冯仑：房地产“集中营”

　　市场经济的残酷在于做一个好人是要买单的，做一个坏人是要坐牢的。如何适应商业模式的转变，是所有开发商必须适应的过程。

　　规范不是为了去当教授，不是为了得到一些掌声，而是我们的生存之本，是我们整个资金市场和资本市场发生变化以后，我们求得生存、持续发展的唯一途径。

　　■ 文/冯 仑

　　作者简介：冯仑，万通集团董事局主席

　　三大集中趋势

　　集中和转型是所有房地产企业最新面临的一些挑战。

　　关于集中，最终有三个方向的动态非常值得关注，第一是企业规模的集中，现在集中得非常快。快到什么程度呢？在去年年初，万科的市值大概300亿元，到去年年底万科的市值超过了800亿元。前年万科刚超过100亿元的销售额，去年达到212亿元，今年如果不出意外，万科会有400亿元的销售，市值会到1400亿元。

　　这是一个什么概念？去年全球最大的住宅公司营业额是115亿美元，如果对比人民币3%~5%的升值幅度，万科在3~5年会成为全球最大的住宅公司。

　　三年前，A股上市公司58家，而这58家中第一位的市值也就是100亿元左右，第十位的市值30亿元左右。到去年年末，A股有110家上市公司，第一位的市值800亿元，最后一名也是600亿元以上。所以宏观调控以来，企业的集中度、规模有一个巨大的变化，而今年包括万科在内很多企业通过资本市场的融资计划，更使一些中小企业不断地目瞪口呆。

　　第二个集中是关于企业的性质和构成成分的集中，即从产权形式上来说，A股市场的房地产企业越来越向国有企业集中。在三年前A股上市公司的前十位，60%是民营，还有一部分混合经济，少数一两家是国营。到了去年，A股前十位上市公司，60%是国营大企业，两三家混合经济，只有一家民营企业，我可以肯定地说，今年国内A股市场上前十位不会有民营的房地产企业了。

　　第三个集中是政府资源的集中。房地产资源开始向政府集中，特别在低收入和经济适用房方面的资源。政府资源的集中会使这个行业的游戏规则发生非常大的变化。也就是地方政府和中央政府以保障公平和保证低收入家庭的居住为政策导向，来集中所有的房地产相关的资源，会影响到企业的竞争环境，总体来说是件好事，但这个集中是一个突发的情况。

　　集中趋势溯源

　　为什么在这三年房地产市场企业会出现这么大的集中？大概有四个方面的原因。

　　第一个原因是宏观经济一直向好，大家会发现非常欣慰。GDP持续在10%以上增长，人民币稳定3%~5%的速度增值，零售物价指数不超过3%，居民可支配收入的增长占10%，这样一个好的宏观经济环境，企业市场赢的概率很大，培养出巨大的市场，推动企业的持续进步。

　　第二，资金环境发生了非常大的变化，造成了企业生态的变化。外资从需求和供给方面都得到了减缓，原来北京高端楼盘的购买，30%~50%是外资来买，现在需求方面降得非常之快，几乎每一个高端楼盘都遇到了客户的锐减。在投资方面，去年以前，每年房地产外资在50亿美金左右，但是从今年开始，商务部已经公布了房地产外资投资作为限制领域，外资投资中国房地产资金被阻断，而这个资金曾是过去几年很多北京、天津大企业资金的重要来源。另一方面国内的资金非常活跃，且蓬勃增长。最近包括万科在内，所有A股上市公司股票的增长很大程度是国内的基金在支撑，这些基金来自于社保基金、寿险基金，大家知道寿险的资金是最便宜的资金，目前可以进入市场的有几百亿元，光一个保险公司，他们按照政府的规定大约不超过5%可以做不动产，如果按照这个浮动比例大概只有200亿元，另外社保基金现在给了基金公司几百亿的资金，让他们在A股市场上进行操作，所以目前国内的资金环境是松的，而国外的资金环境是紧的，国内的A股市场可以持续地通过基金得到大量的资金，私募也变得比较容易，这样一来造成了少数企业集中度越来越高。

