港商成都十年淘金记：开发地产从3000万到20亿

　　　香港回归十周年之际，香港今日与内地的经济互动远胜于回归前。这十年，香港经济虽然先后遭遇了亚洲金融危机、世界经济衰退、美国九一一事件、伊拉克战争以及SARS袭扰等多种风险的冲击，但在中央政府的大力支持和特区政府的沉着应对下，香港经济每一次都成功地化险为夷，并创造了两地互利互惠的双赢局面。

　　香港回归十年了。这十年对于香港商人冠城集团董事长洪清宜来说，时间不仅仅是一个时间数字的概念，而是汇聚了他的事业在西部成长的绝大多数元素。十年时间，他见证了成都的成长，他对此不再陌生。这十年，让他终身难忘。

　　初闯成都 他被其他港商质疑

　　昨(24)日午后的烈日，炙烤着成都。空气中充满了浮躁的气息。刚从都江堰回来的洪清宜，却身心清宜，在成都欧洲风情街的一咖啡吧里，心平气和地讲述着他和成都之间的故事。上班时间，他保持港商分秒必争的效率，随时捕捉分秒纵逝的商机。但在周末，他变得很成都化，找个清净之地让自己沉静下来。

　　成都南门欧洲风情街这个片区，如今已经成为港商在蓉居住的高度集中地，在这里，哪怕是一个很不起眼的人，说不定就是来自香港某上市公司的老总。

　　作为十多年前就到成都投资的香港商人，洪清宜称当初他来成都投资时，港资企业当初在成都不过100来家，并且主要以经营成都的土特产，或者从事贸易为主，真正做实业的很少。而且这些港资企业规模相对比较小，在后来的竞争中，他们中很多企业都沉没于市场的风云变幻中。

　　“因为思维方式不同，当初许多港商都不敢深入内地发展，他们的市场只局限于沿海地区。”洪清宜表示，由于缺乏沟通和理解，四川对于香港来说，当初还是个很模糊的概念。以致于当他在1992年来成都投资时，受到了很多其他香港商人的质疑：“怎么想到四川去发展？”甚至很多人还不知道四川，并担心到四川去投资风险很大。

　　开发地产从3000万扩张到20亿

　　洪清宜，这位福建籍港商，当初却对西部市场充满了信心。在来成都投资前，他曾在厦门、福州、广州、上海、北京等城市考察过，并在厦门投资了房地产。厦门曾经是归国华侨投资的首选之地，在大家都在抢滩这块市场的时候，他却感觉厦门的房地产过于集中，日趋饱和。

　　1992年，当大多数港商的关注重点还在华南、东南沿海时，洪清宜只身来到四川，眼前的景象冲击着他的视觉：宽阔而有条理的马路，密集的人口，好一个大城市的气派！而当时其他南方很多城市远比不上成都。再一看，成都随处可见的老房子，人均居住很小。这，就是商机！

　　商人特有的感觉，让洪清宜坚决投资3000万元，在成都落下第一子——成立成都高达房地产公司，并开始参与府南河改造工程，接着又开发了配套住宅小区府南新区及西城家园、浣花园、西城花园等大中型住宅项目，建筑面积共38万㎡。

　　洪清宜在成都以3000万元开发商业住宅起步，十多年来成功地把管理资本运转到了如今的20亿元。而直到2004年，香港的房地产商才开始大举登陆这个市场，这个时候，市场竞争却已经日趋激烈。

　　筹建冠城让成都有了新标杆

　　十多年来长期居住在成都，洪清宜见证了成都在香港回归后这十年的变化。在香港回归后，他也决定把自己的投资重心放在西部，同时他也被选为四川省政协委员。

　　香港回归后，从香港打来向他咨询成都商机的电话明显增多，而他也在自己的办公室增加了一个“功能”：接待香港来的掘金者，亲戚朋友也把他这里当成了“投资政策咨询处”。

　　这十年，成都的商业地产空前发展。由于投资环境的改善，来成都投资的境内外商人日益增多，但成都的高档写字楼却很少。最初，外资企业以及港资企业的员工多在锦江宾馆租房办公，每月租金高达160元/平方米；而在1995年开始修建的新时代广场，在1996年修建期间的销售率达到80%，“一下子就卖疯了，价格高达8000元/平方米。”

　　看到市场前景，洪清宜在香港回归前的1996年，就开始筹建冠城广场。而冠城广场与川信大厦这两个甲级写字楼的出现，让成都写字楼市场有了新的标杆。

　　遭遇危机资金链差一点断裂

　　成都市中心玉带桥，冠城广场38楼。洪清宜的办公室就在这里。高瞻远瞩的视觉，让他清晰地感受着这座城市的现代气息。由于其顶级软硬件配套设施，在外资企业进入成都后，冠城等写字楼成为他们入驻的首选之地。但修建冠城广场，却让洪清宜经历了他在成都投资最痛苦的阶段。

