央行三率齐动 房地产影响几何？

　　□ 方 方本刊记者

　　“扩大人民币汇率浮动区间至5％；分别提高存贷款基准利率0.27%和0.18%；从6月5日起提高存款准备金率0.5个百分点至11.5%。”2007年5月18日，被历史性地记录在了中央银行的调控史上。

　　消费者

　　最关心央行加息的普通百姓莫过于贷款买房者。本次加息结构耐人寻味，长期贷款息差收窄，此次央行将5年期以内的中短期贷款利率都上调了0.18%个百分点，而5年期以上的住房商业贷款和公积金贷款的利率都只上调了0.09%。中信证券首席策略分析师程伟庆指出，这是央行出于保护长贷消费的考虑，尽量减轻多数购房贷款人的利息负担。

　　一般贷款买房的期限都超过5年，照此档基准利率计算，加息前商业房贷利率下限为6.0435%，加息后提高为6.12%，只增加0.0765个百分点。加息前，1万元20年期房贷的月供约为71.89元左右，总利息负担为7254.63元；加息后，同期商业房贷的月供为72.34元，增加0.45元，利息负担变为7360.91元，增加106.28元。

　　尽管单次加息幅度不大，但央行在不到两年半的时间里已6次提高住房贷款利率，以最低优惠下限计算，累计利率上调幅度超过100个基点，房贷人因此累积的负担已不小。供房者周强先生给记者算了一笔账：他有一套总额50万元、期限20年的按揭贷款住房，按等额本息的还款方式算，加息前利率为7.11%，每月需还款3909.58元；加息后利率为7.20%，每月需还款3936.75元，还款额增幅近10%。这样算来周先生月均增加还贷额将近30元，20年的总利息负担增加5300多元。

　　中国政法大学教授刘纪鹏告诉记者：“大家所关注的楼市的核心问题在于价格。各个地区价格不同，有着很大的差别，所形成的原因也是多方面的。显然，加息对楼市行情起不到决定作用，市场本身的供求才是最重要的。”周强先生却以为，央行持续加息增加了普通房贷人士的还款压力，会降低民众出于改善居住条件的目的而买房的意愿。他周边的朋友更多地却将目光聚焦在了固定利率贷款上。

　　在银行工作的黄鹂女士这些天都不敢打开手机。虽然她不在银行的个人贷款部门工作，但亲戚、朋友还是给她打电话，咨询银行加息和固定利率住房贷款的业务。“现在商业银行都陆续推出了固定利率房贷业务，这引起了很多准备购房市民的关注。”黄鹂对记者说，“每天我都要接到一些亲戚、朋友打来的咨询电话。如果穿着‘行服’下班，在公交车上都会被很多陌生人围着咨询‘加息’和‘固定房贷’的业务。”事实上，近日来，向建设银行、农业银行、光大银行、招商银行等商业银行咨询“固定利率房贷”业务的市民也确实比往日增加不少。

　　投资者

　　面对加息，部分开发商、购房人及业内人士中多数人都认为，加息对楼市尤其是投资购房人的影响肯定有，而且比对购房人的影响可能更大，但要在房价上有所显示，可能还需一段时间。与去年4月28日央行单边上调贷款利率、存款利率维持不动不同，本次加息贷款利率上调幅度低于存款利息的调幅。对于房地产企业，这将意味着从银行获得资金的难度进一步增大。大的房地产企业将更加努力地通过证券市场等渠道直接融资；同时，局部优势明显的中等以上企业对外资的依赖性会更强。房地产分析人士王 指出，连续加息会通过增加开发企业的融资负担而促进行业整合，小企业将加速退出，大企业过往的生存方式——高负债的扩张模式也将逐渐为高自有资金的运营模式所取代。

　　“在宏观调控政策不断出台，营业税、所得税等越来越高的今年，加息对楼市的影响显然要大过去年。”中原地产华北区总经理李文杰做了这个结论。他分析，去年几次加息，因为北京楼市供需矛盾比较突出——楼盘供应赶不上需求，因此，加息对楼市的影响微乎其微。“而今年情况不同了，虽然供需矛盾仍存在，但包括限价房在内的楼盘供应开始慢慢放大。而另两个因素更不能忽视——营业税、个人所得税等政策的执行已让不少投资人觉得成本变大 ；股市又分流了投资人。”他判断，加息对楼市的影响会逐渐显现。

　　尽管小幅度加息对一般企业及市场影响并不是直接的结果，而是更多的警示，但是加息对房地产市场的影响是不可低估的，特别是对房地产市场投资者影响更是不可低估的。当然，这里最为关键的是央行并不要停留在以往的认识上，而是要让整个宏观调控真正转到以价格机制为主导的工具上来。如果利率能够逐渐地上升，加息对房地产市场的影响是很大的。

　　据资料显示，美国从2004年6月到2006年8月基准利率上调17次了，美国的利率也从1％上升到5.25％。也正是美国利率连续上升，从而使得美国繁荣了8年的房地产市场开始出现逆转，在2006年11月份，美国房地产市场的价格下降9.8％。同时，美国房地产市场开始调整，其中房地产市场的按揭问题也一一被披露出来。而且美国房地产市场次级按揭市场所暴露出来的风险已经对美国股市造成巨大的冲击。

　　再来看看台湾1990年代、香港上个世纪末房地产市场所发生的事情，就可以知道利率对房地产市场的作用。从1980年代开始到1990年代，低利率政策再加上台币升值，台湾的房地产市场价格在短期内飙升了三倍，但是到1990年代利率开始上升，台湾的房地产市场很快逆转，直到2003年，台湾房地产市场价格下跌60％以上。同样香港的房地产市场价格从1997年到2003年也下跌67％，直到这几年利率水平降低，台湾与香港的房地产市场才开始出现好转。但是，有些楼盘到现在也根本无法回复到以往最高的价格水平。

　　对比了一国两地利率上调造成的影响，中国社科院金融研究所研究员易宪容分析到：“加息，不仅增加房地产投资者的成本，更重要的是改变整个市场消费者及投资者的预期，特别是当市场当事人预期到央行会对国内房地产市场采取一系列的紧缩政策时，面对政策的风险，不少房地产市场的投资者就可能退出房地产市场。而由于房地产市场生产的周期性，当不少房地产投资者退出市场时，房地产需求自然减少，但供给是一个既定量，在这种情况下，房地产市场就容易出现逆转。更何况，房地产按揭贷款往往是10年期、20年期甚至30年期的贷款，利率上升会直接增加购买者成本，也会增加购买者的未来不确定性风险，即现在利率能够不断的变化，难道未来几十年利率就不会发生变化吗？当购买者把这些风险考虑进去时，其购买的谨慎性就会增加，购买者，无论是消费者还是投资者，购买行为就会发生很大的变化。因此，加息房地产市场的影响怎么也不可低估，特别是对于房地产市场购买的投资者来说更是如此。如果购买者对房地产市场购买行为改变，那么房地产市场出现逆转随时都有可能发生。正是从这意义上说，加息对房地产市场的影响决不可低估。”

　　“从现实的情况来看，央行小幅度的加息对一般的企业及市场影响不会太大，但央行连续加息时，情况就不一样了。”中国社科院金融研究所研究员易宪容告诉记者，加息尽管对房地产企业的影响不会大，但对依靠银行按揭贷款购房的消费者及投资者则是影响很大的事情。在住房的消费者及投资者之间，加息对投资者的影响会更大。