小户型仍一房难求 “90/70”政策落实尚待时日

　　　去年5月30日，国家出台了国六条政策，其中“90/70”的规定对市场产生了很大影响。如今一年过去了，北京的小户型市场供应情况如何呢？记者近日对目前推向市场的小户型项目进行了调查，发现小户型产品仍然是供不应求。

国家发改委日前公布数据显示，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，比一季度提高1.1个百分点，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。有业内人士认为，这一数据表明“90/70”的硬性指标还远没有落实。

　　小户型入市遭抢购

　　今年以来，新政后的小户型项目缓慢入市，早一点的有东亚望京中心、壹线国际等，进入五六月份以来，包括旭辉·奥都、金泰·先锋、尚东阁、珠江·奥古斯塔城邦等项目陆续开盘。从下列四个项目的热销不难看出，小户型项目受消费者追捧的程度。

　　东亚望京中心：地处望京核心区，望京中轴路广顺南大街和阜通西大街的十字路口，面积均在90平方米以下，酒店式管理，天然气入户并可注册办公，宜商宜住。项目自开盘至今，在不到6个月的时间内已销售90%，目前仅余70多套，到本月底就基本结案。

　　壹线国际二期：紧邻四惠地铁站及东四环，总建筑面积12.3万平方米，以40-90平方米实用小户型为主力户型。据了解，开盘当天即签约165套。

　　旭辉·奥都：地处亚奥板块北苑区域，总建筑面积25万平方米，此次推出的一期7、8、9号楼均价7500元左右，主力户型为零居与一居；二期5、6、10号楼均价8100元左右，主力户型为一居至两居，所售户型面积从39至90平方米不等。开盘当天即销售1000多套。

　　金泰·先锋：位于百子湾，由于房源无法满足所有意向客户的需求，因此只好采取摇号选房的办法，400多位业主早早地就在项目现场等候，下午3点开盘活动结束之时，金泰·先锋的所有房源全部销售一空。

　　二手小户型销售同样火爆

　　与一手小户型销售火爆相呼应的是，二手房小户型销售同样火爆，记者自京城的各大中介公司了解到，90平方米(含)以下小户型房产一直是二手房市场成交的主流，成交价格也一直高于整体二手房的平均水平。据“链家地产”统计数据分析，90平方米以下二手房成交量占到总成交量的65%左右，小户型二手房成交均价比整体高出3%-6%左右。

　　“链家地产”和“21世纪不动产”的相关人士对记者表示，像东亚望京中心、壹线国际、金泰·先锋等所在的望京、四惠、百子湾和立水桥等区域，二手房小户型的销售也同样火热。

　　东亚望京中心所在的望京区域二手房市场比较活跃，不过多为大户型产品，并且售价相对较高，一般人买不起。据了解，东亚望京中心周边小户型一般是5年内次新房，价格在10000-11000/平方米左右，例如国风北京、蓝色家族，但是房源很少。因此，以小户型推出的东亚望京中心受到消费者热捧。

　　四惠区域二手房交易还是比较活跃，尤其是小户型，二手公房均价在10000元左右，还有部分二手经济适用房项目；次新商品房例如，东恒时代、远洋天地均价在12000元左右。

　　金泰·先锋所在的百子湾周边基本都为次新房楼盘，价格普遍偏高，业主售价平均都达到9000元以上，且交易以120平方米左右的大户型居多。目前人们对百子湾区域的二手房需求相对较大，每天到店面登记寻找该区域的客户达到20多人次，而目前百子湾地区小户型相对很少，后现代城小户型是区域小户型二手房成交主流，均价在11000-13000元左右。

　　立水桥区域，目前该区域周边二手房均价在7000-7500元，1-6月份的成交量同比去年上涨了12.3%，目前该地区二手房供不应求。明天第一城受到客户追捧，目前业主所售均价基本上在8000-8500元以上，且交易实例基本以60-80平方米左右的户型居多。

　　供应量少是主因

　　国家发改委日前公布数据显示，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，比一季度提高1.1个百分点，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。有业内人士认为，这一数据表明“90/70”的硬性指标还远没有落实。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心数据显示，目前在售项目中符合“90/70”政策要求的仅占15%左右，中小户型的供应高峰仍未到来。

　　“小户型遭抢购与其供应量过少有直接关系。”旭辉集团执行总裁林伟表示。他预计今年下半年，有一批新项目会陆续通过重新审批，在下半年形成市场供应。

　　华高莱斯公司认为，2007年“90/70”的政策方向将得到坚持，小户型比例将大幅提高，但实现“70%”这个目标的可能性并不大。

　　伟业顾问公司同时也指出，从目前市场看，90平方米以下户型的供应量太少，2007年新增项目受“90/70”限制的数量也将有限，因此这一政策对住宅供应结构的影响在2007年暂时无法体现。