　　香港回归不久，亚洲金融危机就爆发，受此冲击，东南亚以及香港企业在内地的投资力度明显放慢，而市场的消费能力也在减弱。对洪清宜最直接的影响就是，冠城广场在1998年进行预售时，房子几乎卖不动了，出售率还不到5%。

　　房子销售不出去，让洪清宜的资金链面临断裂的危险。“非常艰难，那个阶段是我在成都发展最困难的时候。”为了走出困境，洪清宜将其在全国所有产业的资本全部调集到成都，同时开始调整促销手段，以招租的形式来化解危机。当初成都好的写字楼的每月租金价格高达180元/平方米，而洪清宜则把自己的租金价格调低至100元/平方米来抢占市场。低价竞争的结果，冠城广场的出租率达到了95%。

　　洪清宜所建的冠城广场，总投资达4亿元。在2000年，冠城广场还有2000万元装修款项没有着落。因为房子没有经过验收，洪清宜拿不到房产证，无法向银行担保贷款。尽管他找了很多家银行，但还是没贷到款。“因为当初外资企业与本地银行接触并不多，所以找贷款很难。”正在他一筹莫展的时候，一位成都朋友牵线，一家银行终于贷给了他这笔装修款。

　　回首十年成都变化翻天覆地

　　在洪清宜眼中，成都从1997年至今，城市建设面积起码扩大了一倍，而成都市民的消费水平也反映了这十年成都商业环境翻天覆地的变化：属于高档消费品之列的汽车，每日以400辆的销售量在增长；而成都的基础设施建设、旧城改造也在这十年中高速进行。“成都市一直在努力，包括政府的素质提高和对投资环境的改善力度。”

　　洪清宜表示，香港商人投资四川的高潮出现在2000年。据有关方面统计，在当年，港资已占四川境外投资近一半的份额，居第一位。洪清宜也在这期间加大了在成都房地产投资的力度，2001年，他把自己旗下的多个房地产公司整合为冠城集团。

　　而西武的老板，许世茂正是洪清宜的“乡里”(乡亲)，在洪的引见和以及长达三年的陪同考察下，2006年，西武正式落户成都。

　　竞争激烈 香港巨头纷纷入川

　　2003年，内地与香港CEPA(更紧密经贸关系安排)协议正式签订，洪清宜把这看做是中央对香港的政策倾斜。2003年香港许多零关税产品进入内陆，让许多香港的厂家和品牌找到重生之路，并促使港商对内陆投资的热情升高。在激烈的市场竞争下，西部城市成了港商的另一目标。而成都则成了港商投资西部的首选之地。

　　这之后，和记黄埔、新世界集团、长江实业、嘉里集团等香港大财团纷纷进入四川，也让洪清宜明显感觉到成都房地产业的竞争压力。最明显的迹象就是土地成本加大，买地现金流的压力增加。

　　而作为商人，洪清宜总是在想办法降低风险，捕捉到更多的商机。2004年，冠城集团投入近3000万元在泸州出港口建立了物流公司。其收益与货物吞吐量成正比，洪清宜用了“不错”二字来形容该物流公司的收益。

　　两年前，洪清宜又进入了农业领域，如今冠城集团在阿坝已有将近7000亩的数莓种植基地，他们准备依此做树莓果酱。据介绍，树莓在欧美的价格高达近200元/公斤，其深加工产品利润更为可观。而四川阿坝州的地理条件正好为树莓的发展提供了良好的生存环境。“只要有心发现，四川的商机有很多。”

　　对话多用沟通来解决问题

　　记者：你在成都投资已超过十年，刚来时，实际情况跟你的预期有没有落差？

　　洪清宜：落差肯定有。但所有的事情都是靠沟通来解决。那个时候购房都是现钱交易，当时的房价是1000多元/平方米，老百姓买一套100多平方米的房子要有20万左右。当时感觉这里的有钱人还是不多，不像沿海那样，所以市场很小。不过最近几年自从银行提供了住房按揭贷款，这几年成都房地产市场就出现了高速增长。

　　记者：现在看来你当初决定投资是对的。但刚来之初，还是有些不习惯吧？

　　洪清宜：没错。因为香港讲究速度。街上的人们都是一路小跑，特别有时间观念。而且香港人的效率很高，法制比较健全，任何一件事情都有完整的程序条文作依据。而且办事的人会给你明确的答复，让你对正在进行的项目进度心中有数。在香港人一个小时或者几分钟就可以办好的事情，过去在这里却要拖几天才会办，中间还要催几次。大概是这边的人太休闲了，过去我们公司在周末开会或者布置任务的时候，总有一些员工以有事推脱不来。

　　记者：你当初遇到这种情况是怎么办的？

　　洪清宜：我会自己多做一些工作，把急切的心理放慢下来，适应成都的情况。大家都是中国人嘛，有什么事情都是可以沟通解决的。而成都之所以有大城市气派，还因为这里无论是政府官员还是企业，求新变强的意识很强烈，也比较接受外来的新鲜事物。(曾小清）