北京普通住宅开盘均价猛涨 开发商趁机“捂盘”

　　周雪松据链家地产统计，今年上半年北京二手房成交均价已达8518元/平方米，相比去年同期6372元/平方米，涨幅高达33.7%。进入6月，北京新建普通住宅开盘均价猛涨20%。另据中大恒基统计，6月，包括普通住宅、公寓和别墅在内的住宅项目开盘整体均价同比上涨了33.2%。

　　开发商一再推迟项目入市

　　高墙、大院，严密的戒备。7月12日下午，中国经济时报记者试图靠近“奥东18”一探究竟。记者选取了不易被觉察的南门，一辆混凝土泵车正好停靠在南门门口，记者前脚还未迈进大门，就被保安挡住了去路，记者只好佯称购房者前去看房。

　　7月11日，有市民向本报反映，“奥东18”有捂盘惜售嫌疑。这是位于北京安苑路南侧的一座楼盘，西距国家奥林匹克体育中心仅300米，北则与2008年奥运会主会场“鸟巢”南北呼应，除“鸟巢”外，“水立方”、国家奥林匹克森林公园近在咫尺。显赫的地段使“奥东18”受到很多购房者的关注。

　　两张巨大的绿色大网遮挡着两幢拔地而起的建筑，脚手架、旋转的塔吊、运送混凝土的搅拌车，透过防护网隐约可见工人们忙碌的身影，这里的一切似乎与其他任何一个工地别无二致。“百年奥运盛事家门前上演”、“专为少数高端人士打造”等极具煽情效果的词汇出现在“奥东18”相关介绍资料中。据工程监理方介绍，“奥东18”仅有的两栋楼一栋为15层，一栋23层，其中，临近安苑路的一栋(为15层)已接近封顶，正在施工最后一层，另一栋也很快将封顶。

　　与以往很多开发商早就开始卖房子不同的是，“奥东18”迟迟未见开盘。此前有媒体报道称，“奥东18”原计划今年4月开盘，后计划推迟至6月开盘。7月12日，销售人员告诉记者，新的开盘计划将再度推迟至今年8月底。销售人员介绍，“奥东18”仅有住房300来套，但在每位销售人员处登记购房的人数多达数百人，“奥东18”共有十几位销售人员，如此算来，想要购买“奥东18”的“客户少说没2000，也有1000多人。”

　　谈及为何迟迟不开盘，这位销售人员坦言，作为代理销售的人员其心情与购房者其实是一样的，也希望早点开盘，但开发商不着急。而另一位销售人员则告诉记者，开发商不着急卖房，等到全部封顶之后再开盘，说明开发商很有实力。

　　值得一提的是，与开发商这种一再推迟项目入市的情况形成鲜明对比，北京亚奥区域的房价一路飙升。去年11月，中国经济时报以《月涨千元？京城二手房价坐上火箭》为题报道了同处亚奥核心区域的安慧里小区发生的房价暴涨情形。当时，亚奥区域二手房价每平米才八、九千元，如今，该区域二手房价每平米已突破12000元。

　　“亚奥·观典”同样是位于亚奥区域的新盘，去年10月，该楼盘均价还徘徊在11000元左右，目前，其二期价格已达18000元，最高单价则卖到了20060元。与“奥东18”仅一马路之隔的世茂房产经纪公司工作人员对记者表示，近来亚奥区域房价每月环比涨幅高达10%，照此速度，不到一年房价即可翻番。延期开盘给“奥东18”带来的好处是，其开盘预计均价从4月份较低的15000攀升到了现在的18000元。

　　据了解，“奥东18”开发商为北京瑞丰恒泰房地产开发有限公司(下称瑞丰恒泰公司)，在京城数千家房地产开发商中，瑞丰恒泰公司是一家很少抛头露面的公司。7月13日，记者通过114查询到了该公司的联系电话，但当记者接通其电话时，接电话的工作人员称其并非是瑞丰恒泰公司，而是一家监理公司，负责“奥东18”的建设监理工作，按照对方提供的瑞丰恒泰公司的电话，记者当天下午致电瑞丰恒泰公司，电话一直无人接听。记者进一步了解得知，神秘的瑞丰恒泰公司是北京首屈一指的大型国企——首钢集团旗下一子公司。