　　不过，建设部部长汪光焘此前在公布2007年建设工作计划时透露，按照国务院的要求，各地要严格落实套型建筑面积90平方米以下的新建住宅面积占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求。政府的强硬，使得更多的开发商开始放弃观望，主动适应新的调整，预计以中小户型为主的项目将在今年下半年至2008年上半年达到供应高峰。

　　低总价吸引首次置业者

　　据国内某网站的调查显示，87.9%的“房奴”年龄在35岁以下，78.51%的人表示不愿当“房奴”，但却有56.8%的人表示自己已经成为或即将成为“房奴”。由这个数字可以看出，低年龄层的置业人群逐渐增多，这些人多为首次置业，因此低总价、低月供的小户型无疑会成为他们的首选。

　　据记者调查显示，在壹线国际二期小户型的销售中，首次置业者达到95%以上，以年轻人较多，这些人工作年限较短，家庭人员一般不超过3人，90平方米左右的户型可以满足他们的需要，可以作为过渡用房。

　　比如壹线国际二期的开盘价约12000元/平方米，如此算来，总价仅50万元至60万元一套，首付大约10万元，月供也就3000元，在中低收入家庭以及年轻购房人群的接受范围内。旭辉·奥都以7700元的价格推出38-50平方米零居总价25万-35万元，90平方米双阳台两居总价不超过70万元，使得项目拥有较高的性价比。

　　“链家地产”副总经理金育松认为，期房小户型最大的优势在于贷款成数高，前期置业成本较低；区域次新房一般银行评估价相对更低，贷款额度较少。而这些区域购买人群基本为初次置业的年轻人，新盘相对更符合置业人群的经济状况。

　　小户型设计水平提高

　　据记者了解，较早的商品房多数以大户型为主，小户型都是整个楼房设计的边角料，也就是那些剩余的空间，无法做大户型了，就做成小面积的，特别是一些老式的公房，户型设计非常差。因此，不少购房者宁愿选择购买再等待一年甚至更长时间的期房，也不选择这些户型设计差的房子。

　　“90/70”对小户型产品带来了一系列推动。日前，焦点网推出了住宅户型设计大赛，本次大赛将面向全北京近3000个住宅小区和地产开发商征集户型，交由设计师品评，最终评选出“明星户型”。据了解，目前已经有数十家开发企业参与了比赛。目前正是征集户型阶段，接下来将综合焦点网网友网上投票结果与专家建议评选出入围户型；6-9月，来自全国的设计师将针对作品进行个性化设计，然后是全国性专家评委会的现场检阅，最终的评选结果将于11月份揭晓。

　　中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明分析，目前市场比较受欢迎的投资产品有两类：一是舒适度较高的大户型，二是高性价比的中小户型。对于以自住需求为主的购房人来说，小户型产品具有低总价、低首付的优点，且户型设计紧凑避免了空间的浪费，在目前京城房价居高不下的局面下不失为一种理性的选择。

　　小户型投资升值大

　　据记者调查了解到，小户型的购买者中，还有一部分人群是投资人群。一般选择位置较好、交通便利、配套完善的区域进行投资。

　　据东亚望京中心项目负责人介绍，由于该项目可以注册公司，所以投资人群很多，其中有60%以上的购买者用于投资。因为东亚望京中心与即将开业的沃尔玛购物中心属同一用地范围，沃尔玛的开业将带动周边房产项目的升值，为投资者带来可观的升值空间；另外，望京规划中有一条城市主干线连通亚奥商圈，以及直达机场的城市轨道交通都将促使望京区域的路网更加发达，这些都为东亚望京中心在未来提供了升值的空间。

　　中原地产三级市场部对于目前一些二手房项目进行调查，结果显示，小户型的价格涨幅要比大户型高，同时小户型投资回报率高。项目的目前售价对于投资者来说，投资小户型有着四大优势：投资回报率高；出租、出售容易；持有成本低；总价低，投资风险小。这四大优势的存在使得许多投资者对小户型投资跃跃欲试。

　　据中原三级市场调查显示，二手小户型的价格涨幅比大户型涨幅要高，比如位于马家堡片区的明日嘉园项目，目前二手小户型均价10000元/平方米，星河城三期目前二手房均价10500元/平方米。其中，明日嘉园的小户型价格增长163.16%，大户型价格增长136.84%；星河城三期目前价格与开盘价相比，小户型价格增长110%，大户型价格增长82%。(赵丽萍)