物权法起草人：买“小产权房”只享受居住权

　　上周本报对“小产权房”做了调查，发现郑州的“小产权房”因价格便宜让很多人“受用”。

　　10月1日，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）就要实施。昨日，《物权法》的起草人之一，中国政法大学教授李显冬，和中国物业管理协会培训中心负责人郑良羽也就《物权法》和“小产权房”作了相关讲解。

　　小区停车位收益和管理费都是业主的

　　郑州一小区成立业主大会后，提出了与物业公司终止前期物业管理服务合同，并要求移交相关资料以及财产，包括地面停车费，但遭物业公司拒绝。

　　随后，业主大会将这家公司起诉到法院，法院认为，地面停车的费用与收益均应由小区全体业主分担和享有，在没有约定的情况下则按照专有部分总面积的比例分配。由于费用与收益均应由业主来负责，那么在酌情剔除了管理小区地面停车成本之后，该公司应返还业主委员会部分地面停车费费用。

　　新出台的《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　中国物业管理协会培训中心负责人郑良羽认为，这一规定是鼓励开发商及购房人在商品房买卖合同签署时即对车库位的归属及处置方案作出明确约定，并按约定进行处置。合同约定成为解决车库车位问题的关键，这是导致目前开发商抓紧销售地下车位的主要原因。

　　70年产权

　　住宅用地可以自动续期

　　我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。

　　李显冬说，在我国，城市土地属于国家所有，普通居民只有使用权，可以在一定期限内使用。按现有法律，一般的住宅建筑用地使用期限是70年。

　　那70年之后怎么办？“我掏钱买的房子怎么办？”这样的疑问，前期随着《物权法》的制定，也浮出水面。

　　李显冬解释，《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。也就是说，住宅房可以自动无限期使用，这给老百姓吃下了“定心丸”，也能长长久久地当自家房子的主人。

　　点评：这个例子，解释了合法性财产与违法性财产的冲突，这是《物权法》里一大亮点。

　　“小产权房”买到的只是“居住权”

　　日前，本报读者胡先生致电，说他花了30万在郑州北郊买了一套“小产权房”。胡先生猜想，《物权法》实施后，“小产权房”、“乡产权房”一定会被全面肯定，成为合法的产权房。

　　在昨日，《物权法》的起草人之一，中国政法大学教授李显冬明确说，“小产权房”一定要慎买，不登记的房子就受不到保护。

　　“没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土资源局、房管局也不会给你备案。”李显冬说，“小产权房”所用的土地是农村集体所有的土地。“在这样的土地上，只有当地的农民才能居住和使用，即便土地的所有者和开发商一起将之开发，并卖给了别人，卖房者所签的合同也属于无效合同。”

　　如果有一天国家要征用土地，购买“小产权房”的消费者是得不到一分钱补偿的，因为，任何物权都必须是有法律来设定的，国家补偿只会给集体土地原来的“村民”。

　　剩下的只有买房者和原来签买房合同人之间的一份协议，花的几十万元只是享受到了“居住权”。购房者如果需要对方补偿，须赶快去法院要求冻结当初买房钱，根据法院判决获得赔偿。如果对方一直不履行赔偿，购房者换来的就是无休止的官司。

　　相关报道“小产权房”肯定拿不到房产证

　　6月22日，郑州市政府召开新闻发布会，通报了5起土地违法案件。有2起为非法占用集体土地建住宅楼。中原区航海西路办事处石羊寺村第四、六村民组目前已建成4幢楼房；惠济区弓寨村村民委员会目前已在天河路东、新城路北建成10幢住宅楼地基。

　　郑州市国土资源局局长吴洪杰说，一些城中村与开发商联合，直接在集体土地上建设“商品房”。“这样的房子，一般售价会比较低，但住户肯定拿不到房产证，很多权益也得不到保障。”吴洪杰说，如果建筑占用了农用地，必须拆除；如果占用了集体建设用地，则要对开发商等相关人员作出处理。

　　此前，建设部发言人说，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。（详见本报6月23日A06，6月22日C05）

　　一房多卖谁有产权登记房子归谁

　　“一房多卖，仅就房子归谁而言，这和先来后到没有关系，谁有房屋产权登记谁就是房子的主人。”李显冬分析说。

　　根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发挥效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。

　　登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。

　　点评：这是财产的流动性和稳定性的差别，物权的效力必须有法律规定。