上海市场反应平静 个人土地增值税未掀楼市波澜

　　个人土地增值税未掀楼市波澜

　　上海楼市上周成交价量齐跌

　　相比之前开征5.55％的营业税消息而言，0.5％的个人土地增值税并未在二手住宅市场上掀起太大的波澜。自从前日开征土地增值税以来，记者发现，沪上各营业中心并没有因此产生变化，反应都比较平静。

　　对此，美联物业上海区总经理冯泓睿表示，由于本次征税只针对出让非普通住宅的业主，征收税率只有0.5％，相对于之前开征的5.55％营业税而言温和许多。虽然部分区域也有业主出现转嫁税收、加急过户等行为，但从整体看来，6月的交易量走势仍旧保持稳步上涨，预计类似营业税开征前的交易量骤增情况不会发生。

　　此前，美联物业市场研究部资料显示，自“开征土地增值税”消息发布之后，上海各区域门店跟进的交易客户并未产生类似营业税出台时的激烈反应。包括徐汇、静安、卢湾以及浦东内环等高档楼盘集中的区域，市场表现同样比较平静。“0.5%的的价格浮动一般都在买方心理价位的承受范围之内，所以基本上不会对市场造成什么影响。” 冯泓睿指出。

　　美联物业浦东世茂分行高级营业经理周海龙介绍，浦东内环滨江板块的高档住宅标的较高，虽然相对其他区域而言，滨江板块的自住客与投资客比例接近1∶1，但区域内的诚意挂售的业主对于市场有着比较理性的认识，轻易不会大幅调高挂售价格，以免影响自身售房进程。开征0.5％的个人土地增值税的消息现时并未对区域内挂售业主产生明显的影响。

　　上周楼市价量齐跌

　　今年楼市在大涨几个月以后，7月以来市场大幅下滑。数据显示，上周（7月6日-7月12日）共有31个楼盘推出46.36万平方米新房源，这比前周10个楼盘14.51万平方米的推盘量高出219%。其中，22个住宅楼盘的供应量就达到41.56万平方米，占总供应量的89.6%。

　　新房供应量的大幅上升，并没能刺激已现疲软的购买力，新房的总成交量显示出下滑之势。

　　佑威和天天房展网研究中心的数据显示，上周共成交商品房（不计动迁、配套房）5288套，总计61.73万平方米，成交面积在前周下滑7.7%的基础上，再次下滑11.67%。其中，住宅的成交面积为50.6万平方米，环比更是下滑13.65%。

　　据佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，经过6月份高达35-40万平方米/周的高成交量之后，之前房源供应充足的外郊环区域，优质可售房源也已见顶，上周的成交量已下滑至27.75万平方米。这一环线最热门的松江区的成交量更是从6月最后一周的14.5万平方米下滑到上周的9.32万平方米。

　　当优质可售房源减少时，一些原先热销的知名楼盘不断推出后续房源，成为支撑7月楼市的主要力量，这也是政府整治市场，要求开发商尽快推房带来的效果。

　　90/70项目领涨

　　虽然政府通过控制规划来控制户型，从而控制市民购房总支出的上升之势，然而，从最近市场的表现来看，90/70项目因房型优势、结构合理，总价控制得当，单价反而可能被拉升的情况已经成为目前楼市的一大问题。

　　7月7日，第一个90/70规划项目，位于九亭的“上海奥林匹克花园”上市报价高达9000元/平方米，比今年以来该案8000元/平方米报价上涨了12.5%，却依然热销，推盘不到一周就售出了266套房源的171套。

　　对近一周的成交数分析来看，占总成效量高达35.95%的6000－1万元/平方米价格段，套均面积最小，其对应的是总价在80万元左右的主力购房群体。薛建雄认为，按照这样的购买力，把户型面积缩小到90/70规划的90平方米以下后，开发商就可以把单价卖到1.1万元/平方米以上。这相对于目前6000-1万元/平方米的价格段来说，就会有15%以上的涨价空间。其他价格段的购房者所能承受的房型更大，给90/70项目开发商留下的涨价空间就更大。