按套计价房面积缩水 房产开发商终审免责

　　俞凤琼徐志南核心提示：陈先生向福建某房地产公司购买的房子的实际面积比合同约定少了5.22平方米，误差比达3.71%。陈先生以房地产公司违约为由将对方告上法庭。但双方原约定以套计价。在这种情况下，陈先生能否要求房地产公司赔偿呢？在一审做出开发商应返还面积误差款的判决后，近日福州市中院经终审判定：按双方签订的合同及相关法律规定，陈先生不能要求开发商返还这部分房款。

　　缘起：

　　按套计价房面积“缩水”

　　2002年6月，陈先生向该房地产公司购买了一套商品房，合同约定：陈先生所购买的房子建筑面积140.78平方米，其中套内建筑面积117.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.71平方米，房价款按套计价为53万多元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定：“当事人选择按套计价的，不适用本条约定。”合同另附所售房的平面图，图上标有详细尺寸，但未约定允许的误差范围。此后，开发商将该房交付给陈先生。

　　2006年8月，在交纳专项维修基金后，陈先生就该房向福州市房管局办理了房产证。房产证上载明房屋建筑面积135.56平方米。经过比较，陈先生发现房屋所有权证记载的建筑面积比合同标明的少了5.22平方米，面积误差比为3.71%。

　　2006年9月，陈先生将房地产公司推上被告席，要求其返还房屋面积小于合同约定面积3%部分的房价款、利息和维修基金，并双倍返还因房屋实际面积小于合同约定面积超过3%部分的房价款。

　　一审：

　　房产公司应返还误差款

　　一审法院经审理认为，根据最高人民法院的有关司法解释：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，在合同没有约定或者约定不明确的情况下，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超过3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因此，陈先生要求房地产公司返还房屋面积差价款的主张成立，予以采纳。

　　争议：

　　合同面积能否作定案依据

　　一审宣判后，开发商提起上诉。该公司主张：他们卖给陈先生的房子是按套计价的，只要套型没变，相关尺寸没变，即应维持原价款。另外，公司交给对方的房屋与所附平面图一致，尺寸也没有问题。即使存在套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定误差范围，根据《商品房销售管理办法》的有关规定，陈先生也只能选择退房或者与公司方面重新约定总价款，而不能要求按面积补差价。按套计价的情况下，《商品房买卖合同》所注面积不是双方计价的依据，而是为备案而注，不能作为定案依据。

　　对此，陈先生则反驳称：如果要比较尺寸，不应比较《购房证明书》与《商品房买卖合同》的《附图》中的尺寸，因为两者均出自房地产公司之手。应当比较《商品房买卖合同》的《附图》与产权登记之前测绘结果的尺寸。房地产公司主张尺寸一致，应负举证责任。即使尺寸一致，按照最高人民法院的司法解释，也应以面积误差作为处理本案的依据。

　　终审：

　　业主不能索要误差款

　　对双方的争议，近日，福州市中院经终审审理认为，本案双方当事人合同约定按套计价，因此，判断实际交付的商品房是否符合合同约定，应将实际交付房屋与合同所附房屋的平面图进行比较，确定套型与设计图纸是否一致，相关尺寸是否在约定的误差范围内。

　　而本案中双方当事人没有约定相关尺寸的误差范围，但从双方当事人提供的证据看，不能体现相关尺寸存在误差，而是趋于一致，依法应维持总价款不变。且双方签订的《商品房买卖合同》中也明确，当事人选择按套计价的，不适用合同中有关面积确认及面积差异处理条款。因此，陈先生要求返还因房屋实际面积小于合同约定面积之误差部分房价款的主张，因不符合有关按套计价买卖商品房的有关法律，法院不予以支持。

　　法院据此驳回了陈先生的诉讼请求。