　　第三，资本市场在央行监管当局的监督下，以更快的速度向直接融资的市场演化。大家可以看到去年以来银行对于房地产企业贷款通过两个方向在拉紧闸门，一个是提高利息，一个是限制贷款的条件，条件越来越严格，门槛越来越高。同时不断地升息，这样使国内的商业银行向房地产的资金的流动速度减缓，规模也在限制。另一方面直接融资的市场在去年以来有很多新的产品出现，比如抵押贷款的证券化、不动产投资信托、私人的股权投资、私募基金、企业债券、股票发行和可转换债，这些直接融资的金融产品越来越多，造成了一些优势的好的企业在资本市场上快速融资，于是形成的集中度远远超出了我们的想象，全国56000家房地产公司的普遍规模和A股房地产上市公司前十位的差距在呈几十倍的速度拉开差距。

　　第四，政府在房地产的政策从以往立足于开放市场转化为立足于推动市场、推动竞争、速度和规模。最近两年以来，所有的房地产政策立足于推动解决低收入家庭、低收入人群的社会和谐，解决政府的职能，解决社会保障的功能，完善公共服务，完善公共产品的建设。政策重点的改变也影响了资源配置的方式，土地、预售、市场监管、税收都有非常大的改变，这样一来，好的企业会得到更多的支持，不太规范的中小企业和不完善的房地产企业逐渐将退出市场。

　　房地产企业四大转型

　　在这样一个市场集中化、企业集中度越来越高的情况下，中小企业必须要有一个转型，有几个趋势很清楚。

　　第一个转型是私人公司、民营企业要向公众公司和混合经济转型。在资源配置的政策环境下，混合经济企业会得到更多的资源优势。国有企业不等于国营企业，国有控股不等于国有经营，目前在十六大期间政府对国有经济、国有企业的政策是强调控制力，在这几年政府政策重点讲的是控制力、带动力、影响力，实际上国有经济这几年每年都增加一个百分点，在比重上每年在增加。目前市场经济整体上是在政府引导和管理的一个市场经济，在这种情况下，混合经济的企业，将成为一个主体，所以现在要想把规模做大，企业必须转型，纯粹的私人企业，不仅受到资源限制，更重要的是受到道德限制和道德谴责。我们经常听说某某领导出了问题，有些是因为私人房地产公司给予他一些不明财产。在目前的舆论环境中，纯粹的私营企业，特别是房地产私营企业，不管是不是真的有行贿行为，很容易与“腐败”联系到一起，被很多人避之唯恐不及，相反公众公司、混合经济的企业，由于治理结构完善，监管透明，环境职业化，能够得到更多的直接融资者的偏好，得到更多的社会资源的支持，所以今后私营地产商会面临一个问题：是不是要转型，是不是还是百分之百的私人企业？

　　第二，公司要从不规范向规范转型。市场经济非常残酷，做一个好人是要买单的，做一个坏人是要坐牢的。在市场经济中，我说要做好人，就意味着我要分红，我要交税，我要给员工发工资和奖金，我要给客户最好的产品和服务，一个好企业说要做好人，没有一件事是不要买单的。做好人会有好的回报，这个回报就是投资者更信任你，政府更支持你，经理人更安心敬业，客户会买你的产品。

