上半年北京二手房市六大看点 市场成交价量同涨

　　回顾2007年京城二手房楼市，无论是政策、市场还是消费者心态都经历了太多的变化，如股市波动、保障性住房落地、资金监管、网上签约、央行加息等。而这些变化也见证了今年上半年北京二手房市场的成长和发展。对于2007年上半年的京城二手房市场来说，用一句话来概括就是：政府，保障与抑制协调并行；市场，价量涨幅趋缓；区域，成交区域格局多样化。

　　看点一｜资金监管网上签约推出

　　2007年上半年，北京市建委相继推出资金监管和二手房网上签约政策，两个政策在上半年的先后出台，可以说是为下半年二手房市场的快速发展奠定了坚实的基础。

　　据北京中原三级市场部统计数据显示，2006年全年北京二手房成交金额达到424亿元，其中70%的交易是通过经纪公司进行办理。因此，资金监管政策的出台也是大势所趋；而二手房网上签约政策的出台，则为资金监管的良好运行埋下铺垫，保障二手房市场的规范化进程顺利实现。

　　看点二｜政府保障与抑制协调并行

　　对于2007年上半年的二手房市场来说，政府采取的有保有压的策略，推出一系保障性住房，靠增加供给来满足消费者居住需求。目前已入市的大型经济适用房项目如宋家庄经济适用房，均价为4369元/平方米。限价房方面，2007年北京共推出10块限价房，首批已确定售价的限价房是丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”，石景山区金顶街三区项目用地，售价与同区域的二手房价格相比具有很大的价格优势，低于同区域二手房价格2000元/平方米左右。

　　看点三｜市场成交价量同涨

　　统计数据显示，2007年上半年二手房买卖成交量同比2006年上半年增长16%。可以看出，二手房市场消费者购房需求仍很是强劲。在对北京朝阳、海淀、丰台、东城、西城、崇文、宣武城区的新房住宅监测中显示，2007年上半年这七大区域内中高档次新房住宅的成交均价为10903.8元/平方米，同2006年下半年成交价格相比，价格增幅为9.4%。究其原因，业内人士认为，今年上半年二手房成交价格仍不断上涨一是受到北京城市发展大环境影响，二是受到区域内一手房房价居高不下且新供应土地不足的影响。

　　看点四｜成交区域格局多样化

　　2007年上半年二手房成交区域不再集中于以前传统的热点区域如朝阳和海淀，而是成交区域更加多样化。中原地产三级市场研究部的专业人士分析表示，从整体市场来看，成交价格呈现上涨势头，但各区域板块成交价格又会呈现有涨有跌趋势，这主要跟各区域内一二手房供需关系、价格差有关，另外，也与区域内房屋品质、房屋户型结构有关。

　　今年上半年二手房市场表现突出的区域主要集中在朝阳区、海淀区、丰台区、崇文区和宣武区。

　　看点五｜股市、楼市互动强烈

　　2007年上半年股市经历了由持续高涨到突然暴跌的震动，而股市的震动也使得楼市产生了相应的波动。数据显示，5月，北京中原的租、售房源登记量与4月相比，前者下降了10%，而后者增长了24%，这说明有部分投资者欲将处于以租代售的房子提前出售，以换取部分流动资金，而这部分资金普遍被认为已经流向股票市场。

　　而在5月20日以后，二手房楼市出现客户看房量明显增多的趋势，比4月上涨了近25%。客户资金量也明显较多，不少投资者开始寻求购买商铺来安置钱款。足见股市的震动又促使购房者将资金转回楼市，以寻求更稳定的回报。

　　看点六｜区域租赁市场有涨有跌

　　数据显示，2007年上半年北京市房地产市场租赁成交量比2006年下半年上涨了32%，成交价格在不同程度上都有所上涨。而造成价格上涨的原因，业内人士分析认为主要有三点，即租赁税的征收、奥运利好因素的带动和不断上涨的房价。

　　而据“链家地产”市场研发中心的《2007年上半年北京二手房售租比分析报告》显示，今年上半年1居室的售租比已经达到了272，增长了30个点，增长速度非常明显，已经接近国际成熟市场300的上限。而上半年的2居室和3居室售租比均值更是达到了292和293，直逼国际成熟市场的售租比上限300大关。因此，相比1居室而言，从2居室和3居室的静态指标来看，其售价租金比已经逼近国际警戒上限，投资风险已经较高。(仰静)