　　北京楼市有点怪

　　官方网站北京房地产交易管理网统计数据显示，今年6月，北京普通住宅开盘整体均价为10280元/平米，比5月上涨了20.4%。来自民间机构中大恒基的统计数据则显示，6月，包括普通住宅、公寓和别墅在内的住宅项目开盘整体均价为11528元/平米，同比上涨33.2%，环比上涨11.5%。二手房方面，据链家地产统计，今年上半年北京二手房成交均价已达8518元/平方米，相比去年同期6372元/平方米，涨幅高达33.7%。京城房价上涨之快，与去年“国六条”出台前的情形非常相似。然而奇怪的是，与房价暴涨相反，楼市成交量却一路下滑。

　　同样来自北京市房地产交易管理网的数据显示，6月份北京商品房预售12389套，预售登记面积1522285平方米，日均售出期房413套，尽管日均预售量比5月份多出105套，但与2006年同期相比，每天仍少卖了100套。

　　国际房地产专业机构仲量联行最新发布的调查数据显示，今年1-5月，北京普通住宅总成交仅47473套，同比下降33%，同期，豪华住宅和高档住宅平均租金增幅同比分别下降6.9%和9%。值得关注的是，仲量联行预计，无论是普通住宅还是豪华住宅，今年下半年交易量还将继续下降。

　　一面是住宅销售持续冷清；另一方面则是位置和地段较好的楼盘出现惜售现象。据京城某媒体报道，今年4、5月份，京城延期开盘项目接近20个，在传统的新盘供应旺季，今年却意外上演“新盘荒”，究其原因，是新项目都被开发商“捂”住了。

　　此间有业界人士指出，开发商“捂盘”的目的是为了坐等涨价，而有关部门对此却显得无能为力。因为根据北京市建委的规定，房地产开发企业自领取销售许可证之日起三日内就必须开盘，并按整栋对外销售，但是，这只能是针对领取了销售许可证的开发商而言。北京市建委有关负责人日前表示，对于部分开发商为了“捂盘”采取不领销售许可证的做法，目前也没有相应的处罚规定和手段。

　　有专家表示，在和政府调控指挥棒周旋过程中，开发商也从中学会了各种变相“捂盘”方式，其主要有：尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证；脱离市场均价大幅提高开盘价导致市场内无人应价，变相拉长销售周期：后续房源转售为租；谎称进入尾盘期等等。在上述捂盘方式中，最常见的“捂盘”手段就是分批分次的领取预售许可证，这样开发商就可以主动调整项目的开发和销售节奏，操纵价格。

　　以位于北京姚家园路与青年路交汇处附近的某楼盘为例。7月12日上午，销售人员告诉中国经济时报记者，本来去年年底该项目就可以开盘，结果到2007年4月28日1号楼才开盘。这位销售人员当天还告诉记者，随着7月15日新的楼盘开盘，该项目普遍将调高价格，房价调升幅度将在200-1000元不等。京城很多楼盘都是这样“挤牙膏”式地销售。

　　和上述楼盘类似，“和平里De小镇”也是北京大型国企开发的楼盘，该楼盘位于东北三环南侧，紧邻城铁13号线光熙门站，地段十分优越、稀缺。记者登陆相关网站查询发现，去年3月该盘均价仅9500元，如今其售价已达16800元，正在建设的4、5号楼一栋盖到10层，一栋盖到了十三、四层。

　　7月14日，销售人员告诉记者，上述两栋楼与已经开盘的6号楼将同时交房，当被问及为何不一起卖时，这位销售人员说，可能是开发商考虑放到后面价格更高，在该楼盘的业主论坛里人们除了关注4、5号楼何时开盘外，另有人则怀疑3号楼部分房屋被开发商“内部消化”。“捂盘？不知道他们什么目的。”有网民说。

　　“作为开发商我认为还是不要有意去"捂盘"，这里面存在很多的不确定性，是否延期开盘首先要看开发商的实力和整体运转情况。”中体奥林匹克花园副总经理陈顺提醒说，如果“捂盘”，市场形势的瞬息万变、政府政策的调整，甚至包括股东与操盘人的变化，其中的任何一个因素都可能导致不可挽回的损失。 (来源：中国经济时报)