人民币升值不止地产股强势不改

    国信证券方炎

    1.调控提升投资价值

    ◎ 调控将使房地产开发公司优胜劣汰加剧,行业集中度提高,龙头公司获得更多的发展机会；

    ◎ 随着调控政策的逐步落实,未来供给结构会大大改善,有效供给会显著增加,相当一部分潜在需求会转化成有效需求,房地产销售空前乐观；

    ◎ 优势房地产企业盈利增长将大大超过行业平均增长。

    2.房地产盛宴才刚刚开始

    ◎ 婴儿潮出生人口庞大,达3亿多,目前正是消费能力最强的时期。

    ◎ 城市化、工业化进程加快,带动大量人口由乡村向城市转移,新增住房需求巨大。

    ◎ 知识分子人群的爆炸性增长。在过去30年间,全国高校共招生3600万人,录取率由77年的4.7%增加到06年的56.85%,1999年开始高校扩招,目前每年高校招生在500万人以上。

    ◎ 证券市场财富效应明显,将会带动未来房地产消费达到高潮。流通值由05年初的1万亿增加到目前的5万亿以上,10%的资金进入房地产市场消费,将会带动房价上涨50%。06年房地产销售额2.05万亿元(住宅1.7万亿元),销售面积6.06亿平米(住宅5.4亿平米) 。

    ◎ 中国经济实力增强,大量外籍人员来到中国就业,同时也吸引大量国际热钱流向中国,对房地产需求增加。

    3.建议超配地产股

    由于未来两年房地产开发公司业绩普遍造好,加上人民币保持持续稳定的升值态势,地产股估值水平不断提升,我们认为地产股强势将在未来两年得以维持,因而建议超配地产股,占资产净值的15％或以上。提高北京和上海地产股的配置比重,资金区域分布在广东地产股、京津地产股、上海地产股、其他区域的比例为4：3：2：1。老品种“保招万金(保利地产、招商地产、金地集团、金融街)”、四小龙(栖霞建设、华发股份、亿城股份、阳光股份)、苏宁环球、中国国贸、华侨城等抓住不放。新品种北京城建、中华企业、香江控股、天地源坚决买入。