易宪容:房地产仍是经济形势风向标

　　7月19日，国家统计局将公布上半年GDP、固定资产投资、居民消费价格指数(CPI)等宏观经济数据。从已经公布的数据来看，国际贸易顺差6月份扩大至269亿美元，超过2006年10月份创下的238亿美元纪录，从而令2007年上半年的贸易顺差增至1125亿美元，超过了2005年全年的水平。

还有，截至6月末，M2余额为37.38万亿元，同比增长17.06%；今年上半年金融机构人民币贷款增加2.54万亿元(完成年初央行贷款目标的80%以上)，同比多增3681亿元。根据这些信息，有人预测，上半年GDP仍将处于高位；6月份固定资产投资增速会有所放缓，6月份CPI涨幅突破4%的可能性较大，并将创下32个月以来新高。

　　对于目前的经济形势，尽管这些数据会让人眼花缭乱，但如果我们能够把握到这一轮经济增长的核心与动力，那么其他问题也就迎刃而解了。可以说，从2003年以来的这一轮持续、快速增长，核心与动力就是以房地产为主导的城市化运动。由于土地的国有制及政府对金融资源的管制与聚集，不仅在短期内掀起了一场房地产的产业运动，而且带动相关50多个产业的快速增长。因此，就如我一直在强调的那样，这一轮的经济增长是由房地产带动的，而且房地产的核心又得看房价的变化。如果国内各地的房价一直在快速增长，那么房地产开发投资增长就不会停止，这一轮的经济快速增长也就不可能停下来。

　　近几年来，无论对宏观经济调控，还是对房地产的调控，政府的政策从来就没有停止过，而且政策越来越密集。但是，中国大城市房价的上涨(无论一手房还是二手房都是如此)并没有停步，反而在今年以来，不少地方的房地产市场价格迎来新一轮全面上涨的浪潮。特别是深圳，在一年半的时间里经历了一次史无前例的狂飙：平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米，上涨了129%，仅2007年前6个月，房价就上涨了50%。一个楼盘的市值可买下整个伊利集团。有开发商私下坦承：“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”在中介圈内，被广为流传的一句话是“8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅”。不少大的地产公司已经决定，在2008年底前要出清全部存货，不论以什么价格。

　　从这些信息中，有几个重要的问题需要讨论。一是，为什么实际的房价在快速上涨，而政府公布的房价一直稳定在一个既定的水平上(既房价每年上涨幅度不会超过10%)？二是，为什么近四年来居民可支配收入增长速度在远远高于政府公布的房价增长速度的情况下，政府仍然会连年出台调控房地产的政策？三是，今年来不少地方房价快速飚升原因何在？是市场的“刚性需求”还是市场炒作之结果？这样的房地产市场炒作对国内宏观经济有什么影响？

　　其实，上述问题的根源在体制，表象就是如何利用这种体制缺陷来为各自的目的服务。首先，中央政府对房地产市场宏观调控的目标就是“稳定房价”。那么无论是中央的职能部门还是地方政府，都必然会用漂亮的数字来表明其对中央政策的落实及相关政策的正确性。所以，自中央政府对房地产调控以来，各地政府公布的房价也就连续几年都“稳定”在相应的水平上。

　　而且，政府所依据的房价统计指标体系往往是一手房的价格统计体系。在这个体系里，不仅是在用完全不相同的产品比较其价格的变化，再加上该体系注重的是不同产品的平均价格，这样各级政府也有能力来操纵当地房价高低。不同的产品、不同的质量，其价格比较是没有意义的。

　　正因为如此，使得国内许多地方的房价快速上涨不能反映在政府公布的房价涨跌的变化之中。比如，北京市天通苑的房价，从2003年起2650元/平方米上升到目前6000元/平方米，每年上涨幅度在30%以上。但是，如果看北京市政府公布房价涨幅度仅30%多，不足实际一年上涨幅度。这还是仅以北京的经济适用房价为例，如果以其他的商品房比较，上涨幅度还有比这大。看看深圳，房价上涨半年就达到50%。

　　各地实际房价快速上涨，不仅使得房地产开发投资连年加快，而且使得国内银行的资金涌入国内房地产市场。从全国房地产开发投资的情况来看，2007年1-5月份房地产开发投资完成了7214亿元，比去年同期增长27.5%，其中东部地区增长23.0%，中部地区增长36.9%，西部地区增长36.3%。特别是住宅投资更加快，为29.5%。

　　从全国房地产开发资金来源情况来看，2006年全国房地产开发投资资金达到26880亿元，比2005年同比增长25.6%。2007年1-5月份达到12143亿元，同比增长26.2%，增长金额为2500多亿元。其中银行贷款为2817亿元，同比增长28.8%；利用外资222亿元，同比增长89.9%，但利用外资的比重也仅是占总比重的1.6%；定金及预收款为2953亿元，由2006年负增长10.5%变化正增长11.9%，增幅为22.4%。

　　还有商品房的销售总额，2006年为20509亿元，同比增长18.5%；2007年1-5月份为8059亿元，同比增长28.5%。但商品房销售面积2006年增长12.2%，2007年1-5月份同比增长只有16.6%，低于销售总额增长近12%。全国建筑业总产值40975亿元，同比增长18.6%；2007年1-5月份为6708亿元，同比增长21.5%。还有，2007年1-5月份，全国住宅用地土地供应量比去年同期增长35.5%，普通商品房的土地供应总量比去年同期增加76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。

　　以上的数据信息表明，一是由于房价快速上涨，房地产开发投资、银行进入房地产的资金并没有因几年来的宏观调控有所收缩，反之，增长幅度越来越大。而房地产开发投资快速增长一定会带动整个国内固定资产投资快速增长(与房地产业相关的产业达有50多个)；二是，由于房价快速增长，而导致的房地产开发投资快速增长，使得房地产及相关产业在整个国内经济中的比重越来越高。相关产业不论，仅是房地产与建筑业两大项，其产值在整个国民经济中的比重达到近三分之一。而且在目前的房地产增长态势下，这个比重只会加强而不会弱化。如果以房地产的价格迅速推高而带动GDP快速上涨，那么中国经济中的泡沫成分就会越来越大。三是，房地产的价格快速上涨，有人一直主张“只有加大供给，房价才能回归到理性水平上”。但实际上，从全国的土地供应情况下来看，土地供应的增长远远高于房地产开发的增长，但是国内房价并没有由于土地供应的增长而有所回归理性，反之，房价上涨幅度更多快。这就是说，就目前的房地产市场来说，基本上是一个投资炒作的市场。当政府对其价格隐性担保时，加上低利率政策及便利的银行信贷，这个市场供应增加最多，要改变房价上涨方向是不可能的。

　　总之，房地产是目前中国的经济态势的风向标，只要房价快速上涨，房地产开发投资就不会停下来，银行信贷就会大量地流入房地产市场。而房地产市场投资过热，也必然会传导到相关的各个行业上去，会由这些行业来影响整个中国经济的发展。但是，吹大的泡沫总有一天会破灭。对此，我们应该保持足够的警惕。