“大产权房”致投资过热消费疲软 合法性遭质疑

　　对于集体出售的小产权房，应当从构建和谐社会的角度出发，只要合乎规划，只要全体村民代表大会通过，应当承认其合法性。应当国家还地权于农民，政府还利于购买住房的百姓。

　　一方面是有关部门态度强硬的叫停，而另一方面却是市场上依旧“顽强”的热销。围绕着“已不受法律保护小产权房”，讨论远没有结束。

　　日前，在接受本报记者采访时，中共中央党校研究室副主任周天勇认为，目前市场占有率达到80%的大产权住房，深究起来，实际上是违法的，并且由于它的存在，导致社会经济积聚了大量的隐患。

　　“同样是农村的集体土地，为什么只有被地方政府征用后再卖给开发商是合法的？而农民集体在自己的土地上盖的房子然后拿去卖却变成了非法的呢？”面对合法不合法的说法，周天勇表示，查办小产权住房在目前我国的《宪法》和《土地法》中是没有依据的，这个行为本身就是违法的。

　　与此同时，周天勇对大产权住房的合法性提出了质疑。

　　据记者了解，《宪法》总纲中第十条规定：“农村和城市郊区的土地。属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地法》也是如此规定。

　　周天勇认为，除了修建学校、公立医院、不收费的公路等公共利益设施外，农民所有的集体用地更多被征收去修建了工厂以及收费高速公路、住宅楼、水电站等盈利性设施。而企业和开发商从这些设施中获取了大量利润，而这些并非用于“公共利益”的“大产权”竟然始终被认为是合法的，相比之下，偏偏只有农民集体自己建造的“小产权”住房被认为是非法的。周天勇认为，小产权房，如果符合规划，应该被视为是合法的。“在集体经济自己的土地上建造房子自己卖，同时集体中所有的人都表示同意，这怎么能被认为是违法的呢？”

　　周天勇表示，大产权住房的存在不仅没有宪法和法律的依据，这种所谓的“大产权”体制对于中国的国民经济和社会稳定也存在很多的危害。

　　首先就是房价居高不下。“当所有的土地被国家征用后，土地市场就成了政府是惟一土地供应者的单寡头市场。”周天勇指出，政府通过低价从农民手里得到土地后，经过拍卖拍出高价甚至天价，加上收取了相应的配套费用以及开发商的暴利环节，这些高昂的费用都被计入房价，最终由买房人来承担了。

　　“宏观调控每每都说要依靠调控降低房价，而在目前这种垄断型的市场中，房价的下调几乎不可能。”周天勇说，除非这种体制被彻底打破。

　　其次，政府从土地低买高卖中获得的收益，大部分没有进入预算管理，相当多的并没有用在该用的地方。周天勇告诉记者，估计2006年我国土地收入可能达7000亿元，“而这7000亿元的收入都干了什么呢？是我们看到的豪华办公楼、培训中心以及政府机构人员的膨胀，还有"三公"支出(公车、公招、公出)的高涨，钱花得不明不白。而百姓并没有因此得到公共利益，特别是被廉价征地的农民更没有从中得到相应的收益。”

　　第三，导致经济比例失调。周天勇认为，追根溯源，“大产权”体制正是目前我国大企业投资过多和消费疲软的原因所在。“土地都被大型企业拿着，而对于农民来讲，在自己的剩余不多的土地上办企业又被严格限制。在这种情况下，像炼油厂、钢厂之类的资本密集型企业很容易发展起来，而劳动密集型的企业越来越少。”

　　以中小企业为主的劳动密集型企业是解决就业的主力，而能解决就业问题的企业相对处于弱势。因此，失业率就会升高，这也直接导致消费的不足。在中国，农民是创业和办中小企业的主体，但是，一是土地征用补偿太少，少了投资来源；二是集体土地不能抵押融资；三是集体土地只有被征用为国有土地才能办工厂，这种体制严重地抑制了农民的创业。“政府的投资不能解决更多的就业，就业不足，则消费不足，而农民在土地上得到的补助又相对不足，农民靠土地的财政性收入进行消费受到补偿极低的约束，这也是目前国民经济投资消费比例失调的根本原因所在。”

　　第四，社会矛盾日益剧增。一些地方政府对农民征地，造成大量无地无业无保的农民。而被征用的土地却大都用在满足部分集团、部门和商人的利益上，农民却得到只能维持生活的有限的补偿，这就导致了各地的社会矛盾激化，如因征地拆迁导致上访的越来越多，就是例证。

　　“国有大产权可以抵押贷款，而农民在自己宅基地上建造的房子却不能抵押融资。”在周天勇看来，对于国有土地和集体土地，目前在政策上仍存在着歧视。“农村的资金大量的流入城市，就是因为农村没有可抵押物，农民守着巨大的财富却不能抵押到银行贷款。”针对种种存在的问题，周天勇表示，在相关的问题上必须转换思路。

　　“投资增速过快是我国多年来解决不了的难题，如何解决呢？除了目前的调控办法外，不妨考虑用农村集体的土地产权约束，以及土地征用成本约束来抑制投资过热。”周天勇解释说，“土地是农民的，如果想征用农民的土地，就应该进行谈判，而不是以很低的价格强行征收。这样征用农民土地的成本就增高了，那么地方政府只好少征一些，这种做法其实是约束政府投资增长过快的一种很好的方式。”

　　同样，对于解决飙升的房价，周天勇表示，可以考虑允许农民用自己的土地直接入股，直接出租，直接买卖土地的使用权，用来建设房屋。这样土地市场的供应结构就会改变，土地由寡头供应变成多头供应，形成了竞争性市场。“此外，直接入股直接买卖，也会省去中间很多暴利环节，成本降低了，房价自然而然就会下降。”

　　采访结束前，周天勇表示，对于集体出售的小产权房，应当从构建和谐社会的角度出发，只要合乎规划，只要全体村民代表大会通过，应当承认其合法性。应当国家还地权于农民，政府还利于购买住房的百姓。他同时建议，应对政府各部门出台的法规措施进行充分审查以确保百姓正当权益。