“买得起住不起”非本意 学者吁谨慎对待物业税

　　据国家发改委、国家统计局的最新数据显示：今年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创下18个月来的新高。新建商品房价格同比涨幅也创出了6个月来的新高，达到6.6%，其中深圳、北京等城市的新房价格涨幅均超过了10%。

　　不断突破老百姓心理防线的房价，让人们对炒房、囤房等现象更加深恶痛绝，而据说将使囤房人“买得起住不起”的物业税，也似乎更让人期待。但是，不少学者却认为，开征物业税切不可仓促行事，它首先是严肃谨慎的法律问题。

　　“买得起住不起”并非物业税本意

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，作为一种财产税，物业税是基于一定的财产价值或租值而征收的税种。媒体上经常可见的“买得起住不起”，并非这一税种的本意，而是对普通消费者的误导。

　　他介绍说，从国际房地产税收研究来看，税率高低并不能决定一切，还要看物业税的税基，也就是针对什么征税，二者相乘的结果才是物业税的税负。税负显然能够影响房价，但普遍的国际经验是，这种影响要以不影响拥有房产的愿望为标准。

　　“也就是说，国家不能以过高的物业税税负使人们不愿持有房屋。这样会违反经济社会发展的规律。”刘洪玉表示。

　　中国政法大学民法研究所所长李林军也认为，物业税开征与房价下降之间没有必然联系。日本和香港开征物业税后，房地产相应有一些结构性的变化，但房价并没有随之回落。

　　产权不明仍是开征最大障碍

　　中央财经大学政府管理学院副院长温来成正在主持一项“物业税对城镇公共管理模式影响分析”的课题。他认为，目前开征物业税的条件还不十分成熟，其中最大的障碍就是明晰的产权制度。无论从物业税的纳税主体，还是具体税种安排来看，都需要明晰健全的产权制度做基础。

　　“比如我们是否要像个人所得税那样，按照一定的房屋面积设定一个基本的物业税扣除额，但定这个面积的前提就是房屋产权明晰；比如经济适用房的物权如何处理，是否和商品房执行同样的物业税政策等，这些都还是难题。”温来成说。

　　中国政法大学校长助理、民商经济法学院院长王卫国教授建议说，物权法出台后还急需制订一系列相关法律法规，尤其是不动产登记制度等亟待确立，否则房屋的产权不明确，开征物业税就会成空中楼阁。

　　他还提醒说，物权法第149条第1款已明确规定，70年住宅建设用地使用权到期后将自动续期。他认为，土地出让金本是个合同概念，如果70年期满自动续期则不再存在合同程序，这是否意味着土地出让金就将无法继续收取，不仅国家损失土地收入，而且会进一步加剧人们对囤房的预期。从这个角度说，尽快健全产权制度、出台物业税十分紧迫。

　　不宜为物业税设定太多目的

　　刘洪玉介绍说，除了房价上涨太快外，地方财政过分依赖卖地收入和房地产对税收贡献不足两个观点，也是人们热切期待物业税的主要原因。对此中国人民大学财税法专家朱大旗教授认为，因为现在房地产领域积累的问题比较多，人们容易把物业税当成包治百病的秘方，但这不可能成为现实。

　　他分析说，“本届市长吃土地、下届市长吃空气”的现象的确在一些地方存在，但这个遭人痛恨的问题并不是物业税要解决的问题，而是急需尽快完善预算法，要尽快把这些收入纳入到中央和地方的预算中，由各级人大监督预算使用；至于目前房地产业对税收的贡献，如果单看现有的城市房地产税这一税种的确收入不高，但从整个房地产开发流程来看，房地产企业要缴纳土地出让金、营业税、土地增值税、企业所得税等税种，购房者也要缴纳契税、印花税等多个税种，总体贡献并不低。

　　“开征物业税是一项立法工作，要和整个国家的税制相协调，不能头痛医头脚痛医脚。”朱大旗认为。

　　法律问题切不可仓促行事

　　多久才到物业税开征的时机？不少学者主张还是等三四年后制度基础更健全些再推行。中国政法大学财税金融法研究所副所长施正文则认为应借物权法实施和国家房地产调控的时机，先开征“破题”再说，可以选择逐步扩大征税范围的方式慢慢推进。

　　尽管观点不同，学者们仍一致主张，物业税的开征首先是个法律问题，而不仅是经济问题，它的关键不在于如何组织收入，而是如何制度转轨，并以规范的制度为基础。

　　“有时候我们会根据特定的经济条件出台一些规定，但更应该考虑的是社会长期发展的规律。”中国人民大学财金学院教授岳树民说，“尤其对于一个新税种的开征而言，科学严谨的立法程序必不可少。”(陈晶晶）