　　直接投资者的青睐如同一张很细的网，这个筛选的网就在证监会，监管的力度在加大，同时专业水平不断提高。五年以前，私营经济、民营经济与国营企业的信息能力是严重不对称的，那时信息的资源在民营、在私人。我1993年开始做上市公司的时候，因为是体改系统出来，我拿两张纸到体改委去找人，体改委对股份制不是很清楚，甚至没有我清楚。但今天当我去证监会的时候，我带着差不多十几个人，拿着几大箱的文件去跟他们讲。信息严重不对称，我不懂很多管理规则，那么多细的管理规范，证监会任何一个公务人员都能讲清楚的事情，我都觉得很陌生。不是我不努力，而是因为我们法制化的进步、市场的进步和政府监管的进步，远远超过普通民营企业想象的范围。正因为如此，你想在资本市场上去获得投资者的青睐，你必须要规范，必须要最专业的团队、最好的中介服务、最好的券商帮助你，然后你有最诚信的态度，最职业化的管理人员。万通要证监会批东西需三个月，而万科只要一个多月，这里省了两个月的时间，在管理上叫治理结构的溢价，也叫道德溢价。去年最后一天万科批了42亿，而相当多的企业在证监会不断地被打掉，就是因为你过去有诚信上的不良记录，你无法向投资者表明你是一个好人，所以监管部门就不放行，耗你一年两年，你的资金就干枯了，就像一个如花似玉的少女在沙漠中成为木乃伊。

　　规范不是为了去当教授，不是为了得到一些掌声，而是我们的生存之本，是我们整个资金市场和资本市场发生变化以后，我们求得生存、持续发展的唯一途径。

　　第三，中小企业除了学好之外要向精而专方面转型。从全世界来看所有的房地产企业，以台湾为例，台湾曾经有8000家房地产现在活下来的不到20家，全世界人均GDP从5000到1万美元以后，有什么变化呢，房地产企业大概朝两个方向发展，一个方向是大而乱，可以活。所谓大而乱，要么特别大，同时有点乱，所谓乱就是金融背景、财阀背景，比如像台湾的很多公司，有巨大的寿险公司作为财阀背景，然后养了一个地产公司，即使它做得不太好，乱一点，但是它规模仍然很大。还有一种活法就是小而专，精而美。在台湾和大陆都有这样的公司，在台中地区甚至有专做女性公寓的公司。在中国如果做一个细分市场，只做女性公寓，只做同性恋公寓，只做单亲家庭公寓，仍然可以活得很好。

　　第四个方面是商业模式的转型越来越快。随着人均GDP从2000~20000万美金，房地产的商业模式有持续的变化，简单地说是随着利润点的变化造成了模式的变化。最初房地产利润主要来源于土地开发和基建，到4000美元以后，GDP大部分来源于快速的住宅消费。现在这个时间房地产的利润主要来源于制造，即一套房子的制造成本和售价之间有一个毛利，所以在这个阶段利润来源于制造，制造的竞争力来源于规模和成本的控制以及市场营销。再往上发展，GDP在6000美金的时候，利润从制造延伸到服务和品质管控以及管理上的利润，所以万科现在开始在服务和品质以及管理上开始向兼并的对象和管理对象收费，利润开始往上走，同时兼并收购成为重要的一个形式。

　　房地产行业和其他行业最大的不同，就是兼并收购的成功率非常高。万科去年的土地储备有60%来源于并购，成功率是100%。实际上好的企业扩张进入收购，也是商业扩张的方式；在人均GDP6000美元以后，房地产的利润开始向资产方面转移，比如人民币快速升值，商用不动产开始有价值，会计总则向估值法方向变化，所以资产的经营，房地产不动产的价值开始大大地提升，在这个阶段商业模式开始丰富，就是开始有真正的商用不动产的投资，价值也会有非常大的提升。香港几大地产商，他们更重要来源于资产的增值和每年的市场估值；人均GDP到了8000美金以上，不动产的利润更多地来自于投资和不动产金融以及衍生工具带来的价值创造，所以今天你到纽约去看，纽约现在的GDP是60000美金，纽约的房地产公司中没有土地储备。有的就是资产，特别是有机动性体现的不动产资产。

　　在今年全球最大一单不动产的交易是黑石基金买了一个不动产信托的570栋的写字楼，交易金额390亿美金，买卖的东西是机动产品，在人均GDP达8000美金以后，是不动产更多地和金融产品在一起搞经营。所以商业模式的转变，实际上对我们所有开发商来说，非常值得关注，要适应这个转变。■

　　[编辑 赵代波]

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