

    2006年9月5日 国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场 外汇管理有关问题的通知》,规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。对外资进入我国房地产市场进行控制。

    2006年8月28日 建设部、发改委、国家工商总局关于印发《房地产交易秩序专项整治工作方案》的通知。

    2006年8月19日 建设部关于印发《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》的通知。

    2006年7月26日 国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,宣布从8月1日起,各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。再次利用税收杠杆打压房地产投资。

    2006年7月11日 建设部联合其他5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,被业内称为“外资限炒令”,加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理,为外资购楼上“紧箍咒”。

    2006年7月6日 建设部颁发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积,并提出要加强监督检查,落实责任追究制度,地方政府要负起切实责任。

    2006年5月31日 国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》,对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

    2006年5月29日 国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,人称九部委“十五条”,对“国六条”进一步细化,而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定,提出90平方米、双70％的标准。将政策落实到可执行层面,针对中低收入的主流需求群体。

    2006年5月17日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)。(张 达 整理)

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